서울남부지방법원 2026타경3051. 화곡동 화곡아트빌 제3층 제301호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차보증금 265,000,000원 자체보다 누구의 보증금이 실제로 낙찰자에게 넘어오는가입니다. 임차권자 이선희는 2022.11.14. 전입·점유를 시작했고 2022.10.24. 확정일자를 받은 뒤, 2024.09.02. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당계산만 보면 신건 265,000,000원 매각 시 집행비용 4,510,000원을 제외한 260,490,000원을 배당받고 4,510,000원이 남는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 이선희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이선희 관련 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 배당표상 4,510,000원 부족분은 룰상 계산값일 뿐, 해당 확약 때문에 매수인 부담으로 남지 않습니다.

문제는 별도 점유자로 조사된 오성옥·전성혁입니다. 각각 2025.01.03., 2025.01.31. 전입했고 말소기준일인 2025.04.02.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 이선희에 관한 포기·말소 조건은 이 두 사람에게 적용된다는 자료가 없으므로, 확약 밖 인수 위험이 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이선희는 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도

2022.02.04. 설정된 은평신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,750,000,000원이나 2022.04.06. 일부포기로 이미 말소된 상태입니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.04.02. 양천세무서장 압류입니다. 이후 2025.09.17. 강서구 압류와 2026.01.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

반면 이선희의 주택임차권은 2024.09.02. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적 계산이라면 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이번 매각에서는 이선희 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로 실질 인수는 0원입니다. 이 조건을 오성옥·전성혁에게까지 확대해 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상은 3명

③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

배당계산상 이선희의 미배당액은 4,510,000원입니다. 다만 매각조건상 이선희 및 주택도시보증공사가 그 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하므로 이선희 관련 실질 인수액은 0원입니다. 오성옥·전성혁의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

유찰돼도 이선희 보증금 때문에 실질취득비용이 265,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다. 이번 사건은 잔액 반환청구권 포기 조건이 있으므로 이선희 보증금의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 1회 유찰 시 계산상 미배당 56,768,000원, 2회 유찰 시 98,574,400원이 발생하더라도 이선희와 관련한 실질 인수는 0원입니다.

다만 오성옥·전성혁에게 동일한 포기 조건이 있다는 근거는 없습니다. 이들의 실제 보증금이 존재하고 대항요건을 충족한다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로, 유찰된 최저가만 보고 “실질취득가가 내려간다”고 단정할 수도 없습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’ 판단 금지

화곡아트빌은 14세대, 2022.01.27. 사용승인된 다세대주택으로 표시돼 있으나, 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료는 제시되지 않았습니다. 확인된 대상면적 정보도 22.95㎡이며 면적 일치 여부는 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 265,000,000원이나 향후 유찰가를 근거로 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 다세대주택이며 화곡아트빌은 14세대, 사용승인일은 2022.01.27.입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 287.9㎡, 토지이용상황은 다세대, 평지·정방형·세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 제2종일반주거지역에 접합니다.
• 공시지가. 4,052,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이선희 확약 조건 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
• 오성옥 확인. 2025.01.03. 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 전성혁 확인. 2025.01.31. 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 확약 범위 구분. 이선희·주택도시보증공사에 관한 포기 조건을 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 입지·면적의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 보증금은 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차인 이선희의 보증금 265,000,000원입니다. 신건 매각가도 정확히 265,000,000원이어서 일반적인 대항력 임차 사건이라면 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는지를 가장 먼저 계산해야 합니다. 그러나 이번에는 이선희 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 부분은 실질적으로 해소됩니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 오성옥과 전성혁이 있고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능성이 있으나 현재 자료만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “주된 265,000,000원 인수는 해소, 확약 밖 미상 임차인 2명은 확인 전까지 위험”입니다. 실거래 근거도 없어 가격 메리트까지 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.