서울남부지방법원 2026타경3113. 서울 양천구 신월동 남부순환로 323에 위치한 혜성오피스텔 10층 1001호입니다. 전용면적은 29.77㎡이며, 2022년 사용승인을 받은 지상 10층·지하 1층 건물입니다. 감정가에서 크게 할인된 가격만 보면 매력적인 경매물건처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 327,000,000원의 주택임차권이 있으며, 이 권리는 경매개시결정보다 먼저 등기됐습니다. 따라서 가격 판단에 앞서 임차보증금의 인수 여부와 매각조건의 효력부터 확인해야 합니다.
특히 일반적인 대항력 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어, 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 이 사건은 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되는 것이 핵심입니다. 이 조건의 이행 여부에 따라 같은 최저가라도 매수인의 경제적 부담은 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1001호 도로명: 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.77㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔(방·욕실·주방·거실·현관 등) |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 · 지상 10층, 지하 1층 · 사용승인 2022.08.04 |
| 소유자 | 김대성 (2023.12.01 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 | 321,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,440,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차보증금 | 김강산 · 327,000,000원 |
| 매수인 인수 | 매각조건 이행 시 실질 0원 조건 미이행 시 계산상 인수액 125,236,160원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차권
등기부의 수협은행 근저당권은 2023.03.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2026.01.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리됩니다. 그보다 앞선 2025.03.14에 김강산의 주택임차권등기가 설정돼 있고, 전입신고와 점유개시도 경매개시결정 이전입니다. 따라서 임차권을 단순히 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제, 그리고 포기 조건
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강산 | 건물 전부 | 327,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 보증기관 승계 |
| 실제 임차인 | 김강산 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.09.27 |
| 확정일자 | 2023.11.07 |
| 전입신고일 | 2023.11.30 |
| 점유개시일 | 2023.12.01 |
| 임차권등기일 | 2025.03.14 (2025카임233) |
| 배당요구 | 있음 · 2025.03.14 |
| 보증금 | 327,000,000원 |
| 계산상 미배당 잔액 | 125,236,160원 |
| 실질 인수 판단 | 매각조건 유효 이행 시 0원 |
보증기관 승계와 임차인 수를 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이자 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인입니다. 김강산과 별도로 보증금 327,000,000원을 가진 새로운 임차인이 추가된다는 의미가 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 승계된 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
해당 조건이 법적으로 유효하고 실제 이행되면, 매수인이 부담할 임차보증금 잔액은 실질 0원입니다. 이는 보증금이 처음부터 없다는 의미가 아니라, 매수인에 대한 잔액 청구를 포기하는 조건이 적용된 결과입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래가격은 하락 중
혜성오피스텔은 10세대 규모이고 2022.08.04 사용승인된 건물입니다. 대상 호수의 전용면적은 29.77㎡이며, 비교 거래에는 29.77㎡와 27.81㎡가 포함됩니다. 전체 실거래 12건의 평균은 316,454,166원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 287,225,000원과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.77㎡ | 4 | 275,450,000원 |
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 2건 | 287,225,000원 |
최신 거래는 2026년 9월 29.77㎡의 275,450,000원입니다. 대상 물건과 전용면적은 같지만 거래층은 4층으로 다릅니다. 최근 12개월 평균은 287,225,000원이며, 최근 거래가격은 이전 기간 대비 -10.9%의 하락 추세를 보이고 있습니다.
매각조건이 충족되어 실질 인수액이 0원이면 최저매각가 205,440,000원은 최근 평균의 71.5%로 가격상 여지가 있습니다. 다만 거래 추세가 하락 중이고 비교 표본이 적어, 낙찰 후 환금가치를 과거 고가 거래에 맞춰 기대해서는 안 됩니다.
이는 최근 12개월 평균 287,225,000원과 최신 거래 275,450,000원을 모두 웃도는 수준입니다. 따라서 확약 조건이 적용되지 않는 상황에서는 최저가 205,440,000원만을 근거로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 김강산 보증금 | 327,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금은 승계관계에 있는 동일 보증금과 관련되어 있으므로 별개 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당은 제공된 예상배당 계산에 따른 것이며 실제 배당은 집행비용·세금·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
그러나 이번 매각의 명시적인 조건은 김강산과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것입니다. 조건이 유효하게 이행되면 계산상 잔액과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수의 관계
이 사건의 경제성을 판단할 때 가장 중요한 것은 낙찰가가 내려간다고 언제나 실질취득 부담까지 내려가는 것은 아니라는 점입니다. 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 구조라면 유찰로 매각대금이 감소하는 만큼 보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 조건 미이행 시 계산상 인수 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 205,440,000원 | 125,236,160원 | 인수 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 164,352,000원 | 165,748,928원 | 인수 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 131,481,600원 | 198,159,142원 | 인수 0원 |
각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오의 계산값입니다. 매각조건이 동일하게 적용되고 실제 이행된다는 전제에서만 조건부 인수 0원이 성립합니다.
그 경우 최근 시세보다 높은 실질취득 부담이므로, 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월중학교 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지상 10층·지하 1층으로, 도시가스 개별난방·승강기·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있고 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 주거용 오피스텔이라는 점을 전제로 수요와 환금성을 평가해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·공항소음 관련 제3종구역 등 규제가 확인됩니다. 교육환경 관련 상대보호구역과 대공방어협조구역 등의 사항도 확인 대상입니다.
- 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소형 오피스텔로 비교 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 추세가 -10.9%로 하락 중이므로 과거 고가 거래에 근거한 매도가격 기대는 신중해야 합니다.
- 단지 경매 특성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태로, 유찰 횟수만으로 투자 매력을 판단하기보다 인수조건과 최근 거래가격을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서의 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 시점에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인·승계인 권리관계. 김강산과 주택도시보증공사의 포기 의사표시 및 승계관계, 매수인에 대한 청구권 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 말소. 을구 3번 임차권등기의 말소 방법과 실제 이행 가능성을 확인하고, 낙찰 이후에도 잔존하지 않는지 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.12.01 등록된 민간임대주택등기의 처리 및 관련 의무의 존부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 조건 이행 시 최저가 205,440,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -10.9%이므로 보수적인 가격 기준이 필요합니다.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다. 보증금 반환청구권 포기와 현실적인 건물 인도는 구분해 검토해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담, 취득 관련 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.
- 법원 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰받는 것보다 인수조건이 먼저다”
이 물건의 최저매각가는 205,440,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 287,225,000원의 71.5%이므로, 명세서상 보증금 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면 가격상 검토할 여지가 있습니다.
하지만 조건이 이행되지 않으면 상황이 정반대가 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 327,000,000원에 달하고, 계산상 미배당 잔액 125,236,160원이 매수인 부담으로 연결될 수 있기 때문입니다. 이 경우 실질취득 부담은 보증금 수준으로 높아져 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 웃돕니다. 낙찰가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
더구나 최근 거래가격은 -10.9%의 하락 추세를 보이고, 건물은 10세대 규모로 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 이 사건은 조건부 인수 해소에 따른 가격 기회와 대항력 보증금의 잠재적 부담이 함께 존재하는 신중 검토형 물건입니다. 최우선 판단 기준은 낙찰가 자체가 아니라 잔액 포기 조건의 법적 효력과 임차권등기 말소의 실제 이행 여부입니다.
