서울남부지방법원 2026타경3113. 양천구 신월동 남부순환로 323, 혜성오피스텔 10층 1001호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 현황도 방·욕실·주방 및 거실·현관을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김대성은 2023년 9월 25일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록도 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 수협은행의 4,788,000,000원 근저당은 2023년 3월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026년 1월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 김강산의 전입 2023년 11월 30일·점유개시 2023년 12월 1일·확정일자 2023년 11월 7일은 그보다 앞섭니다. 따라서 김강산은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 임차인 김강산과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1001호 · 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.77㎡ · 지상10층·지하1층 중 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔(방, 욕실, 주방 및 거실, 현관 등) |
| 소유자 | 김대성 (2023.09.25. 매매 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2022.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강산 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 327,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
실제 임차인은 1명, 김강산입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임대차계약일은 2023년 9월 27일, 확정일자는 2023년 11월 7일, 주민등록일자는 2023년 11월 30일, 점유개시는 2023년 12월 1일이며 임차권등기는 2025년 3월 14일 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 2.99억, 신건 실질취득은 3.21억
혜성오피스텔 실거래 12건의 전체 평균은 324,333,333원이지만, 과거 360,000,000원·370,000,000원·375,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 299,000,000원 |
최신 거래는 2026년 6월 299,000,000원이고 최근 12개월 평균도 299,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득가는 321,000,000원으로 최근 시세의 107.4%입니다. 전체 실거래 평균 324,333,333원과 비교하면 99.0%지만, 이 수치만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 김강산 보증금 | 327,000,000원 | 315,706,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김강산의 보증금 부족분은 11,294,000원입니다. 다만 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용돼 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 인수 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 321,000,000원 | 11,294,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 256,800,000원 | 74,595,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 125,236,160원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건도 원칙 계산상 그렇게 움직이지만, 김강산과 주택도시보증공사의 확약이 바로 그 잔액 청구를 포기하는 조건이므로 각 회차에서 표시되는 룰상 인수액을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월중학교 남서측 인근. 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상10층·지하1층, 사용승인일 2022.08.04. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,535,000원/㎡, 평지·세로장방, 광대로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·제3종구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 혜성오피스텔은 총 10세대이며 최근 거래가격은 299,000,000원까지 내려왔고 최근 추세는 -9.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김강산 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 324,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 299,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 321,000,000원은 최근 시세의 107.4%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거보다 9.2% 낮습니다. 과거 360,000,000원~375,000,000원 거래를 기준으로 현재 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 10세대이고 단지 경매 평균 유찰 2.7회·낙찰률 0.0%인 점을 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.12.01 민간임대주택 등록 등기의 현재 법적 처리와 매각 후 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 3.21억의 가격
이 물건의 첫인상은 대항력 임차보증금 327,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 11,294,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각조건에 김강산과 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 실질 인수는 0원*입니다.
그래도 신건에서 바로 가격 메리트가 생기지는 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 299,000,000원인데 실질취득은 321,000,000원으로 107.4%, 시장 추세도 -9.2%입니다. 게다가 10세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 권리 리스크는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다. 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다.
