부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경3058 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 30㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

241,600,000원 2억 4,160만 감정가 302,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,416만원

최저가의 10% · 24,160,000원

실거래 대비

▼ 36.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.81억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.2038 감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차보증금 인수위험은 제거되지만 신건 실질취득이 최근 시세 수준이라 가격 메리트는 제한적입니다.

가격 최저가 302,000,000원 = 최근 12개월 평균 299,500,000원의 100.8%로 시세 이상
자금 확약 조건 충족 시 임차인 인수 실질 0원. 낙찰가 기준 자금 검토 필요
리스크 실제 임차인 1명과 보증기관 승계 신고가 있으며 확약 밖 권리 확인 필요

🏠 다세대 302,000,000원 ⚠️ 실질취득 시세 수준 🛡️ 확약 인수 0원 👤 실제 임차인 1명

한 줄 평 권리 구조의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 275,000,000원입니다. 원칙상 미배당 잔액은 매수인 부담 가능성이 있는 유형이지만, 매각 조건상 임차인과 주택도시보증공사는 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하여 실질 인수 0원으로 해석됩니다. 다만 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 299,500,000원보다 높아 가격 메리트는 없습니다.

감정가 / 최저가

302,000,000원

신건

최근 12개월 평균

299,500,000원

30㎡ 표본 2건

실질취득

302,000,000원

확약 충족 시 인수 0원

매수인 인수

0원

확약 조건 기준

서울남부지방법원 2026타경3058. 신길동 신길리움 제102동 204호 다세대주택입니다. 등기상 핵심 권리는 2023년 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 대항력 있는 임차권입니다. 임차인은 전입 2019.11.01, 확정일자 2019.10.07로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2026타경3058 (강제경매)
소재지	서울특별시 영등구 신길동 124-9 신길리움 제102동 제2층 제204호
물건종류	다세대주택 · 신길리움 · 전용 30.0㎡
소유자	사형택
감정가 / 최저가	302,000,000원 / 302,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 275,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 조건 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
길제섭	275,000,000원	有	有	확약 적용
시보증	별도 보증금 아님	미상	해당 없음	보증기관 승계

⚠️ 보증기관 승계 주의 시보증은 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 관계로 확인됩니다. 길제섭의 보증금 275,000,000원과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

✅ 확약 효과 매각 조건상 임차인 길제섭 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 해당 조건 충족 시 임차인 관련 실질 인수금액은 0원입니다. 단, 확약 밖 별도 권리나 조건은 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

거래월	면적	층	거래가
2025.12	30.0㎡	2	299,000,000원
2025.03	30.0㎡	3	300,000,000원
평균	30.0㎡	최근 12개월 2건	299,500,000원

전체 평균 거래가는 296,000,000원이지만, 최근 12개월 평균 299,500,000원과 최신 거래 299,000,000원을 우선하면 최저가 302,000,000원은 최근 시세 대비 100.8%입니다. 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

배당 분배

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 높아 가격 가점 근거가 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 영등포구 신길동 영신초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
물건 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호이며 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
환금성. 신길리움 32세대 규모로 소규모 다세대 특성상 대단지 대비 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 299,500,000원보다 높아 신건 가격 메리트가 제한적입니다.
보증기관 승계. 실제 임차인 보증금과 보증기관 승계 관계를 혼동하지 않아야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 위험은 줄지만 가격은 따져야 한다”

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약 조건으로 주된 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 다만 안전성이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 302,000,000원은 최근 거래 수준보다 높아 권리는 안정적이지만 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	3억 200만원
2	2026-09-22	D-9 진행	2억 4,160만원

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 줄였지만, 신건 가격은 시세 수준 — 신길리움 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 조건 확인

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약으로 위험은 줄지만 가격은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (17장)

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