서울남부지방법원 2026타경3124. 개봉동 유진캐슬 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 2017년 설정됐던 부평중앙새마을금고 근저당권이 같은 해 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.01. 주택도시보증공사 가압류라는 점입니다. 그런데 임차인 한지욱은 2019.03.22. 전입·점유했고 2019.02.28. 확정일자를 받았으며, 2025.04.04. 임차권등기까지 마쳐 이 말소기준보다 앞섭니다.
통상 이런 구조라면 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못할 경우 매수인이 잔액을 떠안을 수 있습니다. 실제 시나리오 계산도 2회 유찰 시 31,012,160원, 3회 유찰 시 68,369,728원의 매수인 인수액을 산출합니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 한지욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 그 조건이 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 332-24 유진캐슬 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 개봉로15길 46-20 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사콘텐츠21 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.03.08. 부평중앙새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,560,000,000원으로 설정됐지만 2017.05.26. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.12.01. 주택도시보증공사 가압류입니다. 한지욱의 임차권등기는 2025.04.04.로 그보다 앞서고, 전입·점유는 2019.03.22.이므로 대항력이 인정된 자료입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.03.22 | 2019.02.28 | 217,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 표시돼 있으므로 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 한지욱은 배당요구를 했고, 현재 회차 예상배당에서는 보증금 217,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 84.6%, 다만 하락 추세
실거래 비교 대상은 유진캐슬(332-24)이며 비교면적은 38.12㎡입니다. 전체 3건 평균은 305,000,000원이지만, 가격 메리트 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.03. 280,000,000원 1건이고, 현재 최저매각가 236,800,000원은 그 금액의 84.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.12㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 39.87㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.09 | 40.31㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 305,000,000원 |
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 시장 방향은 반대 신호를 줍니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -11.8%로 하락하고 있고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 305,000,000원의 전체 평균을 근거로 과도한 가격 가점을 주기보다, 280,000,000원의 최신 거래와 -11.8% 하락 추세를 함께 기준으로 잡는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 한지욱 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 924,500,000원 | 15,684,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,115,200원을 제하고도 한지욱 보증금 217,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 15,684,800원이 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 236,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 31,012,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 151,552,000원 | 68,369,728원 | 0원* |
* 2회·3회 유찰 시 표시된 31,012,160원·68,369,728원은 보증금 미배당분을 일반적인 선순위 대항력 구조로 계산한 금액입니다. 이 사건은 한지욱 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권지하철 1호선 개봉역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상6층 건물이며, 승강기·도시가스·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 등고평탄한 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 유진캐슬(332-24)은 16세대이며 사용승인일은 2017.02.21입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 한지욱 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 동일하게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 조건대로 주택임차권등기 말소가 진행되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 가격은 최신 거래 중심. 전체 평균 305,000,000원보다 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 280,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -11.8%이므로 현재 84.6%라는 할인율만 보고 응찰가를 공격적으로 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 층·상태 차이에 따른 가격 편차를 함께 고려해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 이용·취득 관련 제한사항은 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 한지욱은 2019.03.22. 전입·점유했고, 2025.04.04. 임차권등기까지 마친 대항력 있는 임차인으로 보증금도 217,000,000원입니다. 말소기준인 2025.12.01. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문에, 매각조건을 보지 않으면 전형적인 선순위 임차보증금 인수형으로 읽히기 쉽습니다.
하지만 실제 매각조건은 다릅니다. 한지욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 현재 236,800,000원 회차에서는 보증금이 이미 전액 배당되고, 추가 유찰로 계산상 미배당분이 발생하더라도 이 조건에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다.
가격도 현재 회차는 최신 실거래 280,000,000원의 84.6%여서 숫자상 여유가 있습니다. 다만 최근 추세가 -11.8%로 하락하고 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이므로, 전체 평균 305,000,000원이나 과거 345,000,000원 거래를 근거로 평가를 높이는 것은 경계해야 합니다. 권리는 조건부로 정리되고, 가격은 최신 거래보다 낮지만 하락장을 감안해야 하는 물건입니다.
