서울남부지방법원 2026타경3083. 가산센트럴푸르지오시티 제18층 제비동1821호로, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 노재호는 2020.09.08. 거래가액 158,800,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 157,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아니라, 대항력 임차권의 확약 조건과 매수인이 그대로 인수하는 토지 별도등기를 동시에 읽어야 한다는 데 있습니다.
말소기준권리는 2023.01.05. 강서세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 임차인 류승근은 그보다 앞선 2022.01.21. 주민등록 및 점유를 갖추었고, 확정일자는 2021.12.21.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 140,000,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있으나, 이 사건은 매각조건의 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제18층 제비동1821호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로10길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하3층/지상20층 중 제18층 |
| 소유자 | 노재호 · 2020.09.08. 소유권이전 · 거래가액 158,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약’과 ‘별도등기’가 핵심
② 임차인 분석 — 룰상 20,260,000원 인수, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류승근 | 전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 2022.01.21. | 2021.12.21. | 대항력 有 우선변제 승계인 HUG |
실제 임차인은 1명, 류승근입니다. 임차보증금은 157,500,000원이고, 전입 및 점유개시일은 2022.01.21., 확정일자는 2021.12.21.입니다. 말소기준인 2023.01.05. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
이 확약은 류승근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 그리고 별도등기된 토지 구분지상권을 없애는 조건은 아니므로, 보증금 인수 0원과 구분지상권 인수는 서로 별개의 문제입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 충족 시 보증금 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 20,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 47,868,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 69,912,800원 | 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 그 확약 조건이 실제로 이행되는 한 보증금 실질 인수액은 각 회차 0원입니다. 다만 구분지상권 인수의 경제적 영향은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 류승근 보증금 (우선변제) | 157,500,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 부족분은 20,260,000원입니다. 다만 류승근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 오피스텔 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 기준시점에도 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상20층 건물 내 제18층 제비동1821호이며 사용승인일은 2020.07.27.입니다.
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 2·7호선 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 북동측 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 호수 표기. 등기사항전부증명서상 ‘제비동1821호’, 집합건축물대장상 ‘B동1821’, 현황은 ‘B1821’로 표기됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 류승근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 2020.07.08. 제152914호 토지 을구 1번 구분지상권의 존속기간·범위·목적·처분 제한 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 확약에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 감정가와 최저가는 모두 140,000,000원입니다. 동일 건물·유사 호수의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 신건 응찰가격을 결정하는 것이 안전합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황 이용도 오피스텔이므로, 입찰 목적에 맞는 이용·대출·세무 조건을 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 0원 인수”만 보고 끝낼 사건은 아니다
표면적으로는 보증금 157,500,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 20,260,000원의 미배당 잔액이 생기는 사건입니다. 하지만 류승근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 확약을 반영한 보증금 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지의 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 결국 이 사건은 ‘대항력 임차인 때문에 위험한 물건’이라기보다, 확약의 이행 가능성과 토지 별도등기의 내용을 정확히 확인해야 하는 권리분석형 오피스텔입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 가격 우위까지 단정하지 말고, 권리 원문과 최근 거래가격을 함께 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
