서울남부지방법원 2026타경3128. 서울 강서구 화곡동 ‘올라루즈’ 제4층 제401호, 전용면적에 해당하는 시장 비교 면적은 29.81㎡인 다세대주택입니다. 소유자 서진숙 씨는 2022년 7월 22일 거래가 420,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등기가 설정됐습니다. 기존 고흥군수산업협동조합 근저당은 2022년 7월 15일 이미 일부포기로 말소됐고, 2024년 국민행복기금 가압류도 2024년 5월 30일 말소됐습니다.

문제의 핵심은 2024년 6월 3일 등기된 이상혁의 주택임차권입니다. 임차보증금은 420,000,000원, 전입일은 2022년 7월 15일, 확정일자는 2022년 6월 7일이며 배당요구도 했습니다. 현재 경매개시결정은 2026년 1월 12일이므로 임차권이 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 있는 구조지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 이상혁과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 반면 김별은 2025년 1월 2일 전입했고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 별도 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심 인수는 확약으로 0원, 그러나 김별은 별도

현재 권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2026.01.12 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.03의 이상혁 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각 조건의 확약이 적용되면 배당 부족분 148,821,760원은 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원이 됩니다.

다만 이 확약은 이상혁 및 그 임차권 승계인인 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 별도로 확인되는 김별은 2025.01.02 전입으로 대항력 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 김별의 인수 가능 금액은 별도 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 이상혁 임차권의 승계인으로 보증금을 별도 합산하지 않으며, 실제 임차인은 2명입니다.

② 임차인 분석 — 4.2억 확약은 해소, 미상 임차인이 남는다

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 실질취득은 아직 미확정

올라루즈(HOLALUZ) 동일 면적 29.81㎡의 거래 표본은 6건이며, 시장지표의 최근 12개월 평균은 422,500,000원입니다. 현재 최저매각가 275,840,000원은 이 평균의 65.3%입니다.

거래가는 415,000,000원~435,000,000원에 형성됐고 최신 거래는 2023.04의 435,000,000원입니다. 감정가는 431,000,000원으로 거래 표본의 평균 및 최신 거래와 큰 차이가 없지만, 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰가 기준입니다. 김별의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인이 부담할 실질취득액은 이보다 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 275,840,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 275,840,000원 중 집행비용 4,661,760원을 제외한 금액이 이상혁에게 우선 배당되고, 이상혁 보증금 중 148,821,760원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 420,000,000원 청구는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 법원 절차에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김별 리스크는 별개

이상혁에 대해서는 낙찰가가 내려갈수록 계산상 미배당액이 커지는 구조지만, 확약이 매각 조건으로 적용되므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 회차가 내려간다고 해서 이상혁 인수액이 커지는 것을 그대로 매수인 부담으로 볼 수는 없습니다. 반대로 김별은 확약 대상이 아니므로 회차가 내려가도 별도의 인수 위험이 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 신정초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층 401호이며 외벽은 치장벽돌마감, 샷시창호, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 장방형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부·이용상태. 공부와의 차이는 없고 다세대주택으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 및 임대차 확인이 중요합니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대주택이며 동일 면적 거래 표본은 6건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 가격과 권리 확인을 함께 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 임대등록. 2022.07.22 민간임대주택 등기가 설정돼 있어 임대의무기간 및 관련 승계 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김별 보증금 확인. 전입일 2025.01.02는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매수인 인수 가능 금액을 확정하려면 임대차계약서, 주민등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이상혁 확약 확인. 이상혁 보증금 420,000,000원의 계산상 미배당 잔액은 148,821,760원이지만, 확약 조건이 실제 매각에 적용되는지와 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인하세요.
• HUG 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 이상혁 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 이상혁 420,000,000원과 HUG 420,000,000원을 임차보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 최저가와 실질취득 구분. 275,840,000원은 시장지표 평균 422,500,000원의 65.3%지만, 이는 낙찰가 비교입니다. 김별 인수액이 확인되기 전에는 최종 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대사업자 지위와 관련된 승계 여부를 매각물건명세서와 관계기관 확인을 통해 점검하세요.
• 현장 점유. 현황조사상 김별이 별도로 확인되므로 실제 점유자와 현황을 확인하고 인도·명도 부담을 사전에 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료를 원본 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 65.3% ≠ 확정된 실질취득 65.3%”

이 물건은 표면적으로는 현재 최저가 275,840,000원으로 시장지표의 최근 12개월 평균 422,500,000원보다 낮아 가격 메리트가 커 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이상혁과 김별을 분리해서 보는 것입니다.

이상혁은 대항력과 우선변제권이 있고 보증금도 420,000,000원으로 명확하지만, 매각 조건의 확약으로 배당받지 못하는 148,821,760원에 대한 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조이므로 실질 인수는 0원입니다. 반면 김별은 2025.01.02 전입으로 대항력 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 미상이고, 이 임차인에게는 위 확약이 적용되지 않습니다.

따라서 이 사건은 “4.2억 임차보증금을 떠안는 물건”은 아니지만, “인수 0원으로 확정된 물건”도 아닙니다. 최저가만 놓고 시세 대비 유리하다고 판단하기보다 김별의 실제 보증금을 확인한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다. 2회 유찰, 20세대 다세대, 민간임대주택 등기까지 감안하면 가격은 매력적이지만 권리확정 전 입찰은 보류가 맞는 사건입니다. 이상혁은 확약으로 정리, 김별이 최종 승부처입니다.