서울남부지방법원 2026타경3058. 영등포구 신길동 신길리움 102동 2층 204호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 상당히 강한 임차권입니다. 길제섭은 2019.10.07 확정일자를 받고 2019.11.01 전입·점유를 시작했으며, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 241,600,000원을 단순 대입하면 임차보증금 275,000,000원보다 낮아, 집행비용 4,182,400원을 제외한 237,417,600원이 임차인에게 배당되고 37,582,400원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질 취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 임차인 길제섭과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 확약 이행 시 그 37,582,400원은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제102동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 30.0㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 241,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 길제섭의 전입 2019.11.01과 확정일자 2019.10.07 때문에 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2023.12.05 임차권등기명령도 이루어졌습니다. 이후 국의 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 길제섭 · 건물전부 · 주거 | 2019.11.01 / 2019.10.07 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약상 실질 인수 0원 |
| 임차권 1-2 경정 | 2019.10.04 · 2019.10.08 계약일자 경정 | — | 기존 임차권 경정 |
| 주택도시보증공사 승계 | 길제섭 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 중복신고잔액 청구 포기 |
② 시세 비교 — 확약 이행 전제라면 가격 메리트가 있다
신길리움 전용 30.0㎡의 확인된 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 299,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 299,000,000원입니다. 현재 최저가 241,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%이고, 최근 구간은 이전 구간보다 2.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.0㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.03 | 30.0㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 30.0㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.07 | 30.0㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 299,500,000원 |
전체 4건 평균은 296,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 299,500,000원과 최신 거래 299,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최저가 241,600,000원은 둘보다 낮습니다. 다만 이 판단은 어디까지나 잔액 포기와 임차권 말소 조건이 실제로 이행되어 인수액이 0원이 되는 경우에 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,182,400원 |
| 1. 임차인 길제섭 보증금 | 275,000,000원 | 237,417,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 37,582,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 될 수 있지만, 본건은 해당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 조건을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 241,600,000원 | 37,582,400원 | 0원 · 확약 이행 전제 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 193,280,000원 | 85,225,920원 | 0원 · 확약 이행 전제 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 154,624,000원 | 123,340,736원 | 0원 · 확약 이행 전제 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 외벽 석재 마감, 내벽 벽지·타일 마감, 하이새시 이중창입니다.
- 설비. 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 다세대주택 부지이며 공시지가는 4,906,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 신길리움은 32세대이고 2019.08.27 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 길제섭과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 길제섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 대위·승계 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 임차권 경정. 2024.03.13 등기는 기존 임차권의 임대차계약일자를 2019.10.04와 2019.10.08로 경정한 항목입니다.
- 현재 가격. 최저가 241,600,000원은 최근 12개월 평균 299,500,000원의 80.7%입니다.
- 점유 확인. 감정 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 집합건축물대장 도면과 탐문·외부관찰을 토대로 작성됐으므로 현장 점유와 내부상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차권 말소 조건을 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 가격구조를 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 241,600,000원을 웃도는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 37,582,400원이 남습니다. 그러나 길제섭과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 전제 아래 현재 최저가 241,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 299,500,000원의 80.7%, 최신 거래 299,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +2.4%여서 숫자만 놓고 보면 가격 메리트가 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “임차인이 있느냐”가 아니라, 잔액 포기·임차권 말소 조건이 입찰과 인도 단계까지 확실하게 작동하는지를 확인하는 것입니다. 조건이 확인되면 권리위험은 크게 낮아지고, 현재 회차부터 시세 대비 할인폭이 분명해집니다.
