서울남부지방법원 2026타경3075. 금천구 독산동 하이클래스 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 유동원은 2021년 3월 11일 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2021년 8월 17일 한국씨티은행의 가압류 11,044,206원입니다. 이후 압류·가압류와 2026년 1월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 박지현은 2021년 3월 10일 전입, 2021년 1월 28일 확정일자, 2021년 3월 11일 점유개시로 말소기준일인 2021년 8월 17일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고 보증금도 최저매각가보다 큽니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결되는 구조지만, 이 사건은 매각조건에서 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 149-37 하이클래스 제3층 제302호 · 시흥대로147길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·주방 및 거실·화장실·현관 |
| 소유자 | 유동원 (2021.03.11. 소유권 취득 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.08.17 한국씨티은행 가압류입니다. 금천구·부천시·국·광주시의 압류, 서민금융진흥원·오케이저축은행의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2022년 1월 12일의 국 압류는 2023년 8월 16일 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.03.10 / 2021.01.28 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 승계조건 반영 |
박지현은 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 언급되지만 이를 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 박지현과 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.
② 가격 구조 — 최저가 하락이 곧 실질취득 메리트라는 뜻은 아니다
대항력 임차보증금이 255,000,000원으로 현재 최저가 247,000,000원보다 큽니다. 매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 12,258,000원, 1회 유찰 시 60,966,400원, 2회 유찰 시 99,933,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 12,258,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 60,966,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 99,933,120원 | 실질 인수 0원* |
즉 대항력 임차인이라는 사실만 떼어 보면 인수형이지만, 실제 입찰에서는 매각조건을 함께 봐야 합니다. 이 조건이 적용되는 한 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 해당합니다. 반대로 이 조건의 적용 여부나 임차권 말소 요건이 달라진다면 미배당 잔액이 중요해지므로, 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 박지현 보증금 | 255,000,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 11,044,206원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,738,927원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 8,164,983원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 247,000,000원 가정 시 집행비용 4,258,000원을 제외한 242,742,000원이 박지현의 보증금에 배당됩니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 12,258,000원이지만, 본건 매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 내부는 방2, 주방 및 거실, 화장실, 현관 구조입니다.
- 입지. 세일중학교 남측 인근으로, 도시형생활주택을 중심으로 상업·편익시설과 공원시설이 소재하는 다세대주택 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 독산역은 남서측 약 1km, 가산디지털단지역과 구로디지털단지역은 약 1.4km 거리에 위치합니다.
- 설비. 난방·위생·소방·승강기 설비가 있으며 옥내 자주식 5대와 옥외 자주식 6대의 주차공간이 확보돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 토지이며 북서측 약 8m, 북동측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 박지현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 인지. 조건을 제외하면 박지현은 말소기준보다 전입이 빠른 대항력 임차인이고, 신건 기준 미배당액은 12,258,000원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 당해세인지 확인해야 실제 임차인 배당액과 후순위 미배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 247,000,000원과 최저가 247,000,000원이 같은 신건이므로 권리가 정리된다고 해서 가격까지 유리하다고 볼 수 없습니다.
- 주차·교통 확인. 세대당 주차 여건과 독산역·가산디지털단지역·구로디지털단지역까지의 실제 이동 동선을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有, 하지만 조건부 인수 0”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 감정가 247,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수 경계형입니다. 실제로 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서도 12,258,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 보증금은 60,966,400원, 99,933,120원으로 커집니다.
그러나 본건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 박지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 승부처는 보증금 숫자 자체보다 이 매각조건의 최종 확인에 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재는 신건이고 감정가와 최저가 모두 247,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 최저가가 시장보다 낮다고 단정할 근거는 없으므로 권리조건은 확인 가능, 가격 메리트는 별도 검증이 가장 정확한 결론입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
