서울남부지방법원 2026타경3109. 강서구 화곡동 ‘드림훼미리빌라’ 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 지치원으로, 2021.01.15 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 232,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.04.11 강동구 압류입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류, 서울보증보험 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이대선은 2021.01.15 전입, 2020.12.16 확정일자, 2021.01.16 점유개시로 2022.04.11 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금은 232,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 미배당 보증금이 남으면 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 이 사건은 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시적 확약이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 409-91 제4층 제401호 · 초록마을로22길 82 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 지치원 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,650,000원 / 307,650,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 제시외 건물 | 외부 베란다 부분 소유자미상의 제시외건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.04.11 압류입니다. 임차인 이대선의 전입은 2021.01.15로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2020.12.16과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.02.14에는 보증금 232,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 232,000,000원 | 2021.01.15 | 2020.12.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이대선 1명입니다.
② 시세 비교 — 181.5%인데 표본도 맞지 않는다
드림훼미리빌라는 6세대, 2002.11.13 준공으로 확인됩니다. 비교 실거래는 2건뿐이고 각각 전용 51.49㎡와 51.0㎡인 반면 시세 매칭 대상 면적은 73.17㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 절대적인 적정가라기보다 가격 수준을 가늠하는 참고 자료로만 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 51.49㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 51.0㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 169,500,000원 |
시세 표본 평균은 169,500,000원, 최고 거래는 185,000,000원, 최저 거래는 154,000,000원입니다. 현재 최저매각가 307,650,000원은 평균 대비 181.5%입니다. 면적 불일치와 거래시점의 차이를 감안해도, 현재 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 비교 가능한 표본 자체가 적고 오래돼 적정가격 확인의 불확실성이 큰 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,107,100원 |
| 1. 임차인 이대선 보증금 | 232,000,000원 | 232,000,000원 |
| 2. 제이비우리캐피탈 가압류 | 26,489,871원 | 26,489,871원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 3,394,220원 | 3,394,220원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 40,658,809원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 소유자 잔여는 0원이고 주택도시보증공사 청구에는 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 예상배당은 해당 계산값을 표시한 것이며, 매수인 인수 판단은 명세서의 잔액청구권 포기 확약을 별도로 반영해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약이 중요하다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 307,650,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 246,120,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 196,896,000원 | 38,660,544원 | 실질 0원 |
2회 유찰 시 일반적인 대항력 인수 계산에서는 38,660,544원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조가 나타납니다. 그러나 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기를 매각 조건으로 두고 있으므로 확약이 유효하게 이행되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰 후 가격을 볼 때도 계산상 인수액을 낙찰가에 다시 더해 가격 메리트를 왜곡해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 5미터, 서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 위생·급배수·난방설비가 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 제시외 건물. 외부 베란다 부분에 소유자미상의 제시외건물이 존재하며 실측해 평가에 포함됐습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래는 2건뿐이며 면적도 대상과 맞지 않아 가격 확인과 재매각 시 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이대선과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 시점까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 이대선과 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 307,650,000원은 시세 표본 평균 169,500,000원의 181.5%입니다. 신건 가격을 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2021.10·2022.02에 불과하고 면적도 51㎡대로 대상 면적과 맞지 않습니다. 동일 면적·인근 다세대의 최신 거래를 원본에서 추가 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 외부 베란다의 소유자미상 제시외건물이 평가에 포함돼 있으므로 현황·사용관계·철거 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 232,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로워 보입니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인 이대선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어, 확약 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가는 307,650,000원인데 시세 표본 평균은 169,500,000원, 비율은 181.5%입니다. 더구나 비교 거래는 면적 불일치·소수 표본이라는 한계가 있습니다. 제시외 건물까지 포함돼 현장 확인 항목도 남습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 보류가 맞습니다. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 매입가격과 환금성 검증이 훨씬 더 중요한 물건입니다.
