의정부지방법원 2024타경92469. 장암2단지주공아파트 213동 8층 803호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 감정가 187,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 130,900,000원입니다. 숫자만 보면 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 177,750,000원보다 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2009.05.28 전입한 임차인 김성만입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2021.11.04보다 훨씬 먼저 전입했고, 조사자료상 대항력이 확인돼 있어 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 먼저 따져야 합니다.
현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “최저가 130,900,000원에 낙찰받으면 최근 시세보다 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 실제 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 올라갑니다. 이 사건은 보증금 확인 전까지 가격 메리트 판단을 보류해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 동일로 397, 213동 8층803호 (장암동,장암2단지주공아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.85㎡ · 지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 안순홍 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 17,158,836원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.04 설정된 주식회사국민은행 근저당권 23,650,000원입니다. 이후 2021.11.18 안연홍 가압류 33,882,191원, 2024.12.18 강제경매개시결정, 2025.08.29 근로복지공단 가압류 15,946,820원은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정·압류 권리 가운데 현재보다 앞선 항목들은 이미 말소된 내역이 다수 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 입찰가 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성만 | 2009.05.28 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 중요한 위험요소입니다. 배당요구가 접수돼 있더라도 보증금과 우선변제 순위를 알 수 없으므로 배당으로 전액 회수된다고 가정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만, 임차보증금이 빠져 있다
장암주공2 동일 평형 전용 41.85㎡의 최근 12건 실거래 평균은 177,750,000원입니다. 현재 최저매각가 130,900,000원은 이 평균의 73.6%이고, 최신 거래는 2026.09 182,000,000원입니다. 다만 이 비교는 임차인 인수액을 포함하지 않은 낙찰가 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.85㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 41.85㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 177,750,000원 |
최근 거래 범위는 167,000,000원~200,000,000원이고, 최신 거래는 182,000,000원입니다. 현재 최저가만 놓으면 시세 아래지만, 이 사건에서는 최저가와 시세의 차액을 곧바로 안전마진으로 보아서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액만큼 실질취득비용이 상승하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 23,650,000원 | 23,650,000원 |
| 3. 가압류 · 안연홍 | 33,882,191원 | 33,882,191원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 안연홍 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 15,946,820원 | 15,946,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,788,389원 |
현재 계산에서는 채권 총액 73,479,011원이 전액 배당되고 소유자 잔여 54,788,389원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 무엇보다 김성만의 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 130,900,000원 | 73,479,011원 | 0원 | 54,788,389원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 91,630,000원 | 73,479,011원 | 0원 | 16,101,649원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 10,892,550원 | 0원 |
위 시나리오는 등기 채권 기준 계산입니다. 임차보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가가 더 내려간다는 이유만으로 전체 취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동암중학교 북동측 인근 장암2단지주공아파트 내 단위호로, 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등 공공시설이 형성된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 원활하며 버스정류장·전철역·간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 지상15층·지하1층 건물의 8층 803호입니다. 급배수·위생·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 보호구역·도로 관련 제한이 확인되며 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 단지. 장암주공2는 1,661세대, 1993.04.13 준공 단지이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김성만의 보증금 원액을 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 순위 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수할 임차보증금 미배당액을 더해 최근 12개월 평균 177,750,000원 및 최신 거래 182,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 확정값이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리는 2021.11.04 국민은행 근저당권이며 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 187,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 130,900,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 177,750,000원의 73.6%라는 표면상 할인폭을 갖고 있습니다. 그러나 김성만은 2009.05.28 전입해 2021.11.04 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순히 “시세보다 싸다”가 아닙니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리비용이 아직 미확정입니다. 보증금과 배당가능액을 확인해 미배당 인수액이 0원인지, 또는 얼마가 남는지를 확정한 뒤 실질취득가 기준으로 다시 시세를 비교해야 합니다. 보증금 확인 전 공격적인 입찰은 보류하는 편이 안전합니다.
