서울남부지방법원 2026타경3075. 서울 금천구 독산동 하이클래스 제302호로, 등기사항전부증명서상 소유자는 유동원입니다. 2021년 3월 11일 소유권이전 당시 거래가액은 255,000,000원이고, 현재 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액도 255,000,000원입니다. 등기부상 핵심은 2021년 8월 17일 갑구 6번 가압류를 말소기준권리로 보는 구조이며, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그런데 이 사건의 진짜 승부처는 단순한 말소 여부가 아닙니다. 2021년 3월 10일 전입한 박지현은 보증금 255,000,000원, 확정일자 2021년 1월 28일로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 다행히 매각물건명세서에 포기·말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 실제로 이행되는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인 조건을 확인해야 한다

2021년 8월 17일 갑구 6번 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2022년 1월 12일 국 명의 압류, 2022년 4월 1일 금천구 압류, 2022년 5월 19일 부천시 압류, 2022년 7월 14일 서민금융진흥원 가압류, 2022년 8월 25일 주식회사오케이저축은행 가압류, 2025년 9월 23일 국 압류, 2026년 1월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 4월 20일 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계 조건부

실제 임차인은 1명, 박지현입니다. 2021.03.10. 전입신고, 2021.03.11. 점유개시, 2021.01.28. 확정일자, 임차보증금 255,000,000원이며 배당요구도 2023.04.25.에 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 함께 기재되어 있으나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 구조 — 낙찰가보다 ‘확약 이행’이 먼저다

현재 최저매각가는 감정가 247,000,000원의 64%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 보증금이 최저가보다 큰 대항력 임차인 사건이므로, 확약이 없었다면 낙찰가 하락이 곧 매수인 부담 증가로 이어졌을 사안입니다.

* 확약 전 인수액은 각 회차의 배당 산식상 매수인 부담액입니다. 현재 회차 기준으로 낙찰가 158,080,000원 + 부족분 99,933,120원 = 258,013,120원으로 계산되며, 보증금 255,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)

현재 회차 매각대금 158,080,000원에서 집행비용 3,013,120원을 제외한 155,066,880원이 임차인 박지현에게 우선 배당되는 산식입니다. 보증금 부족분 99,933,120원은 원칙상 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건 이행 시 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남측 인근입니다. 도시형생활주택을 중심으로 상업·편익시설과 공원시설 등이 소재하는 다세대주택 지역으로, 감정평가상 주위환경과 제반 입지조건은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 독산역은 약 1km, 가산디지털단지역은 약 1.4km, 구로디지털단지역은 약 1.4km 거리에 있으며, 버스정류장은 남측 약 130m·북서측 약 130m·동측 약 200m에 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 도시형생활주택이며 적벽돌 타일붙임 외벽, 벽지도배 및 인테리어 타일붙임 내벽, 하이샷시 이중창호입니다. 난방·위생·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 주차. 옥내 자주식 5대분과 옥외 자주식 6대분의 주차공간이 확보되어 있으며, 세대당 0.688대입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 최우선 확인. 매각물건명세서에 명시된 박지현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 이행되는지 확인하세요. 이 조건이 성립해야 실질 인수 0원 판단이 유지됩니다.
• 확약 전후를 분리. 현재 회차의 산식상 인수액은 99,933,120원이지만, 조건 이행 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 조건이 불성립하면 다시 대항력 인수형 위험으로 돌아갑니다.
• 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 상태에서 최저가 158,080,000원입니다. 3회 유찰 시 126,464,000원, 4회 유찰 시 101,171,200원으로 내려가지만, 확약이 없을 경우 매수인 인수액도 각각 131,106,496원·156,045,197원으로 증가합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 실제 배당에서 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 0순위 차감될 수 있습니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 다만 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 실제 거래가격과 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
• 용도·규제 확인. 다세대이면서 현재 도시형생활주택으로 이용 중이고 정비구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 지정되어 있으므로 관련 공부와 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류의 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 조건의 이행이다

이 물건은 단순한 권리안전형이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 1명의 보증금이 255,000,000원으로 최저매각가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가와 별도로 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 배당 산식의 부족분은 99,933,120원입니다.

반면 매각물건명세서에는 박지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 배당 부족 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원이고 현재 회차의 실질취득액은 158,080,000원이 됩니다. 즉 이 사건의 핵심은 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 그 임차인의 포기·말소 조건을 실제로 확보할 수 있느냐입니다.

가격 측면에서는 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 상태지만, 이 숫자만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 2회 유찰과 국세·지방세 압류 4건, 당해세 가능성이 겹칩니다. 따라서 권리상 핵심 인수는 조건부 해소, 가격은 별도 검증, 세금은 배당 재확인이라는 세 갈래로 접근하는 것이 맞습니다. 종합적으로는 조건부 안전성은 있으나 확인해야 할 변수가 남아 있어 C 수준의 보수적 판단이 적절합니다.