서울남부지방법원 2026타경3028. 금천구 가산동 세교예지안7차 제4층 제401호, 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 이도현은 2020.04.28 전입했고 2020.03.04 확정일자를 갖추었으며, 2024.07.08 배당요구를 했습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 147,840,000원보다 큰 보증금 때문에 매수인에게 부족분이 넘어가는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 이도현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 확약 조건이 실제 매각에서 충족되는 것을 전제로 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 확약 밖의 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 남으므로 점유·임대관계 확인은 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만, 확약이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2023.04.24 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사입니다. 2017.08.10 설정된 주식회사스카이저축은행 근저당권은 채권최고액 2,990,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

반면 이도현의 임대차는 2020.04.28 전입으로 말소기준일보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024.07.08 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 통상적인 대항력 인수형이라면 배당부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건에서는 바로 그 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약이 매각 조건으로 기재된 것이 결정적입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 확약으로 실질 인수 0원

실제 임차인은 이도현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 실제 임차인 수에 별도로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 현재 최저가는 감정가의 64%, 시세 메리트는 보류

현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가 231,000,000원의 64%인 147,840,000원이 최저매각가입니다. 확약 조건이 충족된다면 현재 회차의 실질취득액도 147,840,000원으로 계산됩니다.

다만 이 사건에서는 비교 실거래가를 근거로 한 가격 판단을 할 수 없습니다. 따라서 147,840,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다. 가격 메리트는 별도의 최신 비교거래 확인이 전제되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,869,760원을 제외한 144,970,240원이 임차인 이도현에게 우선 배당되고, 보증금 219,000,000원 중 74,029,760원이 배당되지 않는 계산입니다. 그러나 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 확약이 매각 조건이므로 확약 조건 충족 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 제4층 제401호이며, 위생 및 급배수설비·난방시설·승강기·주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 대상물건 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 가격·권리 변수입니다. 이도현 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
• 대항력 임차인. 이도현은 2020.04.28 전입, 2020.03.04 확정일자, 2024.07.08 배당요구로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약이 없다면 배당부족분 74,029,760원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 세목·법정기일을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.02.23 민간임대주택 등록이 등기되어 있으며 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 매수인에게 미치는 사항을 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 현황을 확인하고, 확약 밖의 임차인이 있는지 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 64%인 147,840,000원입니다. 비교거래가 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 별도 검증”

이 물건은 단순한 ‘인수 0원’ 물건이 아닙니다. 기본 구조만 보면 이도현의 보증금 219,000,000원은 대항력이 있고, 현재 최저매각가 147,840,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서의 확약이 이 구조를 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건으로 기재되어 있어, 확약 조건이 충족되면 이도현에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 147,840,000원으로 볼 수 있습니다.

그렇다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이고 2회 유찰 상태이지만, 비교거래가를 통한 시세 검증 없이 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 민간임대주택등기가 남아 있어 원본 확인이 필수입니다. 권리는 확약이 성립하면 인수 0원, 가격은 감정가 대비 64%라는 사실까지만 확인하고 시세·세금·임대등록 조건을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.