서울남부지방법원 2026타경3109. 서울 강서구 화곡동의 '드림훼미리빌라' 4층 401호, 다세대주택입니다. 전용면적은 73.17㎡로 제시되어 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 소유자 지치원이 2021년 1월 29일 거래가액 232,000,000원에 취득한 물건입니다. 현재는 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행 중이며, 두 차례 유찰되어 감정가의 64%인 196,896,000원이 최저매각가입니다.

이 사건은 단순히 '두 번 유찰돼 싸졌다'고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 232,000,000원의 주택임차권이 존재하며, 해당 임차인의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이 위험을 해소하는 핵심 근거가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

말소기준은 2022.04.11 강동구의 압류입니다. 제이비우리캐피탈 가압류, 서울보증보험 가압류, 강서구 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 하나은행 근저당권도 2021.01.05 해지로 이미 말소되어 있습니다.

다만 이대선의 임대차는 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임대차입니다. 2020.12.16 확정일자, 2021.01.15 전입신고, 2021.01.16 점유개시 사실이 확인되고, 2023.02.14에는 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체의 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 선순위 임대차에 따른 보증금 인수 가능성을 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 232,000,000원의 의미

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 같은 보증금 232,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

이는 모든 대항력 임차인의 보증금이 경매로 자동 소멸한다는 뜻은 아닙니다. 이대선과 주택도시보증공사의 특정한 포기·말소 조건에 한정된 판단입니다. 다른 임차인이나 점유자가 별도로 확인된다면 그 권리관계는 독립적으로 검토해야 합니다. 입찰 전에는 명세서 원본의 매각조건, 포기 효력 및 임차권등기 말소 절차를 재확인해야 합니다.

③ 실질취득가 — 보증금 고정형과 구분

대항력 있는 임차인이 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 일반적인 상황이라면, 낙찰가격이 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 해당 반환청구권을 포기하는 명시적 매각조건이 있습니다. 따라서 최저가에 계산상 미배당액을 그대로 더해 실제 매수인 부담으로 처리하는 것은 부정확합니다.

④ 시세 비교 — 오래된 거래를 현재 시세로 착각하지 말 것

드림훼미리빌라의 참고 거래는 2건이며, 평균 거래금액은 169,500,000원입니다. 현재 최저가 196,896,000원은 이 평균의 116.2%입니다. 다만 비교 거래는 2021년과 2022년의 자료이고, 거래된 주택의 면적도 본건 73.17㎡보다 작은 51㎡대입니다. 따라서 이 비율을 동일면적의 최신 시세 대비 프리미엄으로 해석해서는 안 됩니다.

확인된 가장 최근 거래는 2022.02의 185,000,000원입니다. 최저가는 이 거래금액보다도 높지만, 면적이 다르므로 가격의 높고 낮음을 곧바로 평가할 수 없습니다. 감정가 307,650,000원에서 두 차례 유찰되었다는 사실만으로 현재 최저가에 확실한 할인 매력이 있다고 보기도 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 196,896,000원 가정)

집행비용 3,556,544원을 제외한 매각대금 193,339,456원을 임차인 우선변제에 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차권 승계 관계가 있는 청구이므로 임차보증금과 독립된 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 까치산역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택으로, 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측 약 5m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 적용 여부도 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ)이 존재하고, 감정평가에서 실측하여 평가했습니다. 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 실제 범위와 이용·권리관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이고, 확인된 거래사례도 2건에 불과합니다. 비교 거래의 면적마저 달라 가격 산정의 불확실성이 있으며, 향후 매각 시 거래 상대방 확보와 처분 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 이대선과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 실질 인수 0원 검증. 계산상 미배당액 38,660,544원은 조건 이행을 전제로 매수인 실질 인수에서 제외합니다. 포기 효력 및 말소 진행에 문제가 없는지 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세 재조사. 2021~2022년의 51㎡대 거래를 본건 73.17㎡의 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요. 동일면적 또는 인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 매물가격을 조사하세요.
• 제시외 건물. 외부 베란다의 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함되는 범위 및 법적·물리적 상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유 현황, 인도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 권리·배당 원본 대조. 말소기준 압류와 후순위 채권, 당해세 등 우선징수 관계 및 실제 배당순위를 확인하세요. 본 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 입찰 자금 계획. 최저매각가 196,896,000원 외에 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비 등 추가 비용을 고려하고, 입찰보증금과 매각대금 납부조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “보증금 위험이 해소돼도, 가격 검증은 남는다”

이 사건의 가장 큰 권리분석 쟁점은 232,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 최저가 196,896,000원만 보면 일반적인 선순위 임차인 인수형 구조에서는 보증금 미배당액을 추가 부담할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 조건 이행 시 실질 인수금은 0원으로 보는 것이 타당합니다.

그렇다고 지금 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 두 차례 유찰된 최저가도 확인된 과거 거래 평균의 116.2%에 해당하며, 비교 거래는 본건보다 작은 면적에 해당합니다. 6세대 소규모 건물이라는 환금성 제약과 외부 베란다 제시외 건물 문제도 함께 살펴야 합니다.

결론은 권리조건 확인 후 가격 판단 보류입니다. 임차보증금의 실질 인수 위험은 명세서 조건으로 해소될 수 있지만, 현재 매각가격이 적정한지를 입증할 만한 최신 동일면적 거래자료가 부족합니다. 따라서 이 물건은 단순한 유찰 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 확실성과 실제 시장에서 처분 가능한 가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.