의정부지방법원 2024타경9200. 경기도 고양시 덕양구 지축동 서연타워주차장 1층 116호입니다. 등기상 소유자는 주식회사명성이엔지이며, 2023년 10월 20일 소유권이전과 함께 진접농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2023년 10월 20일 설정된 근저당권입니다.

핵심은 권리 하나가 소멸하는지 여부만 보는 것이 아닙니다. 임차인의 전입일은 2022년 5월 2일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각대금에서 보증금을 배당받지 못하는 경우에도 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 부담이 남기 때문에, 매수인은 낙찰가와 별도로 보증금 50,000,000원을 인수해야 하는 것으로 분석됩니다. 최저매각가가 크게 낮아졌더라도 이 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 조세·공매 위험을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권으로, 2023년 10월 20일 설정된 채권최고액 1,032,000,000원입니다. 매각으로 소멸할 후순위 권리와 별개로, 등기에는 국세·지방세 관련 압류 4건이 확인됩니다. 이 압류들이 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있더라도 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 가능성이 있으므로 실제 조세 우선순위와 교부청구 내역을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금 전액 인수

실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 볼 사유는 확인되지 않습니다. 임차인 내역에는 확정일자가 확인되지 않고, 예상배당표상 임차인 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 배당요구 여부와 임대차계약서 원본, 실제 점유자, 보증금 반환 관계를 추가로 확인해야 합니다.

또한 임차인 내역은 주거 용도로 기재되어 있지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 사용 형태와 건축물대장상 용도, 임대차계약의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 이 차이는 단순한 표기 문제가 아니라 명도 협의와 향후 사용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 실질취득가 분석 — 최저가가 총취득가는 아니다

현재 최저매각가는 감정가의 약 8.24%입니다. 그러나 이는 감정가를 기준으로 한 최저매각가 비율일 뿐, 실제 시장가격에 대한 할인율을 의미하지 않습니다. 임차보증금 50,000,000원을 인수해야 하므로 현재 회차의 실질취득 추정액은 158,049,000원입니다.

동일 용도·면적의 비교 가능한 실거래 가격을 확인할 수 없어, 이 실질취득액이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 입찰 판단은 인수 보증금과 추가 권리 확인 부담을 포함한 총비용을 기준으로 해야 합니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 낙찰가 가정에 인수 보증금 50,000,000원을 더한 값입니다. 취득세·등기비·명도비·수선비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 후속 회차의 금액은 시나리오 가정이며 실제 매각 조건을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,049,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 추정액 2,312,686원을 제외하면 근저당권자에게 105,736,314원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,032,000,000원 기준 미배당액은 926,263,686원입니다. 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되어 있어 보증금 50,000,000원은 매수인 인수 부담으로 별도 반영됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재로, 지하철 3호선 지축역 북동측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용 빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩, 근린생활시설 및 공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 지하철 3호선 지축역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 현황과 용도. 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 임차인 내역의 주거 용도와 차이가 있으므로 실제 점유 및 사용 상태, 건축물대장상 용도, 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
• 토지·지역 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 공공주택지구 등에 해당합니다. 철도보호지구 저촉, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 토지 현황. 토지 지목은 주차장이며, 토지면적은 1,237.9㎡입니다. 토지이용계획에 노외주차장이 포함되어 있어 해당 호실의 실제 이용 및 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로, 위생·승강기·소화전·주차장 설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설 현황이라는 점, 주거 용도 임차인 내역과의 차이, 보증금 인수 부담, 공매 병행 확인 필요성을 함께 고려해야 합니다. 아파트 실거래 평균을 이 물건의 시세 기준으로 대체해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확정. 강명근 씨의 전입일 2022.05.02가 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 50,000,000원 전액 인수 여부와 실제 반환의무를 임대차계약서·점유관계로 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 현재 최저가 108,049,000원에 보증금 인수액 50,000,000원을 더한 158,049,000원을 기준으로 검토하세요. 취득 관련 세금과 부대비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 세금 압류 4건. 국세·지방세의 당해세 해당 여부, 조세법정기일, 교부청구 및 실제 배당순위를 확인하세요. 세금 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 공매 병행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 진행 상태와 법원경매의 현재 진행 상황을 함께 확인하세요.
• 근저당권 이전. 2025.05.19 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 있습니다. 현재 채권자 및 배당 관련 서류의 권리자 표시를 대조하세요.
• 현황 및 점유. 감정평가상 근린생활시설과 임차인 내역의 주거 용도가 다릅니다. 실제 이용상태, 적법한 용도, 임차인의 점유 범위 및 명도 조건을 확인하세요.
• 배당요구·확정일자. 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하고, 보증금 미회수분이 매수인에게 승계되는 범위를 확정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 조세 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가와 실질취득가는 다르다”

이 물건의 핵심은 최저매각가 108,049,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 50,000,000원이 전액 인수되는 것으로 분석되어, 현재 회차의 실질취득 추정액은 158,049,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율이 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

여기에 국세·지방세 압류 4건, 공매공고 부기등기, 근린생활시설 현황과 주거 점유의 차이, 근저당권 이전 기록까지 확인해야 합니다. 입찰 전에는 임차보증금 인수 범위와 조세 우선순위, 공매 진행 상태, 실제 이용 용도를 먼저 확정해야 합니다. 현재 판단은 신중한 접근이 필요한 고위험 물건입니다. 가격이 낮아 보이는 것보다 매수인이 실제로 부담할 총액과 권리관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.