서울남부지방법원 2026타경3105. 강서구 화곡동 하나캐슬 601호로, 감정평가상 도시형생활(원룸형)주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이상현은 2019.12.16 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 135,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 임차권입니다. 이현정은 2021.10.07 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.11.29 전입·점유를 시작했으며, 2023.12.07 보증금 172,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.09.22 강서구 압류보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상인 선순위 임차권입니다.

하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 이현정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이현정 관련 보증금 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 조건은 이현정 및 주택도시보증공사와 관련된 권리에 한정됩니다. 감정요항에는 기준시점 현재 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 포기

등기부의 과거 우리은행 근저당권 290,400,000원은 2013.04.01 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.22 강서구 압류입니다. 이보다 앞선 이현정의 전입·점유와 임차권등기는 선순위이고, 배당요구와 확정일자까지 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.02.05 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 160,000,000원’을 봐야 한다

하나캐슬의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 173,333,333원이지만, 2021.06 거래와 2025.01 거래가 함께 포함되어 있습니다. 현재 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 109.4%입니다. 확약 조건으로 인수 부담이 0원이 되더라도 최저가 기준 실질취득액은 그대로 175,000,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -11.1%로 나타나 가격 판단은 더 보수적으로 할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

배당 계산상 이현정 보증금의 미배당액은 250,000원으로 산정되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이현정 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

* 룰상 인수액은 배당 시나리오의 미배당 보증금 계산치입니다. 이 사건은 이현정·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공동주택이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 까치산역(지하철 2호선지선 및 5호선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활(원룸형)주택으로 이용 중이며, 하나캐슬은 16세대입니다. 전용면적은 30.3㎡입니다.
• 도로. 단지 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 4,318,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형 토지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층으로, 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보설비·CCTV 등이 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 전용 30.3㎡ 원룸형 주택이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래 추세가 -11.1%여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 대조. 이현정 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 이현정 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·경매신청 관계를 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 감정요항에 기준시점 현재 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 173,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최저가 175,000,000원이 최근 시세의 109.4%라는 점을 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.1%이므로 과거 190,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
• 규제 확인. 일반상업지역과 지구단위계획구역, 공항 관련 제한 및 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 판단 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 현재 가격은 최근 시세 이상”

이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 이현정의 172,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 권리라 원칙적으로 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 배당 계산에서도 현재 회차 기준 250,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 이현정과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 제시되어 있으므로, 이 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.

그렇다고 현재 회차가 가격상 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 최저가 기준 실질취득은 175,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 109.4%이며 거래 추세도 -11.1%입니다. 전체 평균 173,333,333원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 권리 부담은 조건부로 해소되지만, 가격은 최근 시세보다 높은 상태. 소규모 원룸형 주택이라는 환금성 특성까지 함께 보면 현재 회차의 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 확약 조건의 확실한 이행과 최근 시세 대비 가격 검증입니다.