서울남부지방법원 2026타경3135. 양천구 신월동 라온그린빌 제2층 제204호, 전용 33.64㎡의 도시형생활 단지형 다세대주택입니다. 소유자 박일성은 2022년 1월 매매가 415,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 국세 압류가 두 차례 들어온 뒤 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 말소기준은 2023.06.28. 계양세무서장 압류입니다.

이 사건의 핵심은 등기부의 담보권보다 임차인 최춘란입니다. 최춘란은 2022.01.05. 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 415,000,000원입니다. 말소기준일 2023.06.28.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반적인 권리분석이라면 최저가가 375,000,000원으로 내려가도 매수인이 미회수 보증금을 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 매각 조건이 붙었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘대항력 인수형’이 확약으로 바뀌는 사건

2021.12.16. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당은 2022.01.05. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.28. 압류이고, 이후 2025.03.17. 압류와 2026.01.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차·점유 2명, 핵심은 최춘란

최춘란은 임대차계약일자가 2021.12.20. 및 2022.01.05., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.01.05.이고 임차보증금은 415,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.22. 접수됐으며 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 말소기준인 2023.06.28.보다 앞선 전입이어서 대항력 있는 임차인입니다.

서하람은 2024.12.05. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인 인수액에 합산할 수는 없습니다. 다만 현재 점유관계와 보증금·계약내용이 확인되지 않았으므로 명도와 사실관계 확인 항목으로 남습니다.

* 확약·매각조건이 없다면 최춘란 보증금 415,000,000원은 대항력과 우선변제권 부재를 전제로 매수인 인수 위험이 있는 금액입니다. 실질 0원 판단은 최춘란 및 주택도시보증공사의 포기·말소 조건에 한정되며, 다른 점유자의 사실관계까지 대신 해소하는 것은 아닙니다.

③ 가격 비교 — 3.75억은 비교평균의 89.8%, 그러나 표본은 2022년

라온그린빌 전용 33.64㎡ 비교 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2022.01.에 체결됐고 평균은 417,500,000원입니다. 따라서 숫자만 보면 현재 최저가 375,000,000원은 비교평균의 89.8%입니다.

중요한 점은 가격 비교 기준입니다. 확약 조건이 무효이거나 이행되지 않는다면 대항력 임차보증금 415,000,000원이 인수 구조로 돌아와 최저가 375,000,000원만 보고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 매각조건대로 포기·말소가 확실히 이행된다면 실질취득은 375,000,000원*으로 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구 415,000,000원 중 368,950,000원이 배당되고 46,050,000원이 미배당됩니다. 일반 규칙만 적용하면 대항력 임차보증금 415,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 이 사건은 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 조건 이행 시 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 의미가 완전히 다르다

이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 최저가가 375,000,000원에서 300,000,000원, 240,000,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 일반 인수 계산액은 계속 415,000,000원입니다. 즉 가격이 내려가도 실질취득이 싸지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

반대로 이번 매각조건처럼 최춘란과 주택도시보증공사가 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이 됩니다. 따라서 이 사건에서는 확약 조건의 법원 서류상 확정 여부가 가격보다 먼저 확인할 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택으로 이용 중인 도시형생활 단지형 다세대주택입니다. 방3·거실1·다용도실1·발코니1·욕실1 구조입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월중학교 남측 인근이며 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 동측 화곡역(지하철 5호선)을 이용할 수 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021.12.09.이며 승강기·주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,996,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 정비구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 최춘란과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구 포기 및 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 조건 미이행 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 최춘란 보증금 415,000,000원의 대항력 인수 문제가 다시 핵심이 됩니다. 최저가 375,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 서하람 점유 확인. 2024.12.05. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 계약내용이 미상입니다. 현재 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.14. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 비교 거래 2건이 모두 2022.01.이므로 417,500,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 말고 입찰 직전 인근 동일 조건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정자료에 기재된 규제의 현재 적용 범위와 경매취득 관련 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.15억 인수형이지만, 확약이 승부를 바꾼다”

이 물건은 숫자만 보면 매우 특이합니다. 최춘란의 대항력 있는 임차보증금이 415,000,000원으로 감정가와 최저가 375,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰돼 가격이 내려가도 실질취득이 415,000,000원 수준에서 고정돼 ‘최저가가 싸다’는 해석이 성립하지 않습니다.

하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그대로 이행되면 최춘란 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀌고, 현재 회차의 실질취득은 375,000,000원이 됩니다. 이 금액은 제공된 비교 실거래 평균 417,500,000원의 89.8%이지만, 그 거래 2건이 모두 2022.01.이라는 점 때문에 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.

결론은 “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음”입니다. 확약이 확실하면 권리 구조는 크게 개선되지만, 서하람의 점유관계와 말소기준 전 민간임대주택등기, 오래된 비교 실거래라는 확인 과제가 남습니다. 조건을 하나씩 원본에서 확인한 뒤에야 3.75억의 가격 의미를 평가할 수 있는 사건입니다.