70,315,000원
의정부지방법원 2024타경77326. 파주시 파주읍 더힐펠리스 301동 3층 302호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2020.07.09 설정된 명동새마을금고 근저당 119,900,000원입니다. 이후 2022년 한국토지주택공사 명의 주택임차권, 2024년 임의경매개시결정과 파주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있습니다. 현재 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가와 현재 최저가만 보면 크게 내려와 있습니다. 하지만 이 물건의 시세 판단에는 2022년 350,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 163,625,000원보다 최근 12개월 평균 144,166,666원과 2026.08 최신 거래 143,500,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세는 과거 구간보다 35.1% 하락한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경77326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-6, 301동 3층302호 (더힐펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 67.6264㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이병옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2020.07.09 명동새마을금고 근저당 · 채권최고액 119,900,000원 |
| 청구액 | 119,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.07.09 명동새마을금고 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 한국토지주택공사 주택임차권은 전입신고일이 2020.08.07, 점유개시일이 2020.08.18로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있고, 임차권등기 자체 역시 매각으로 소멸합니다. 2024년 파주시 압류도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건
| 신고자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 대항력 없음 전입 2020.08.07 | 후순위 확정 2020.07.27 · 배당요구 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 임차권 신고이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보며, 신고 보증금 120,000,000원은 매수인 인수금액으로 합산하지 않습니다. 특히 전입·점유가 2020.07.09 말소기준보다 뒤여서 대항력도 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 크게 내려왔다
동일 면적 67.63㎡의 최근 거래를 보면 2025.08부터 2026.08 사이 최근 12개월 평균은 144,166,666원, 최신 거래는 143,500,000원입니다. 현재 최저매각가 70,315,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.63㎡ | 3 | 143,500,000원 |
| 2026.07 | 67.63㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 67.63㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 67.63㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 67.63㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 67.63㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2025.11 | 67.63㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.10 | 67.63㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 67.63㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.63㎡ | 9건 | 144,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,665,670원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 명동새마을금고 | 119,900,000원 | 68,649,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 명동새마을금고 채권 119,900,000원 중 68,649,330원이 배당되고 51,250,670원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 51,250,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 71,965,469원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,454,350원 | 33,434,172원 | 86,465,828원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 신청채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 70,315,000원으로 보는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 인근. 주변은 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라부지붕 4층 건물의 3층 302호. 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 2,399.0㎡ · 공시지가 358,700원/㎡ · 완경사 사다리형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 같은 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%입니다. 최근 거래는 존재하지만 가격 하락과 소규모 단지 특성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 2022.10의 350,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 144,166,666원과 최신 거래 143,500,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 가격대가 이전 구간보다 35.1% 내려왔습니다. 현재 최저가가 낮다는 사실과 시장 하락은 별개의 문제입니다.
- 임차권 중복계산 금지. 한국토지주택공사 신고 보증금 120,000,000원을 실제 임차인 보증금으로 한 번 더 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명입니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.09 명동새마을금고 근저당 이후 임차권·압류가 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 28세대 규모, 평균 3.0회 유찰, 매각률 25.0%라는 단지 경매 특성을 감안해 낙찰 후 재매각 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 직전 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싼 이유까지 지워지는 것은 아니다
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 뒤의 한국토지주택공사 임차권과 파주시 압류가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 70,315,000원도 최근 12개월 평균 144,166,666원의 48.8%로 내려와 가격 차이는 분명합니다.
다만 실거래 시장은 이미 큰 폭으로 조정됐습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 35.1% 하락했고, 28세대 규모의 더힐펠리스301동은 같은 단지 경매에서도 평균 3.0회 유찰, 매각률 25.0%를 기록하고 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 낮아졌지만 환금성은 보수적으로입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 12개월 실거래와 실제 매도 가능 가격을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
