서울남부지방법원 2026타경3079. 양천구 신월동 케이씨하우징 502호, 전용 22.07㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 겉으로 보면 감정가에서 36% 낮아진 최저매각가가 눈에 들어옵니다. 하지만 등기부에는 319,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 말소기준인 2026년 강제경매개시결정보다 먼저 전입한 점유자도 있습니다.
여기서 분석의 핵심은 임차권등기의 존재 자체가 아니라 그 권리를 매수인이 실제로 인수하는지입니다. 김재영의 미배당 보증금은 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소로 해소될 수 있습니다. 반면 안상명은 동일한 확약의 적용 대상으로 확인되지 않습니다. 한 임차인의 인수 위험이 해소된다고 모든 점유자의 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 22.07㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2023.01.02. 사용승인 · 22세대 |
| 소유자 | 김옥순 (2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 | 281,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 점유 관계 | 김재영 임차권등기 · 안상명 전입 및 점유 관련 조사 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 매각조건이 핵심
등기부상 최초 근저당권인 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 4,980,000,000원은 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 신한금융플러스주식회사가 설정했던 192,000,000원의 근저당권도 원권리가 말소로 표시되어 있습니다. 다만 관련 근저당권 이전등기가 별도로 기록되어 있으므로 현재 유효한 담보권의 범위는 등기부 원본과 말소 사항을 함께 확인해야 합니다.
분석상 말소기준권리는 2026.01.09. 강제경매개시결정입니다. 김재영의 임차권등기는 2025.01.23.에 이루어졌으며, 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 보증금의 미배당분이 문제가 되는 유형이지만, 이 사건에는 이를 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별한 매각조건이 붙어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계인은 중복 합산 제외
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·인수 |
|---|---|---|---|
| 김재영 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2023.04.10. 확정 2023.03.22. 임차권등기 2025.01.23. |
319,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
조건부 인수 0원
배당요구 확인 · 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 안상명 점유 부분 미상 |
전입 2025.07.01. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
인수 위험 미확정
보증금·점유권원·우선변제 미확인 · 김재영의 포기 조건 적용 대상 아님 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 김재영과 안상명, 총 2명입니다. 매각조건에 언급된 주택도시보증공사는 김재영의 주택임차권 승계인으로, 별도의 새로운 임차보증금이나 제3의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 319,000,000원 역시 김재영의 보증금과 단순 합산하지 않습니다.
③ 보증금 3.19억의 구조 — 유찰돼도 총액이 낮아지지 않는 이유
김재영의 보증금 319,000,000원이 매수인에게 그대로 인수되는 일반적인 상황을 가정하면, 현재 최저가 179,840,000원에서 추정 배당은 176,522,240원, 미배당 잔액은 142,477,760원입니다. 이 경우 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득비용은 322,317,760원으로 보증금 319,000,000원 수준입니다. 차액에는 추정 집행비용이 반영되어 있습니다.
낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어나므로, 인수 조건이 그대로 유지되는 상황에서는 유찰만으로 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 다만 아래 금액은 김재영의 보증금 포기 조건을 적용하지 않은 비교 시나리오이며, 이 사건에 실제 적용되는 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 가상 인수액 | 실제 검토 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 179,840,000원 | 142,477,760원 | 김재영 조건부 0원 · 안상명 미상 |
| 3회 유찰 가정 | 143,872,000원 | 177,942,208원 | 김재영 조건부 0원 · 안상명 미상 |
| 4회 유찰 가정 | 115,097,600원 | 206,313,766원 | 김재영 조건부 0원 · 안상명 미상 |
가상 인수액은 김재영의 반환청구권 포기 조건을 적용하지 않았을 때의 회차별 추정 미배당액입니다. 실제로 매각조건이 충족되면 김재영 관련 인수액은 0원이며, 안상명의 권리 및 비용은 별도 확인 대상입니다. 유찰 회차는 가정으로 실제 후속 매각조건을 확정한 것이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 56.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
케이씨하우징은 2023.01.02. 사용승인된 22세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 8건은 2023년 4월부터 6월까지의 거래로, 평균 317,750,000원, 최저 299,000,000원, 최고 329,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 현재의 시세를 직접 입증하는 자료로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 21.43㎡ | 2층 | 321,000,000원 |
| 2023.04 | 22.07㎡ | 5층 | 329,000,000원 |
| 2023.04 | 21.43㎡ | 3층 | 321,000,000원 |
| 2023.04 | 19.93㎡ | 5층 | 299,000,000원 |
| 2023.04 | 21.88㎡ | 2층 | 327,000,000원 |
| 2023.04 | 19.93㎡ | 6층 | 299,000,000원 |
| 2023.04 | 21.88㎡ | 3층 | 327,000,000원 |
| 2023.04 | 20.94㎡ | 6층 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 317,750,000원 |
최저매각가 179,840,000원은 이 과거 실거래 평균의 56.6%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 2023년 거래가격과 현재 최저가를 비교한 수치입니다. 현재 매매시장의 가격이나 실제 매각 가능 금액을 그대로 뜻하지 않습니다.
더 중요한 점은 매수인 실질취득비용입니다. 김재영의 보증금 포기 조건이 이행되지 않는다면 실질취득비용은 보증금 319,000,000원 수준으로 올라가, 과거 평균 317,750,000원보다 높아집니다. 확약이 이행되면 김재영 인수는 0원이지만, 여전히 안상명에 대한 보증금과 인수 문제가 확인되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 김재영 보증금 | 319,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김재영의 계산상 미배당 잔액은 142,477,760원입니다. 이는 매각조건을 반영하기 전의 원칙적 인수 위험액이며, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구는 승계 관계와 중복될 수 있으므로 별도의 319,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 세금, 배당순위 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있고 안상명의 권리관계는 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건축물. 2023.01.02. 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·난방·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도시지역·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다.
- 토지·규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역은 대상자·대상 용도·지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 22세대 규모의 소형 다세대주택으로 대단지 아파트와는 매수 수요 및 거래 구조가 다를 수 있습니다. 확인되는 실거래 8건은 모두 2023년 자료이므로 현재의 거래 유동성을 직접 판단하기에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재영의 보증금 포기 조건 확인. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 및 소유권 취득 과정에서 어떻게 이행되는지 법원 원본과 집행절차를 통해 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 관계 확인. 김재영의 보증금 319,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 권리 승계와 청구 구조를 확인하세요.
- 안상명 별도 조사. 전입일 2025.07.01. 외에 보증금, 계약 내용, 실제 점유권원, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 미상이며 김재영 관련 포기 조건으로 인수 위험이 자동 해소되지 않습니다.
- 등기부상 근저당권 말소 확인. 기존 근저당권의 말소 표시와 관련 권리이전등기의 효력 및 현재 권리 상태를 원본에서 대조하세요.
- 실거래 시점 재점검. 2023년 평균 317,750,000원은 현재 시세를 확정하지 않습니다. 최근 거래와 인근 유사 면적 다세대주택의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별도 문제일 수 있으므로, 점유 상태와 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 미납 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 비용 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 항목을 사전에 조사하세요.
- 규제 검토. 토지거래허가구역의 실제 적용 여부와 공항소음 관련 규제를 해당 물건 및 취득자 기준으로 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.30. 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 여부, 최신 매각물건명세서 및 현황조사서를 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 조건부 해소, 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 단순히 감정가 대비 64%로 내려온 저가 다세대주택이 아닙니다. 319,000,000원의 선순위 임차보증금에 관한 특수한 매각조건이 낙찰자의 비용을 근본적으로 바꾸는 물건입니다.
김재영과 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면, 김재영 관련 인수액은 0원입니다. 반대로 그 조건을 적용할 수 없다면 미배당 보증금 142,477,760원의 인수 문제가 발생하고, 실질취득비용은 약 319,000,000원의 보증금 수준으로 올라갑니다. 이때는 최저가가 과거 실거래 평균의 56.6%라는 사실이 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
여기에 김재영의 확약 대상이 아닌 안상명의 권리가 미상이고, 비교 시세도 2023년 거래에 머물러 있습니다. 따라서 현시점에 이 물건을 무조건 저렴하거나 권리상 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 결론은 조건부 인수 해소 가능성이 있지만, 미상 임차인과 현재 시세 확인 전에는 입찰 보류가 적절한 C등급 검토 물건입니다. 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라 실제로 인수하지 않을 권리가 무엇이고, 여전히 남을 수 있는 권리가 무엇인지를 확정하는 데 있습니다.
