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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.22 2회 · 최저 143,200,000원
B 매력지수62 D-9 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경3042 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 17.04㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회
143,200,000원 1억 4,320만 감정가 179,000,000원
감정가의 80% ▼ 20% 할인
다음 매각기일
09-22 D-9
서울남부지방법원 10:00
입찰 보증금
1,432만원
최저가의 10% · 14,320,000원
실거래 대비
▼ 4.5% 시세 이하
같은 평형 직전 3건 평균 1.50억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 1.65억이 핵심. 확약 조건 충족 시 인수 위험은 줄지만 조건 확인이 필수입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 2차 매각기일 대기 중 (D-9). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

임차보증금 리스크를 확인해야 하는 화곡동 원타워5차 508호

서울남부지방법원 2026타경3042 · 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제508호
감정가 1.79억 · 최저매각가 1.79억(신건) · 매각기일 2026.08.19 · 강제경매
62점
매력지수 B등급 · 권리관계는 정리 가능하나 임차보증금 1.65억과 확약 조건 확인이 핵심
임차권등기 임차인의 대항력·우선변제권이 존재하지만 매각 조건상 포기·말소 조건이 있어 인수 위험을 별도 확인해야 하며 신건 가격 판단이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 이현규의 임차보증금 165,000,000원이 이 물건의 핵심입니다. 전입·확정일자가 모두 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차권등기입니다. 다만 매각물건명세서 조건상 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 확약 조건 이행 여부 확인 후 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
165,000,000원
이현규 임차권
배당 미배당
10,694,000원
영동 가압류 배당 후 잔여
매수인 인수
0원
확약 조건 기준

서울남부지방법원 2026타경3042. 서울 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 제5층 제508호입니다. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당 구조가 아니라 임차권등기 임차인의 보증금입니다.

물건 개요

사건번호서울남부지방법원 2026타경3042
소재지서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제508호
물건종류 / 이용오피스텔 · 현황 주거용 이용
소유자유현미
감정가 / 최저가179,000,000원 / 179,000,000원 (신건)
청구액165,000,000원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

임차인보증금대항력우선변제승계
이현규 165,000,000원 有 有 조건부 해소

임차인은 2022.05.20 전입 및 확정일자를 갖추었고, 2024.08.14 임차권등기가 완료되었습니다. 등기상 임차보증금은 165,000,000원이며 배당요구를 신청했습니다.

⚠️ 가장 중요한 확인 사항 매각물건명세서 조건에 따라 임차인 이현규 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 실제 매각 절차에서 유지되는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,306,000원
임차인 이현규 보증금165,000,000원165,000,000원
가압류 · 주식회사 영동70,670,000원10,694,000원
가압류 · 에스엠영등포제일차 주식회사500,000,000원0원
경매개시결정 · 주택도시보증공사165,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 임차보증금
임차보증금이 감정가의 대부분을 차지하는 구조입니다.
✅ 권리 관점 후순위 권리들은 매각으로 정리되며, 임차인 조건이 충족되면 매수인 인수액은 0원 구조입니다.
⛔ 주의 관점 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각 조건의 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건 확인이 필수입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차권 조건 확인. 이현규 임차인의 보증금 165,000,000원과 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
  • 오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔이나 현황 주거용 사용 중입니다.
  • 권리 소멸 여부. 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
  • 원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리보다 임차 조건 확인이 먼저”

이 물건은 후순위 권리 정리는 가능하지만, 일반적인 무임차 물건과는 다릅니다. 핵심은 임차권등기된 보증금 165,000,000원입니다. 현재 배당 구조에서는 대부분 배당되지만, 매각 조건에 포함된 포기·말소 조건이 실제 인수 위험을 결정합니다. 확약 조건 확인 전에는 가격보다 권리 조건을 먼저 봐야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제508호

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