서울남부지방법원 2026타경3101. 금천구 독산동 에스엠벨리체 2층 206호의 강제경매 사건입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다. 소유자 이승용이 2020년 5월 13일 거래가 159,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 신한저축은행의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 신한저축은행 가압류입니다. 그러나 임차인 박지온의 전입은 2020년 5월 13일, 점유개시는 2020년 5월 15일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자도 갖춘 임차인이므로, 단순히 임차권등기가 경매로 말소된다는 사실만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에서는 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 특약을 실제 낙찰자에게 적용할 수 있는지와 이행에 문제가 없는지가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 이승용 (2020.05.13 소유권이전 · 거래가 159,000,000원) |
| 감정가 | 166,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13 · 갑구 6번 · 신한저축은행 가압류 7,766,541원 |
| 임차보증금 | 박지온 · 166,500,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 유효·이행 시 0원 (일반 인수 계산상 62,547,360원) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재
말소기준권리는 갑구 6번 신한저축은행 가압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 정리됩니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기보다 앞선 전입과 점유에서 비롯되므로, 등기 말소와 임차보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
2022년 4월 15일 등기된 민간임대주택등기도 확인됩니다. 말소기준권리 이전에 존재하는 등기이므로, 등록임대주택에 따른 의무와 경매 이후 행정상 처리 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수 포기 조건이 있다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지온 건물 전부 · 주거용 |
전입 2020.05.13 점유 2020.05.15 |
166,500,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 |
우선변제 有 확정일자·배당요구 |
주택도시보증공사 승계 확약 반영 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 보증금 166,500,000원을 추가 합산하지 않습니다.
| 임대차계약 | 2020.03.28 / 2022.03.26 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 159,000,000원 |
| 보증금 증액 | 2022.03.26 · 7,500,000원 증액 |
| 최종 보증금 | 166,500,000원 |
| 확정일자 | 2020.03.31 (159,000,000원) / 2022.03.28 (증액분 7,500,000원) |
| 전입 / 점유개시 | 2020.05.13 / 2020.05.15 |
| 임차권등기 | 2024.05.09 · 을구 1번 · 임차권등기명령 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입 및 점유 |
| 배당요구 | 있음 |
| 일반 인수 계산상 미배당 | 62,547,360원 |
| 확약 반영 인수 | 0원 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 취득 부담은 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 168,787,360원 수준입니다. 이는 보증금 166,500,000원에 집행비용에 해당하는 금액이 더해진 구조로, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총 부담이 보증금 부근에 묶입니다.
따라서 이 조건이 유효하고 이행되는 경우, 박지온의 미배당 보증금 62,547,360원은 계산상 부족액으로 남을 뿐 매수인이 실질적으로 인수하는 금액은 0원으로 판단합니다.
이는 박지온의 임차권과 그 승계 관계에 적용되는 조건입니다. 다른 독립적인 임차인의 권리까지 일괄 포기시키는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약의 효력, 승계 범위 및 등기 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,287,360원 |
| 1. 임차인 박지온 보증금(우선변제) | 166,500,000원 | 103,952,640원 |
| 2. 가압류 · 신한저축은행 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액 합계 106,240,000원. 임차보증금 미배당액 62,547,360원은 확약 반영 전 일반 인수 계산상 금액입니다. 확약 조건 유효·이행 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 신청채권과 임차보증금은 승계 관계가 있으므로 별도 독립 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 보증금 부족액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 64% |
106,240,000원 | 62,547,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
84,992,000원 | 83,437,856원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
67,993,600원 | 100,130,285원 | 0원 |
확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 임차인의 배당 부족액이 커집니다. 현재 회차의 일반 인수 계산상 낙찰대금과 보증금 미배당액의 합계는 168,787,360원, 3회 유찰 시에는 168,429,856원, 4회 유찰 시에는 168,123,885원입니다. 집행비용을 고려하면 낙찰가 하락에도 총 부담은 보증금 수준에 머물게 됩니다.
반대로 이 사건의 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면, 해당 미배당 보증금 인수는 모든 제시 회차에서 실질 0원이므로 낙찰대금의 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다. 다만 각 회차의 최저가격은 낙찰 확정가격이 아니며, 취득 관련 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 업무시설, 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 구체적인 역세권 접근성이나 통근 소요시간은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 평스라브지붕 건물로, 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서상 현황은 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정요항표에도 오피스텔 이용상태가 기록되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 부지로 이용되며 북측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 교육환경보호구역, 공항 관련 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등도 확인됩니다. 토지거래허가구역 기재는 각 지정 대상·기간과 본 물건의 해당 여부를 구분해 검토해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부구조는 건축물현황도 및 외부 관찰을 참고한 것으로 실제 현황과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 사용 여부와 개별 건물·호실의 거래 및 임대 수요가 중요합니다. 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않았으므로 가격 적정성과 매도 가능성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서·매각물건명세서 원본 확인. 박지온 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매수인에게 유효하게 적용되는지, 임차권등기 말소의 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인 박지온 1명과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사를 중복 계산하지 않아야 합니다. 배당과 권리승계의 범위도 대조해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 보증금 반환청구권 포기와 실제 점유 해소는 별개의 문제일 수 있습니다. 현재 점유 상태와 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.15 등기의 존속 여부 및 경매 후 등록임대사업 관련 의무·행정절차를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래가격 비교. 에스엠벨리체 및 인근 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래, 최신 거래와 시세 추세를 확인하여 106,240,000원이라는 최저가의 적정성을 평가해야 합니다.
- 내부 상태·관리비. 감정요항표에 내부구조가 실제와 다를 수 있다는 취지가 있으므로 현장상태를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 점검해야 합니다.
- 배당 및 권리 원본 대조. 추정 집행비용, 임차보증금 배당순위, 가압류·압류, 임차권등기 말소와 잔액 포기 조건을 최신 등기사항증명서 및 법원 매각서류로 재확인해야 합니다.
- 입찰 전 매각 진행 확인. 2026.10.30 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 인수 0원의 근거”
서울남부지방법원 2026타경3101은 숫자만 보면 감정가 166,000,000원에서 최저가 106,240,000원으로 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 166,500,000원을 무시하면 권리분석이 완전히 달라집니다. 현재 회차 기준 62,547,360원의 미배당 보증금이 존재하기 때문입니다.
이 사건의 핵심은 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않도록 하는 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 보증금 인수액은 실질 0원이며, 매수인의 취득 부담은 낙찰대금과 별도 부대비용을 중심으로 판단할 수 있습니다.
다만 현재 확인되는 64%는 어디까지나 감정가 대비 비율이지 시장시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 근거가 없고, 이미 2회 유찰되었으며, 등록임대주택 관련 사항과 실제 점유 상태도 점검해야 합니다. 따라서 권리 조건은 긍정적이나 가격 판단은 보류가 적절합니다. 확약의 효력을 원본으로 확인하고 최근 오피스텔 실거래와 환금성을 검증한 후 입찰을 판단하는 것이 핵심입니다.
