서울남부지방법원 2026타경3079. 서울 양천구 신월동 케이씨하우징 5층 502호, 전용 22.07㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 김옥순은 2023.04.17 매매를 원인으로 2023.04.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 329,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당보다 선순위 임차관계입니다. 김재영은 2023.04.10 주민등록·점유를 시작하고 2023.03.22 확정일자를 갖춘 뒤, 보증금 319,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.09이므로 김재영의 임차관계가 훨씬 앞섭니다.
다만 매각물건명세서에는 중요한 조건이 붙었습니다. 김재영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당 계산만 보면 현재 회차에서 김재영 미배당액이 42,734,000원이지만, 확약을 적용한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 문제는 별도의 점유자인 안상명입니다. 2025.07.01 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람까지 확약이 적용된다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 22.07㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김옥순 (2023.04.17 매매 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 규모 | 케이씨하우징 · 22세대 · 2023.01.02 사용 |
① 권리 흐름 — 김재영은 확약, 안상명은 별도 확인
등기부상 2023.01.20 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 4,980,000,000원은 이미 말소됐고, 2023.05.31 신한금융플러스주식회사 명의로 설정된 채권최고액 192,000,000원의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2026.01.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재영 | 건물 전부 · 2023.04.10 | 319,000,000원 | 有 | 有 | 확약 실질 인수 0원* |
| 안상명 | 미상 · 2025.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 명목가격은 88.4%, 실질비용은 아직 미확정
케이씨하우징의 비교 거래는 8건이며 평균 거래금액은 317,750,000원, 최고 329,000,000원, 최저 299,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.06의 321,000,000원입니다. 현재 최저매각가 281,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 21.43㎡ | 2 | 321,000,000원 |
| 2023.04 | 22.07㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2023.04 | 21.43㎡ | 3 | 321,000,000원 |
| 2023.04 | 19.93㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2023.04 | 21.88㎡ | 2 | 327,000,000원 |
| 2023.04 | 19.93㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2023.04 | 21.88㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2023.04 | 20.94㎡ | 6 | 319,000,000원 |
| 평균 | 22.07㎡ | 8건 | 317,750,000원 |
특히 이 사건 호수와 같은 전용 22.07㎡·5층 거래가 2023.04에 329,000,000원으로 확인됩니다. 명목 최저가 281,000,000원은 이 거래와 평균 거래금액보다 낮습니다. 그러나 안상명의 보증금이 미상인 상태에서는 281,000,000원만을 실질취득가로 놓고 “싸다”고 확정할 수 없습니다. 확약으로 제거되는 것은 김재영·주택도시보증공사 관련 잔액이고, 확약 밖 임차 위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 김재영 보증금 | 319,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김재영 보증금 부족분은 42,734,000원입니다. 1회 유찰 시 98,147,200원, 2회 유찰 시 142,477,760원으로 계산되지만, 김재영 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 이 부분의 실질 인수는 0원*입니다. 안상명 관련 보증금은 별도 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 신원초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·난방·급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 206.6㎡, 공시지가 2,986,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 케이씨하우징의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 28.57%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재영 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 안상명 보증금 확인. 2025.07.01 전입 점유자의 보증금·계약관계·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득가로 재계산. 현재 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균 317,750,000원의 88.4%지만, 안상명 관련 인수액이 확인되면 그 금액을 더해 다시 비교해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2026.08.15 발급 등기사항과 매각기일 2026.08.19 사이 추가 등기·권리변동 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖 임차인은 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 319,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 신건에서 42,734,000원, 1회 유찰 시 98,147,200원, 2회 유찰 시 142,477,760원의 부족분을 계산합니다. 그러나 김재영과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어 그 임차보증금은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원·시세 대비 88.4%의 저가 물건”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 2025.07.01 전입한 안상명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 그에게 김재영의 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 현재 핵심 결론은 김재영 리스크는 해소, 안상명 리스크는 미확정입니다. 가격은 명목상 최근 평균 아래지만, 안상명 관련 인수액이 확인되어야 비로소 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
