부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경3128 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.81㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

344,800,000원 3억 4,480만 감정가 431,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,448만원

최저가의 10% · 34,480,000원

실거래 대비

▲ 27.4% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.71억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심은 임차보증금 승계 위험입니다. 신건 가격은 최근 거래 평균보다 높아 가격 메리트가 없습니다.

가격 최저가 4.31억 = 최근 실거래 평균 4.225억의 102%로 신건 가격 메리트 없음
자금 입찰보증금 약 4,310만원 · 확약 조건 확인 필요
리스크 이상혁 임차권등기 보증금 4.2억, 대항력·우선변제권 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 4.2억이 핵심 변수입니다. 배당 부족분이 발생하면 매수인 부담 가능성이 있으며, 매각물건명세서의 확약 조건 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다. 최근 거래 평균 대비 최저가도 102%로 신건 가격 메리트는 없습니다.

감정가 / 최저가

431,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

422,500,000원

동일 평형 6건

최저가 ÷ 시세

102.0%

최근 거래 평균보다 높음

임차보증금 위험

420,000,000원

이상혁 임차권등기

서울남부지방법원 2026타경3128. 서울 강서구 화곡동 올라루즈 제4층 제401호 다세대주택입니다. 표면상 신축급 물건이지만, 권리분석의 핵심은 일반 채권자가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다.

등기상 주택임차권자인 이상혁은 2022년 6월 계약, 2022년 7월 전입·점유, 확정일자를 갖춘 상태입니다. 보증금은 420,000,000원이며 우선변제권도 행사 가능합니다. 다만 배당표상 신청채권자인 주택도시보증공사는 일부만 배당되고 미배당액이 발생하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2026타경3128 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제4층 제401호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 주거용
소유자	서진숙
감정가 / 최저가	431,000,000원 / 431,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 420,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리만 보는 일반 구조와 달리, 이 물건은 주택임차권이 중요한 선순위 리스크입니다. 이상혁의 임차권등기는 을구 3순위이며, 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	상태
이상혁	420,000,000원	有	有	임차권등기·배당요구
김별	미상	가능	확인 필요	전입 2025.01.02

⚠️ 매수인 부담 가능성 이상혁 임차인은 보증금 4.2억에 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 매각물건명세서에는 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있으므로, 실제 적용 여부와 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

동일 평형(전용 29.81㎡) 최근 거래 기준 평균은 422,500,000원입니다. 최저매각가 431,000,000원은 최근 거래 평균 대비 102.0% 수준으로 시세보다 낮지 않습니다.

거래월	전용	층	거래가
2023.04	29.81㎡	4층	435,000,000원
2022.07	29.81㎡	4층	420,000,000원
2022.07	29.81㎡	5층	420,000,000원
2022.06	29.81㎡	6층	425,000,000원
2022.05	29.81㎡	2층	415,000,000원
2022.05	29.81㎡	5층	420,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,710,000원
임차인 이상혁 보증금	420,000,000원	420,000,000원
주택도시보증공사	420,000,000원	4,290,000원
소유자 교부	-	0원

⛔ 결론 권리 핵심은 임차보증금입니다. 신건 가격 4.31억은 최근 거래 평균 4.225억보다 높고, 임차권 승계 조건 확인 없이는 접근하기 어렵습니다. 확약 적용 범위와 임차권 말소 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 이상혁 임차권등기와 보증금 420,000,000원의 처리 조건을 반드시 확인하세요.
확약 범위 확인. 매각물건명세서 비고 조건이 실제 매수인 부담을 어떻게 제한하는지 확인해야 합니다.
신건 가격 주의. 최근 실거래 평균보다 높은 가격으로 가격 메리트가 없습니다.
미상 점유 확인. 김별 점유 관련 보증금·권리관계를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “신축급이라도 권리가 먼저”

올라루즈 401호는 위치와 준공연도 측면의 장점보다 임차보증금 구조가 우선 검토되는 물건입니다. 대항력 임차인의 보증금이 크고 신건 가격도 최근 거래보다 높아 단순 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 확약 조건과 임차권 처리 여부 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	4억 3,100만원
2	2026-09-22	D-9 진행	3억 4,480만원

부동산강제경매

임차보증금 승계 위험이 핵심 — 서울 화곡동 올라루즈 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “신축급이라도 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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