서울남부지방법원 2026타경3105. 서울 강서구 화곡동 하나캐슬 제6층 제601호, 전용 30.3㎡ 대상 물건으로 도시형생활(원룸형)주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2025.09.22. 강서구 압류입니다. 2013.03.05. 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023.10.19. 우리금융캐피탈 가압류도 2023.11.15. 말소되었습니다. 반면 2023.12.07. 설정된 이현정의 주택임차권은 2025.09.22. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 이현정 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 이현정 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 이현정 임차인에 한정되며, 확약 밖 임차인이 확인된다면 그 인수위험은 별도로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나, 확약으로 실질 인수는 0원

말소기준권리는 2025.09.22. 갑구 8번 압류(강서구)입니다. 그 이전에 존재했던 2023.12.07. 을구 3번 주택임차권 이현정은 전입일 2021.11.29., 확정일자 2021.10.07.로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 배당요구도 2023.12.07. 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 배당구조에서 보증금 172,000,000원 중 62,368,000원이 배당되지 않아 매수인이 부담할 가능성이 있는 인수형 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계 조건부

현재 확인된 실제 임차인은 1명, 이현정입니다. 주택도시보증공사는 매각조건상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으나, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

등기상으로는 말소기준권리 이전의 주택임차권이므로 인수형이지만, 매각조건의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용됩니다. 확약 밖 별도 임차인이 확인될 경우에는 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득 1.12억은 최근 시세보다 낮다

하나캐슬은 16세대이며 2013.01.08. 준공되었습니다. 전용 30.3㎡와 면적이 맞는 실거래는 2026.03, 2025.01, 2021.06 등 3건입니다. 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최신 거래 160,000,000원, 그리고 최근 추세 -11.1%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 160,000,000원의 70.0%입니다. 감정가 175,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 약 109.4%로 높지만, 현재 회차는 두 차례 유찰되어 최저가가 112,000,000원까지 내려왔습니다. 무엇보다 이 사건에서는 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 112,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

배당표상 임차인 보증금의 부족분은 62,368,000원입니다. 다만 매각조건상 이현정 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질적인 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 172,000,000원은 해당 배당표에서 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 대상의 실질 인수는 0원

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각조건이 그 임차인에게 적용되므로, 현재 112,000,000원뿐 아니라 데이터에 제시된 3회 유찰 시 89,600,000원, 4회 유찰 시 71,680,000원에서도 확약이 유지되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득액도 그대로 내려갑니다.

⑥ 권리 관점 — 가장 중요한 것은 ‘확약 조건의 이행’

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 및 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 근거리에 까치산역(지하철 2호선 지선 및 5호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물의 제6층 제601호이며, 석재붙임 및 드라이비트 마감, 하이샷시 창호 등이 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 등이 되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지, 평지로 이용되며 토지면적은 172.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 4,318,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 단지 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 112,000,000원에 확약 적용 시 실질 인수 0원이므로 실질취득액도 112,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원과 비교해 70.0% 수준입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 추세가 -11.1%입니다. 최근 거래 160,000,000원을 미래 시세로 고정하지 말고 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 확약 확인. 이현정 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 범위. 실제 확인된 임차인은 이현정 1명입니다. 확약은 이현정 임차인에게만 적용되므로 별도 점유자·임차권이 확인되면 별도 인수위험으로 판단해야 합니다.
• 소규모 단지. 하나캐슬 16세대, 경매물건 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 지표를 감안해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 내역을 기준으로 최종 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수 0원 ≠ 무조건 고환금성”

이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 달리, 대항력·우선변제권이 있는 이현정 임차인의 명목상 부족분 62,368,000원이 매각조건의 권리포기 및 임차권등기 말소 조건으로 실질 0원 처리되는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 최저가 112,000,000원의 실질취득액 역시 112,000,000원으로 볼 수 있습니다.

가격도 현재 기준으로는 분명한 장점이 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 160,000,000원인데 실질취득은 112,000,000원, 즉 70.0%입니다. 반면 감정가는 175,000,000원으로 최근 시세보다 높았고, 최근 추세는 -11.1%입니다. 하나캐슬은 16세대에 경매물건 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회로 환금성 부담도 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원·가격은 유리·환금성은 보수적입니다. 이 사건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 매각조건 확약의 적용 여부와 이행, 그리고 하락 추세 속에서 112,000,000원의 실질취득 가격이 충분한 안전마진을 갖는지 여부입니다.