서울남부지방법원 2026타경3124. 서울 구로구 개봉동 유진캐슬 제3층 제303호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 중심은 임차권자 한지욱입니다. 임대차계약일은 2019.01.18, 확정일자는 2019.02.28, 주민등록 및 점유개시는 2019.03.22이고 보증금은 217,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.04.04 등기됐으며 대항력과 우선변제권이 있습니다.
등기상 말소기준은 2025.12.01 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 한지욱의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 한지욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건에 따라 현재 회차 기준 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 332-24 유진캐슬 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 38.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 주식회사콘텐츠21 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘포기·말소 조건’
2017.03.08 부평중앙새마을금고 근저당권 1,560,000,000원이 설정됐지만 2017.05.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2017.06.30 주식회사콘텐츠21이 소유권을 취득했고, 한지욱은 2019년부터 주민등록과 점유를 갖춘 뒤 2025.04.04 보증금 217,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그 이후인 2025.12.01 주택도시보증공사 가압류 924,500,000원이며, 2026.01.12 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 217,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 등기 순위만 보면 선순위 임차권으로 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서상 한지욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 실제 임차인은 한지욱 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 별도 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 5.7% 높고, 추세는 하락
유진캐슬(332-24)은 16세대, 사용승인일은 2017.02.21입니다. 대상 전용면적은 38.12㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025.03의 280,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.12㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 39.87㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.09 | 40.31㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.12㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
전체 3건 평균은 305,000,000원이지만, 2022.09의 345,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 280,000,000원이고, 현재 최저가 296,000,000원은 그보다 16,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 105.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 한지욱 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 924,500,000원 | 74,056,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 296,000,000원 가정 시 집행비용 4,944,000원과 임차인 보증금 217,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 74,056,000원이 배당됩니다. 채권자 측 미배당은 1,067,444,000원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 포기·말소 조건 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,000,000원 | 74,056,000원 | 1,067,444,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 236,800,000원 | 15,684,800원 | 1,125,815,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 0원 | 1,141,500,000원 | 0원* |
* 배당 계산상 2회 유찰 시 한지욱 보증금의 미배당 부분 31,012,160원이 발생하는 구조이나, 매각물건명세서상 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 입찰 전 해당 매각조건이 최신 문서에서도 그대로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권지하철 1호선 개봉역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단지의 등고평탄한 정방형 토지로 주거용 건부지이며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 있습니다.
- 공시지가. 3,331,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 확인되는 동일·유사 면적 실거래 표본은 3건이며, 최근 거래가격이 과거보다 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 선순위 임차권의 인수 여부를 뒤집는 핵심 조건입니다. 매각물건명세서에서 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 305,000,000원보다 현재 최저가가 낮아도 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 기준 105.7%라는 점을 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -11.8%이므로 과거 345,000,000원 거래를 현재 시세의 중심으로 잡지 않는 것이 적절합니다.
- 임차권 명도·말소 절차. 반환청구권 포기와 별개로 실제 주택임차권등기의 말소 및 점유 정리가 매각조건에 맞게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 대상·기간이 함께 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 범위를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 조건은 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 한지욱의 보증금 217,000,000원은 원래 대항력 있는 선순위 임차권이라 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 매각물건명세서상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 권리부담이 해소된다고 해서 현재 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다.
최저가 296,000,000원은 최근 12개월 실거래 280,000,000원의 105.7%이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -11.8%입니다. 305,000,000원의 전체 평균에는 2022년 345,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 보수적 접근. 신건에서의 핵심은 0원 인수 조건을 문서로 재확인하고, 최근 시세 280,000,000원보다 높은 현재 최저가를 감수할 이유가 있는지 판단하는 것입니다.
