의정부지방법원 2023타경75309. 파주시 탄현면 금승리 599-1, 파주탄현국가산업단지 안에 위치한 부동산입니다. 토지는 678㎡의 대지로 일반상업지역에 속하며, 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 1층, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가 1,290,078,750원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 442,497,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리와 점유 상태의 확정입니다. 현황조사에는 삼전투자개발과 365브레드가 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 확인되는 확정 인수액 0원은 이 미상 점유관계까지 안전하다는 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경75309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 금승리 599-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 근린생활시설 |
| 토지 | 678㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 · 전기설비·위생설비 |
| 소유자 | 주식회사태영윈도우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,078,750원 / 442,497,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은현농업협동조합 / 986,727,577원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 그러나 선행 근저당 기록도 재확인
권리분석상 제시된 말소기준권리는 2022.10.31. 파주세무서 압류입니다. 이후 2022.11.01. 파주시 압류, 2023.10.17. 임의경매개시결정, 2023.12.21. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2021년의 압류와 소유권이전청구권가등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 삼전투자개발 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 365브레드 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 현황조사에서 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 확정할 근거도, 인수액을 0원으로 최종 확정할 근거도 부족합니다. 특히 보증금 규모 자체가 미상이므로 낙찰가 442,497,000원과 비교한 실질취득비용도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 34.3% 할인율은 크지만 시세 메리트는 아직 입증되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 1,290,078,750원의 약 34.3%인 442,497,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 353,997,600원(감정가 27.44%), 그 다음은 283,198,080원(감정가 21.95%)입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 할인 폭은 상당합니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 66% 이상 내려왔다”는 사실을 “시장가보다 싸다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 국가산업단지 내 근린생활시설·상업용 토지는 일반 주거용 부동산보다 용도와 매수층의 영향을 크게 받으므로, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 442,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,824,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 435,672,030원 |
현재 산정표는 매각대금 442,497,000원 중 집행비용 6,824,970원을 제외한 435,672,030원을 소유자 잔여로 계산하고 있습니다. 다만 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 별도로 신청채권자의 청구액 986,727,577원이 존재합니다. 따라서 이 예상배당만으로 실제 배당순위와 매수인 안전성을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 금승리 소재 파주탄현국가산업단지에 위치합니다. 인근은 근린생활시설, 공장·창고, 단독주택, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층이며 전기·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 678㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 902,300원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 소로1류·중로2류에도 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 국가산업단지 내 근린생활시설·상업용 부동산인 만큼 주거용처럼 단순 비교하기 어렵고, 실제 사용수요와 용도 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 이미 4회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2곳 최우선 확인. 삼전투자개발·365브레드의 실제 점유부분, 전입 또는 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일과 보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 선순위 대항력이 확인되면 낙찰가 외 인수금이 발생할 수 있습니다.
- 2022.08.05. 근저당 재대조. 은현농업협동조합의 채권최고액 1,150,000,000원 근저당과 2024.01.05. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 매각 대상의 실제 범위와 현황을 현장에서 대조하세요.
- 감정가 할인율에 기대지 않기. 최근 실거래 비교근거 없이 감정가 34.3%라는 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공매 진행 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미상 리스크의 해소
감정가 1,290,078,750원짜리 물건이 4회 유찰돼 442,497,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 삼전투자개발과 365브레드의 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이고, 세금 압류 3건과 공매공고가 존재하며, 2022.08.05. 설정된 1,150,000,000원 근저당 및 2024.01.05. 권리이전 기록도 원본 대조가 필요합니다.
또한 비교할 최근 실거래 근거가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 즉 ‘감정가의 34.3% = 싸다’가 아니라, ‘34.3%까지 유찰될 이유를 먼저 확인해야 하는 물건’입니다. 확정 인수액은 현재 0원이지만 미상 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 역시 확정되지 않습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 점유관계, 선행 근저당, 세금, 공매 진행의 원본 확인입니다.
