서울남부지방법원 2026타경3135. 양천구 신월동 라온그린빌 제2층 제204호, 전용 33.64㎡의 도시형생활 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 보이는 415,000,000원 임차보증금을 그대로 매수인 인수액으로 읽으면 안 된다는 점입니다. 임차권자 최춘란은 2022.01.05 전입·점유를 시작해 2023.06.28 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 원칙적으로 배당되지 않은 보증금은 매수인에게 승계될 수 있지만, 매각물건명세서에는 최춘란과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.
따라서 룰상으로는 보증금 415,000,000원이 인수 대상으로 계산되더라도, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 포기 조건은 최춘란과 주택도시보증공사에 관한 것이므로 다른 점유관계까지 포괄하는 것은 아닙니다. 별도로 확인되는 서하람은 2024.12.05 전입으로 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제2층 제204호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 화곡로8길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.64㎡ · 제2층 · 방3·거실1·다용도실1·발코니1·욕실1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 · 사용승인일 2021.12.09 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.01.03 매매 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 300,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023.06.28 압류와 선순위 임차인
말소기준권리는 2023.06.28 갑구 3번 압류입니다. 그 뒤의 2025.03.17 압류, 2026.01.12 강제경매개시결정, 2024.01.22 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 최춘란의 임차권은 등기일이 아니라 2022.01.05 주민등록·점유개시가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 4.15억은 실질 인수 0원, 별도 점유자 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최춘란 대항력 있음 | 2022.01.05 | 415,000,000원 | 말소기준권리 이전 전입·점유 | 실질 0원 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 서하람 대항력 없음 | 2024.12.05 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
최춘란은 보증금 415,000,000원의 대항력 있는 임차인이므로 일반적인 권리계산에서는 미배당액이 매수인 인수 대상으로 잡힐 수 있습니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 최춘란 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다.
③ 시세 비교 — 3억은 거래평균의 71.9%, 다만 거래시점 주의
라온그린빌은 총 17세대이고, 비교 가능한 전용 33.64㎡ 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2022.01에 이뤄졌고 거래가는 각각 415,000,000원, 420,000,000원입니다. 평균은 417,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 33.64㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2022.01 | 33.64㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 평균 | 33.64㎡ | 2건 | 417,500,000원 |
현재 최저가 300,000,000원은 이 평균의 71.9%입니다. 확약 조건을 반영한 실질취득액 역시 300,000,000원이므로 가격 비교 기준도 동일합니다. 감정가 375,000,000원도 제공된 거래평균 417,500,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래 자체가 2022.01의 2건뿐이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세를 단정하기보다는 현재 거래사례를 추가 확인하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 임차인 최춘란 보증금 | 415,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 295,000,000원 |
| 미배당 | - | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최춘란 보증금 415,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 인수 대상으로 계산될 수 있으나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자에게 295,000,000원이 배당되고 120,000,000원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 4.15억을 더하는 구조는 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 179,160,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 226,488,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 이용 중인 도시형생활 단지형 다세대주택이며 방3·거실1·다용도실1·발코니1·욕실1 구조입니다.
- 입지. 신월중학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 동측 화곡역(지하철 5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021.12.09이며 승강기·주차장·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,996,000원/㎡이며 토지면적은 157.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 최춘란 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이번 매각에 유지되는지 반드시 확인합니다.
- 서하람 점유 확인. 2024.12.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 조건을 확인합니다.
- 시세 보강. 제공된 전용 33.64㎡ 거래는 2022.01의 2건뿐입니다. 300,000,000원이 평균 417,500,000원의 71.9%라는 점은 매력적이지만 현재 가격은 추가 실거래로 재확인합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 주택도시보증공사의 미배당액이 커져도 그것을 최춘란 보증금 415,000,000원의 매수인 실질 인수로 다시 계산하지 않습니다.
- 규제 확인. 정비구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각조건을 직접 대조합니다.
맺으며 — “4.15억 인수”가 아니라 “조건부 실질 0원”이 핵심
이 물건을 숫자만 보고 읽으면 최저가 300,000,000원보다 임차보증금 415,000,000원이 커서 위험한 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제로 최춘란은 2022.01.05 전입·점유로 말소기준권리 2023.06.28보다 앞서 대항력이 있습니다. 그러나 이번 매각에는 최춘란과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 300,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 300,000,000원은 제공된 동일면적 거래 평균 417,500,000원의 71.9%로 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022.01의 2건뿐이라는 점 때문에 현재 시세 대비 할인율을 그대로 확정하기는 어렵습니다. 결론적으로 권리상 핵심 위험은 포기·말소 조건으로 크게 해소됐지만, 그 조건의 원문 유지 여부와 서하람 점유관계, 현재 시세 확인이 마지막 체크포인트입니다.
