의정부지방법원 2023타경77350. 파주시 금촌동 쇠재마을뜨란채 510동 2층 201호 아파트입니다. 현 소유자 노성숙은 2020.02.25 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 167,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액 168,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 근저당권, 전세권, 가압류와 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
점유관계에서 확인해야 할 사람은 노성균 1명입니다. 전입일은 2022.02.18로 2020.02.25 말소기준권리보다 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경77350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 쇠재로 133, 510동 2층201호 (금촌동,쇠재마을뜨란채) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3 · 욕실겸화장실 · 거실 · 주방 및 식당 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상15층 · 2층 201호 · 사용승인일 2004.11.11 |
| 소유자 | 노성숙 · 2020.02.25 소유권이전 · 거래가액 167,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 39,326,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리들
기준점은 2020.02.25 신한은행 근저당권입니다. 2021.03.31 이후 설정된 근저당권·전세권, 2022.03.31 근저당권, 2023년 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다. 과거 국민은행 근저당권과 한국주택금융공사 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노성균 | 2022.02.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
노성균의 전입신고는 말소기준인 2020.02.25보다 늦은 2022.02.18입니다. 따라서 자료상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 해당 금액 자체는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰가는 최근 평균의 69%
쇠재마을5단지뜨란채주공의 비교 실거래는 59.06㎡·59.72㎡·59.92㎡ 면적대 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 216,125,000원, 최신 거래는 2026.08 210,000,000원이며, 제공된 실거래 범위는 190,000,000원~246,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.72㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.72㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.72㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.06㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.72㎡ | 18 | 219,000,000원 |
| 2026.07 | 59.06㎡ | 20 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 59.06㎡ | 15 | 237,500,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 1 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 59.06㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.06㎡ | 12건 | 216,125,000원 |
현재 최저매각가 149,100,000원은 최근 12개월 평균 216,125,000원의 69.0%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 제공된 실거래 최저 190,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 대비 할인된 수준을 넘어, 최근 실거래 자료 기준으로도 가격 차이가 확인되는 회차입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 146,212,600원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,355,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정윤미 | 4,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 27,450,113원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,065,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 227,470,694원 중 예상 배당액은 146,212,600원, 미배당액은 81,258,094원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 81,258,094원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 125,361,874원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 156,126,756원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 매수자 관점의 핵심은 후순위 채권자의 미배당이 아니라 점유 확인과 실제 응찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금향초등학교 북서측 인근이며, 주변에 대단지 아파트와 각급 학교, 근린생활시설이 위치해 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 및 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 위치해 교통상황이 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규모. 쇠재마을5단지뜨란채주공은 1,402세대이며 사용승인일은 2004.11.11입니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,334,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트경사지붕 구조이며 위생·급배수·도시가스보일러·승강기·옥내소화전·주차장·방송설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 노성균은 2022.02.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.02.25 신한은행 근저당권 168,000,000원이 기준권리인지 입찰 직전 최신 등기부와 대조하세요.
- 시세 비교. 현재 최저가 149,100,000원은 최근 평균의 69.0%지만, 본건이 2층이므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 별도로 반영해야 합니다.
- 명도. 대항력 없는 점유자라 하더라도 실제 인도 협의와 명도 절차는 별도의 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당 추정 한계. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최근 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 사건의 말소기준은 2020.02.25 신한은행 근저당권이고, 확인된 점유자 노성균의 전입은 2022.02.18로 뒤에 있습니다. 자료상 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리관계만 보면 매수자가 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다.
가격은 더 뚜렷합니다. 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 149,100,000원. 최근 12개월 동일면적권 12건 평균 216,125,000원의 69.0%이며, 최신 거래 210,000,000원과 실거래 최저 190,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 실거래 대비 할인 폭이 확인되는 물건입니다. 다만 본건은 2층이고 점유자의 보증금·확정일자가 미상이므로, 최종 응찰가는 현장 상태와 점유관계 확인 후 정하는 것이 핵심입니다.
