서울남부지방법원 2026타경3042. 서울 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 제5층 제508호에 대한 강제경매입니다. 소유자 유현미는 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 171,500,000원입니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 물건은 겉으로 보이는 유찰 횟수보다 임차인의 선순위 대항력과 미배당 보증금의 처리를 먼저 분석해야 하는 사건입니다.

임차인 이현규의 전입신고와 확정일자는 모두 2022.05.20로, 말소기준권리인 2023.09.22 주식회사 영동의 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 보증금 중 배당받지 못한 부분의 인수 위험이 있는 구조입니다. 다만 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 일반적인 대항력 인수형 경매와 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

임차인·보증기관 승계 분석

확인되는 실제 임차인은 이현규 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으며, 이를 별도의 신규 임차인으로 계산하거나 보증금 165,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

이현규의 임차권등기일은 2024.08.14이며, 임차권등기에는 임대차계약일 2022.05.13, 점유개시일과 주민등록일 및 확정일자 2022.05.20이 기재되어 있습니다. 배당요구도 확인됩니다.

② 가격 분석 — 낙찰가와 실질취득가를 구분해야 한다

감정가는 179,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 114,560,000원입니다. 감정가의 64%까지 낮아진 상태이지만, 유찰 할인율과 시세 할인율은 서로 다릅니다.

이 물건에 관해 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 주변 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 주거 이용 여부, 임대수요, 관리비, 거래 유동성을 함께 검토해야 합니다.

유찰 회차별 미배당액은 해당 회차의 추정 배당액 기준이며, 실제 매각가·배당액·집행비용에 따라 변동될 수 있습니다. 실질 인수 0원은 동일한 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 취득세 등 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정액입니다. 임차인의 명목 미배당 보증금은 52,843,840원이나, 명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 잔액의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당표입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 30m, 남서측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건축물. 2021.12.28 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 토지 공시지가 기준은 11,240,000원/㎡입니다.
• 주거 이용. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 임차인도 주거 목적으로 사용한 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 이용 현황과 수익형 부동산으로서의 임대수요를 함께 고려해야 합니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래가격, 거래량과 임대료를 확인하기 전에는 매각가의 적정성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 포기·말소 조건 원문 확인. 이현규와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 관련 서류를 직접 대조하고, 조건의 효력과 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 및 승계 관계. 실제 임차인 이현규와 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 동일 보증금의 중복 계산을 피해야 합니다. 배당 이후 임차권등기 말소가 어떠한 절차로 이루어지는지도 점검해야 합니다.
• 포기 조건 외 권리 확인. 2022.05.20 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록관계와 매각 후 행정상 의무 여부를 확인하고, 나머지 압류·가압류의 말소 및 조세 관계도 최종 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 주거용 사용 사실이 확인되지만, 실제 현재 점유자와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 포기 조건이 명도 완료를 의미하는 것은 아닙니다.
• 동일 오피스텔 시세 조사. 감정가 179,000,000원과 최저가 114,560,000원 사이의 차이만으로 투자 가치를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 및 임대가격을 확인해 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비와 취득 관련 세금, 명도 및 등기 정리 비용을 확인해야 합니다. 실질취득액 114,560,000원은 이러한 부대비용을 제외한 기준입니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰보다 중요한 것은 인수 조건”

이 사건은 단순히 감정가에서 36% 할인된 오피스텔이 아닙니다. 임차인 이현규의 보증금 165,000,000원이 현재 최저매각가 114,560,000원보다 크고, 임차인의 전입신고일도 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 따라서 보증금 포기 조건이 없었다면 미배당 보증금 인수 여부가 가장 큰 위험이었을 물건입니다.

그러나 이번 매각은 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 해당 조건이 제대로 이행된다면 매수인이 인수할 임차보증금은 0원이며, 현재 회차의 실질취득 기준은 114,560,000원으로 볼 수 있습니다.

반면 그 조건이 적용되지 않는 경우의 명목 미배당액은 52,843,840원입니다. 조건 충족 여부에 따라 실질 취득구조가 크게 달라지는 만큼, 이를 먼저 확정하는 것이 중요합니다. 아울러 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리상 핵심 조건은 확인 대상, 가격 경쟁력은 시세 검증 후 판단. 이 두 가지가 이번 입찰 판단의 기준입니다.