서울남부지방법원 2026타경3083. 가산센트럴푸르지오시티 제18층 B1821호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 노재호이고, 등기상 2020.09.08 소유권이전 시 거래가액은 158,800,000원입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 140,000,000원의 80%인 112,000,000원입니다.
표면적인 핵심은 대항력 임차인입니다. 류승근은 2022.01.21 전입·점유, 2021.12.21 확정일자를 갖추고 보증금이 157,500,000원이므로, 단순 배당 계산만 하면 현재 최저가 낙찰 시 배당 후 47,868,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제18층 제비동1821호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 지하3층/지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 노재호 · 등기상 2020.09.08 소유권이전 · 거래가액 158,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 호별 표기 | 등기사항전부증명서 ‘제비동1821호’ · 집합건축물대장 ‘B동1821’ · 현황 ‘B1821’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 정리, 구분지상권은 인수
말소기준은 2023.01.05 국의 압류입니다. 이에 앞서 류승근은 2022.01.21 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 2024.01.30에는 보증금 157,500,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 통상이라면 배당 부족분이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있지만, 이 사건은 매각조건상 해당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있습니다.
반면 2020.07.08 설정된 토지 을구 1번 구분지상권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 “임차보증금은 확약으로 해소되지만, 토지 별도등기 권리는 남는다”로 정리해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류승근 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 | 2021.12.21 | 157,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 류승근 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이므로 보증금 157,500,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 류승근은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 갖췄습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 류승근 보증금 | 157,500,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차인 미배당액은 47,868,000원입니다. 다만 매각조건의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 임차보증금에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 별도로 구분지상권은 인수됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 140,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 112,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 157,500,000원이 최저가보다 크지만, 매각조건 때문에 그 보증금 미배당분은 실질 취득원가에 더하지 않습니다. 따라서 임차보증금 관점의 실질취득 기준은 현재 낙찰가 112,000,000원이며, 여기에 금액으로 환산되지 않은 구분지상권 인수라는 권리 부담을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 기준시점 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다.
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 근거리에 지하철 2·7호선 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상20층, 사용승인일 2020.07.27이며 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 북동측 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 표기 확인. 등기부 ‘제비동1821호’, 건축물대장 ‘B동1821’, 현황 ‘B1821’로 표기가 다르므로 동일성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 존속기간·범위·내용을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 확약 조건 확인. 류승근과 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 류승근 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 157,500,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 비교 자료가 없으므로 112,000,000원이라는 최저가만 보고 저평가라고 판단하지 않습니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 매각물건명세서상 현황 주거용 사용이므로 실제 이용상태와 관련 규정을 확인합니다.
- 호별 동일성. 제비동1821호·B동1821·B1821의 표기 차이를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “임차보증금은 해소됐지만, 권리 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 대항력 임차인의 큰 보증금 자체가 아닙니다. 보증금 157,500,000원이 최저가 112,000,000원을 초과해 일반적인 경우라면 미배당액 인수가 문제되지만, 매각조건상 류승근과 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 임차보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
대신 진짜 확인해야 할 권리는 토지 별도등기의 구분지상권입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 넘어옵니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 리스크는 해소됐지만, 별도등기 권리와 가격 검증이 남아 있는 오피스텔”로 보는 것이 정확합니다.
