의정부지방법원 2024타경9200. 경기도 고양시 덕양구 지축동 서연타워주차장 1층 116호입니다. 사건상 용도는 기타이며 감정평가 이용상태는 현황 근린생활시설입니다. 주식회사명성이엔지가 2023.10.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,292,382,000원입니다. 같은 날 진접농업협동조합의 채권최고액 1,032,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건은 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 임차인 강명근은 2022.05.02 전입해 2023.10.20 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않고, 배당요구도 확인되지 않아 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9200 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축2로 21, 1층116호 (지축동,서연타워주차장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현황 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 1층 116호 |
| 소유자 | 주식회사명성이엔지 (2023.10.20 소유권이전 · 거래가액 1,292,382,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,312,000,000원 / 220,508,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진접농업협동조합 · 916,791,047원 |
| 말소기준 | 2023.10.20 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
2022.02.28 수협은행으로의 신탁등기는 2023.10.20 이미 말소됐고, 이후 주식회사명성이엔지로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 진접농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.05.19 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강명근 | 1층 116호, 48.6㎡ · 주거 | 2022.05.02 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 안 됨 승계 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 현재 현황은 근린생활시설로 평가되어 있는 반면 임차조사상 이용은 주거로 기재돼 있어, 실제 점유 형태와 사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 220,508,000원으로 감정가 1,312,000,000원의 16.81% 수준까지 내려와 있습니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 매각대금만이 아닙니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원이 별도 인수되므로 현재 회차 기준 실질취득 부담은 270,508,000원입니다.
다음 회차 시나리오에서도 임차보증금 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 6회 유찰 시 매각가격은 154,355,600원, 7회 유찰 시 108,048,920원으로 낮아지지만, 그 금액과 별도로 대항력 임차보증금을 부담해야 합니다. 즉 최저가만 내려가는 것과 매수인의 총 부담이 같은 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,112원 |
| 인수. 임차인 강명근 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 216,620,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 1,032,000,000원 중 216,620,888원만 배당되어 815,379,112원의 미배당이 발생합니다. 임차인 강명근 보증금 50,000,000원은 배당액 0원으로 계산되며 매수인 인수입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 지축역 북동측 인근. 주변은 상업용·업무용빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 지축역과 노선버스 정류장이 있어 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·노외주차장·공공주택지구 등에 포함되며, 토지 공시지가는 3,838,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 서측 및 동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 물건으로, 실거래 시세 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 220,508,000원만 보지 말고 임차보증금 50,000,000원을 더한 270,508,000원을 실제 부담의 출발점으로 보세요.
- 대항력 임차인. 강명근의 전입일 2022.05.02가 말소기준 2023.10.20보다 빠릅니다. 보증금 인수와 실제 점유·퇴거 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 사용관계 확인. 임차조사에는 주거로 기재됐지만 감정평가 현황은 근린생활시설입니다. 실제 용도와 점유 형태의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위가 정리됩니다.
- 공매 교차 확인. 2025.03.06 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매 관계를 함께 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.05.19 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 시세 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 ‘감정가 대비 싸다’고 결론내리지 마세요.
맺으며 — “감정가 16.81%”보다 먼저 볼 것은 인수와 환금성
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,312,000,000원이 5회 유찰되어 220,508,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 2022.05.02 전입한 대항력 임차인이 있고, 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득 부담은 270,508,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건, 공매공고 부기등기, 현황 근린생활시설, 5회 유찰이 겹쳐 있습니다. 실거래 시세 비교자료도 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 말소기준 이후 등기는 정리되지만, 임차보증금은 남습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 인수 50,000,000원을 포함한 총 부담, 실제 사용관계, 세금·공매 진행상태와 환금성 검증입니다.
