서울남부지방법원 2026타경3051. 서울 강서구 화곡동의 화곡아트빌 제3층 301호입니다. 감정가 265,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 169,600,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당한 할인입니다. 그러나 이 사건은 감정가 할인율과 실제 취득 위험을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
등기상 이선희의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 설정돼 있습니다. 원칙적으로 배당받지 못한 임차보증금은 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 실제 현재 회차의 배당 추정에서도 98,574,400원이 남습니다. 다만 명세서에 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용이 기재되어 있어 일반적인 선순위 임차권 인수형 물건과는 구분해야 합니다.
그렇다고 모든 권리위험이 사라진 것은 아닙니다. 이선희와 별개로 오성옥·전성혁의 전입 내역이 확인되며, 두 사람 모두 말소기준권리 설정일보다 앞서 전입했습니다. 전입 사실만으로 두 사람의 대항력과 보증금 인수 여부를 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다. 이 부분의 추가 확인이 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-50 화곡아트빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 규모 | 화곡아트빌 · 14세대 · 2022.01.27 준공 |
| 소유자 | 최준병 (단독소유) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2025.04.02 갑구 2번 압류 · 국(양천세무서장) |
| 등기상 임차권 | 이선희 · 보증금 265,000,000원 · 2024.09.02 등기 |
| 추가 전입자 | 오성옥 · 전성혁 (임차관계 및 보증금 미상) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준
말소기준권리는 2025.04.02 국(양천세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기상 2022년 은평신용협동조합의 채권최고액 2,750,000,000원 근저당권은 이미 말소된 권리로, 현재 존속하는 근저당 채무를 그 금액으로 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
반면 이선희의 임차권등기는 2024.09.02 접수됐습니다. 말소기준권리보다 앞서 있고, 주민등록과 점유개시일은 2022.11.14, 확정일자는 2022.10.24입니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석되는 임차권이며, 매각조건의 포기·말소 조항을 반드시 함께 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약의 효력 범위를 구분해야 한다
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.11.14 2022.10.24 |
265,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
실질 0원* 미배당 98,574,400원 포기·말소 조건부 |
| 오성옥 점유 부분 미상 |
2025.01.03 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 이선희 포기·말소 조건 적용 대상 아님 |
| 전성혁 점유 부분 미상 |
2025.01.31 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 이선희 포기·말소 조건 적용 대상 아님 |
* 이선희의 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 충족되는 경우를 전제로 합니다. 표의 오성옥·전성혁은 전입 사실이 확인된 사람으로, 각각의 독립된 임차권과 보증금 존재 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
정리하면, 확인된 등기상 임차권자는 이선희 1명이고, 임차 여부와 보증금이 미확인된 전입자 2명이 별도로 존재합니다. 주택도시보증공사는 명세서상 임차권 승계인이자 경매 신청채권자입니다. 같은 임차보증금을 이선희와 주택도시보증공사의 독립된 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 확인할 것은 남는다
현재 최저매각가 169,600,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 3,174,400원, 이선희 보증금에 대한 예상 배당은 166,425,600원입니다. 보증금 265,000,000원에서 배당액을 제외하면 98,574,400원이 남습니다.
포기·말소 조건이 없다면 일반적인 선순위 보증금 인수구조에서는 이 미배당 잔액이 매수인에게 넘어가는 방식으로 총부담액이 보증금 규모에 수렴합니다. 그러나 본건은 매각조건에 명시된 권리포기가 적용되므로, 조건 충족 시 이선희 보증금 98,574,400원을 실질취득액에 더하지 않습니다. 추가 전입자들의 권리와 기타 취득비용은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각 기준가 | 이선희 룰상 인수 | 조건부 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
169,600,000원 | 98,574,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
135,680,000원 | 132,019,520원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
108,544,000원 | 158,775,616원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 이선희 및 주택도시보증공사에 관한 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족될 때의 금액입니다. 오성옥·전성혁의 미확인 권리, 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함하지 않습니다. 장부상 인수 추정액은 회차별 집행비용 등을 반영한 금액으로 매각가와 단순 합산한 값이 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 이선희 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 금액이 이선희 보증금 배당에 사용되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 표시 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 위 표의 청구금액을 이선희 보증금과 별개의 독립 채무로 합산하지 않습니다.
예상배당액은 제공된 배당 추정을 따른 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 국·지방자치단체 압류에 관한 조세채권의 법정기일·배당순위도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 시세·환금성 — 가격 메리트는 아직 미확정
화곡아트빌은 14세대 규모이며 준공일은 2022.01.27입니다. 건물 규모가 작아 개별 호수의 층, 면적, 상태와 비교 거래의 적합성을 면밀히 살펴야 합니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아 감정가와 최저매각가를 실거래 시세와 정량적으로 비교할 수 없습니다.
| 건물명 | 화곡아트빌 |
|---|---|
| 총세대수 | 14세대 |
| 준공일 | 2022.01.27 |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 현재 최저가 | 169,600,000원 |
| 감정가 대비 | 64% |
| 동일 건물 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 최근 비교 실거래 | 확인 필요 |
| 가격 판단 | 시세 대비 저렴 여부 판단 보류 |
현재까지 평균 유찰 횟수는 2.0회로 제시되어 있지만, 이 수치만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 가격 상승 여력을 예측하기는 어렵습니다. 2회 유찰이라는 사실이 권리위험을 보상할 충분한 할인폭인지도 비교 실거래와 미확인 점유관계가 정리돼야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모
- 소재지. 서울특별시 강서구 화곡동 371-50, 가로공원로78길 6에 위치한 다세대주택입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 287.9㎡입니다. 해당 토지의 형상은 정방형, 지형은 평지, 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되며 제2종일반주거지역에 접합니다. 과밀억제권역 및 도시지역에도 포함됩니다.
- 토지이용 규제. 수평표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함사항으로 표시돼 있습니다. 실제 거래 및 이용에 적용되는 사항은 별도 확인해야 합니다.
- 보호구역. 상대보호구역 저촉 표시가 있어 용도 및 이용 제한 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 개별공시지가. 4,052,000원/㎡입니다. 해당 토지의 공시지가로서 이 호수의 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 14세대 다세대주택으로, 가격 적정성과 재매각 가능성을 판단하기 위한 동일·유사 면적 실거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문. 이선희와 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 조건 이행 가능성. 포기 대상 권리, 승계 범위, 실제 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 조건부 실질 인수 0원은 이 내용에 달려 있습니다.
- 오성옥 전입. 2025.01.03 전입자의 점유 현황, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 전성혁 전입. 2025.01.31 전입자도 동일하게 확인하고, 이선희 및 다른 전입자와의 관계와 독립된 임차권 존재 여부를 검토하세요.
- 점유·명도. 현재 실거주자와 점유 부분을 확인하세요. 임차권 포기 조건이 있다고 해서 명도 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.
- 조세 압류. 국(양천세무서장)과 강서구의 압류에 관한 조세채권 내용, 법정기일 및 배당상 우선순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록말소 여부, 의무임대기간 및 매각 이후의 관련 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 비교 실거래. 화곡아트빌 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 면적과 층별 가격을 확인하고 응찰가를 결정하세요.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 관리비 체납, 명도 비용과 추가 인수 가능 금액을 별도 예산에 반영하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 아직 안전하지 않다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰되어 감정가의 64%가 됐다는 사실보다 선순위 임차권의 조건부 해소와 다른 전입자의 미확인 권리에 있습니다.
이선희 보증금 265,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 98,574,400원은 포기·말소 조건 충족 시 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단합니다. 하지만 그 조건은 이선희 및 승계인 주택도시보증공사의 권리에 관한 것이지, 오성옥·전성혁의 별도 권리까지 소멸시키는 포괄적인 안전장치가 아닙니다.
비교 실거래 시세도 확정되지 않은 만큼 169,600,000원이 싼 가격이라고 평가할 수 없습니다. 특히 추가 전입자들의 보증금과 대항력 여부에 따라 매수인의 총부담이 달라질 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선. 이선희의 포기·말소 조건을 최종 확인하고, 오성옥·전성혁의 임차관계와 인수 가능성을 해소한 다음, 실제 비교 시세를 확보해 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 주된 보증금 인수가 실질 0원이라는 점은 긍정적이지만, 전체 인수위험까지 0원으로 확정된 사건은 아닙니다.
