서울남부지방법원 2026타경3101. 금천구 독산동 에스엠벨리체 206호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있고, 감정평가 이용상태 역시 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 이승용은 2020년 4월 28일 매매를 원인으로 159,000,000원에 취득했고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 166,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 선순위 대항력 임차보증금과 확약의 결합입니다. 박지온의 주민등록일은 2020.05.13, 점유개시일은 2020.05.15이고 최초 확정일자는 2020.03.31입니다. 반면 말소기준은 2023.07.13 신한저축은행 가압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 이승용 (2020.04.28. 매매 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.13 주식회사 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다. 그 뒤의 박지온 주택임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 박지온의 실제 전입은 2020.05.13으로 말소기준보다 훨씬 앞서므로, 등기 순위만 보고 임차위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 그러나 확약 존재
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지온 | 건물 전부 · 주거 | 2020.05.13 / 2020.03.31 | 166,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 · 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지온은 임대차계약일 2020.03.28, 주민등록 2020.05.13, 점유개시 2020.05.15, 최초 확정일자 2020.03.31로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 보증금은 최초 159,000,000원에서 2022.03.26자로 7,500,000원 증액돼 총 166,500,000원입니다.
* 확약이 없다고 가정한 기계적 배당 계산에서는 현재 회차 3,624,000원, 1회 유찰 시 36,359,200원, 2회 유찰 시 62,547,360원의 미배당 인수가 계산됩니다. 그러나 해당 임차인과 주택임차권 승계인의 포기·말소 조건이 적용되는 경우 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 박지온 보증금 | 166,500,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,000,000원에서는 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 임차보증금에 배당돼, 단순 계산상 3,624,000원이 남습니다. 금천구 압류의 금액은 제시되지 않았으며 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근이며, 주위에 단독주택·저층 공동주택·아파트·업무시설·학교·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 설비. 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔·제1종근린생활시설·자동차관련시설 부지로 이용 중이며 북측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박지온 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차의 기계적 계산상 미배당은 3,624,000원이지만, 확약 이행 전제의 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 금천구 압류 확인. 2026.06.15 금천구 압류가 존재하므로 세목·금액·배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 166,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 현황 재확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 매각물건명세서상 현황은 주거용이므로 실제 이용상태와 내부구조를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 보면 상당히 부담스럽습니다. 실제 임차인 박지온의 전입이 2020.05.13으로 말소기준 2023.07.13보다 앞서고, 보증금 166,500,000원도 신건 최저가 166,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 해당 임차인의 실질 인수는 0원*”입니다. 다만 가격 시세 자료가 없어 166,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없고, 확약 조건·민간임대주택등기·금천구 압류를 원본에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
