의정부지방법원 2024타경81285. 경기도 연천군 전곡읍 양원리 일원의 토지와 동식물관련시설이 함께 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(3)·기호(9,13)는 돈사, 기호(5)는 창고, 기호(10)는 퇴적장으로 이용 중입니다. 토지 지목은 목장용지이고 면적은 6,764.0㎡, 용도지역은 계획관리지역입니다.
권리의 기준점은 2021.09.14 접수된 제일사료주식회사 근저당권 1,100,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이것을 곧바로 “안전한 물건”으로 읽으면 안 됩니다. 매각 제외 건물이 존재하고, 타인소유 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 일부 토지는 농지취득자격증명원이 필요하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 428-1 |
| 등기상 소재 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 437-1, 428-1, 932-21, 933 디동 · 경기도 연천군 전곡읍 양원로 17 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(돈사·창고·퇴적장) |
| 토지 | 목장용지 · 6,764.0㎡ · 계획관리지역 · 전축사 |
| 소유자 | 정휴철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,948,821,000원 / 1,948,821,000원 (신건) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 현물 리스크는 별도
등기부상 2021.07.28 설정된 포천축산업협동조합 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 말소기준은 2021.09.14 제일사료주식회사 근저당권입니다. 이후 2024.06.27 임의경매개시결정과 2024.07.11부터 2024.09.04까지의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SUNUWAR BIJAYA | 2023.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 진짜 핵심 — 매각 제외 건물과 농지취득자격증명
매각물건명세서의 비고가 이 사건의 난도를 크게 높입니다. 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되지만, 동시에 일부 제시외 건물과 타인소유 건물이 매각에서 제외됩니다.
또한 타인소유 건물 때문에 소유권 행사가 제한되는 경우 해당 토지 단가는 ㎡당 101,000원으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기부의 말소 여부뿐 아니라 실제 건물 소유관계와 토지 사용관계를 현장에서 확인해야 권리분석이 완성됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,948,821,000원을 싸다고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,948,821,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 주변 시장보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 단순한 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,948,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,888,210원 |
| 2. 근저당 · 제일사료주식회사 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 20,978,353원 | 20,978,353원 |
| 4. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 20,471,158원 | 20,471,158원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 303,668,901원 | 303,668,901원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 105,634,567원 | 105,634,567원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 이지바이오 | 41,028,250원 | 41,028,250원 |
| 8. 가압류 · 포천축산업협동조합 | 68,467,886원 | 68,467,886원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관포천축 | 409,342,528원 | 266,683,675원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,169,591,643원, 예상 배당액은 1,926,932,790원이며 미배당은 242,658,853원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양원리보건진료소 북동측 인근이며 농가주택·소규모 공장·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 배차간격과 운행상태를 고려한 대중교통상황은 보통 이하입니다.
- 이용상태. 기호(3)·기호(9,13)는 돈사, 기호(5)는 창고, 기호(10)는 퇴적장으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(3)·기호(5)는 사용승인일 2021.01.27, 기호(9,13)는 1997.05.06, 기호(10)는 2002.09.07입니다.
- 토지. 목장용지 6,764.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(불), 공시지가 36,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 제한보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 농지. 일부 토지는 영농여건불리농지에 해당하며 목록 6·8·11·15는 농지취득자격증명원이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 목록 6·8·11·15의 취득 가능 여부와 증명원 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 타인소유 건물 실체 확인. 목록 8 지상의 관리사·통로·차양·보일러실 등 타인소유 건물의 소유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼 토지와 건물의 소유권 변동 및 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너 확인. 목록 4와 목록 8 지상의 각 약 18㎡ 이동식 컨테이너가 매각에서 제외되므로 현황과 철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. SUNUWAR BIJAYA는 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 별도 감정 필요. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 1,948,821,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 토지·축사·시설 상태를 포함한 현장 가격 검증이 필요합니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·제한보호구역·성장관리계획구역 등 현재 이용과 향후 활용에 영향을 줄 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 많은 경매
이 사건의 등기 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2021.09.14 제일사료주식회사 근저당권을 기준으로 이후의 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 전입자 SUNUWAR BIJAYA도 후순위 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순 등기형 경매가 아닙니다. 목장용지와 돈사·창고·퇴적장이 묶인 특수용도 부동산이고, 농지취득자격증명원 조건, 매각 제외 건물, 타인소유 건물, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 요소가 동시에 존재합니다. 게다가 시장 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,948,821,000원의 가격 경쟁력도 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 현물·토지이용·농지취득·법정지상권 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
