서울남부지방법원 2026타경3028. 금천구 가산동 세교예지안7차 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박현숙이고, 주택도시보증공사가 청구금액 219,000,000원으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 등기부의 말소기준은 2023년 4월 24일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정, 2024년 설정된 주택임차권 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 뒤다”라고 끝낼 물건은 아닙니다. 임차인 이도현은 2020년 4월 28일 전입했고 최초 확정일자는 2020년 3월 4일입니다. 말소기준인 2023년 4월 24일보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로 대항력 있음으로 봐야 합니다. 보증금은 최초 211,000,000원에서 2022년 4월 24일 8,000,000원 증액돼 총 219,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로3가길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박현숙 (2017.10.20. 소유권이전, 2017.07.18. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부에는 2017년 스카이저축은행 근저당권이 있었지만 같은 해 2017년 10월 20일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류 1,949,000,000원입니다. 이후 양천세무서장 압류, 경매개시결정, 강서세무서장 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도현 · 전부 | 219,000,000원 | 2020.04.28. | 2020.03.04. 증액분 2022.05.10. | 2024.07.08. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 기재 주택도시보증공사 |
임차인은 이도현 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 주택임차권 승계인으로 기재하고 있으므로 이를 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 기준 보증금은 이도현의 219,000,000원 하나입니다.
② 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘표면 최저가 + 인수액’만 보면 안 된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 경우 일반적인 계산에서는 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 매각가 184,800,000원에서 37,587,200원, 2회 유찰 시 매각가 147,840,000원에서 74,029,760원의 매수인 인수액이 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 0원 | 2,160,034,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 37,587,200원 | 2,168,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 74,029,760원 | 2,168,000,000원 |
* 위 37,587,200원·74,029,760원은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 산출된 회차별 규칙상 인수값입니다. 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 전제로 매각되므로, 해당 조건이 적용되는 이도현 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 이도현 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 7,966,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 231,000,000원 가정에서는 집행비용 4,034,000원을 제외한 뒤 이도현의 보증금 219,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 7,966,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제4층 제401호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 물건의 인수액 판단은 이도현 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차인 대항력 착각 금지. 임차권등기일은 2024.07.08.이지만 전입은 2020.04.28.이므로 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이도현 1명이고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 231,000,000원으로 동일한 신건이므로 인수 0원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건의 권리분석은 두 문장을 동시에 기억해야 정확합니다. 첫째, 이도현은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 219,000,000원입니다. 둘째, 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.
현재 신건 231,000,000원 가정에서는 임차보증금 자체도 전액 배당되는 구조라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 유찰로 매각가격이 184,800,000원·147,840,000원까지 낮아지면 일반적인 대항력 계산에서는 각각 37,587,200원·74,029,760원의 미배당 인수액이 발생하지만, 이번 사건은 해당 임차권에 관한 잔액청구 포기·임차권 말소 조건이 있으므로 그 조건을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 핵심 리스크는 숨은 인수금보다 매각조건의 정확한 이행 여부와 세금 압류의 실제 배당 영향입니다.
