대전지방법원 2025타경745. 천안고속버스터미널 남서측 인근의 천안랜드마크타워 2층 2052호 근린시설입니다. 소유자 신명선은 2024.03.06 공매를 원인으로 2024.04.05 소유권을 취득했고, 같은 해 2024.08.22 김민창 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.08.23 이혁구의 10,000,000원 가압류와 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 상가의 현황과 환금성입니다. 감정평가상 현재 공실이고, 공부상 독립된 구분건물이지만 매각물건명세서에는 현황이 격벽이나 구분시설이 없는 오픈상가라고 기재돼 있습니다. 전용부분의 실제 경계, 독립 사용 가능성, 관리규약과 현장 운영방식을 확인하지 않고서는 최저가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경745 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 2층 2052호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 현재 공실 · 현황상 격벽이나 구분시설이 없는 오픈상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 18층 중 2층 · 사용승인일 2006.01.11 |
| 소유자 | 신명선 (2024.03.06 공매, 2024.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 24,600,000원 / 8,438,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민창 / 57,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차·점유 — 임차인 없음, 현재 공실
등재된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 현재 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없지만, 현장 방문 시 실제 점유자 존재 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 관리사무소의 사용·관리 현황을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 시세 확인 전에는 ‘저가’ 단정 금지
현재 최저매각가는 8,438,000원으로 감정가 24,600,000원의 34.3%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 수요가 붙지 않았다는 결과이며, 오픈상가의 구획 문제와 공실 상태가 응찰 수요를 제한했을 가능성을 함께 살펴야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 8,438,000원 | 7,886,116원 | 102,113,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 5,906,600원 | 5,400,281원 | 104,599,719원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 4,134,619원 | 3,660,196원 | 106,339,804원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못한 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 상가의 임대·매각 가능성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,884원 |
| 1. 근저당권 · 김민창 | 100,000,000원 | 7,886,116원 |
| 2. 가압류 · 이혁구 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 110,000,000원 중 예상배당은 7,886,116원이며, 미배당액은 102,113,884원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안고속버스터미널 남서측 도로 건너편 인근에 위치하며, 주위는 백화점·판매시설·근린생활시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 도로. 북측 약 40m, 동측과 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 시가지경관지구와 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 6필지 일단지의 유사 사다리형 평지로 업무용 건물의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 7,880,000원/㎡입니다.
- 환금성. 터미널과 상업시설 인접성은 장점이지만, 공실 오픈상가이고 3회 유찰된 만큼 개별 점포의 실제 이용성과 매수 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분점포 특정. 2052호의 위치·경계·바닥 표시·천장 및 설비 구획을 현장에서 확인하고, 독립 사용이 가능한지 점검하세요.
- 공매공고 대조. 2022.04.06 공매공고 부기등기와 2024.03.06 공매 취득의 관계를 등기 원본 및 한국자산관리공사 기록과 교차 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 물품 적치 여부, 열쇠 인도 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 상가는 장기간 관리비가 누적될 수 있으므로 관리사무소에서 공용부분 체납액과 부과 기준을 확인하세요.
- 상가 운영조건. 업종 제한, 영업시간, 간판 설치, 공용통로 사용, 냉난방과 전기 계량 방식 등을 관리규약으로 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 중개업소의 실제 매매 호가·임대료·공실 기간을 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 확인된 임차인도 없어, 등기상으로는 매수인이 떠안을 금액이 없습니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 3회 유찰된 근린시설이고, 현황은 독립된 벽체가 없는 공실 오픈상가입니다. 여기에 과거 공매공고 부기등기까지 남아 있어 권리 원본과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
등기상 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 이 사건의 결론은 ‘권리 검토 통과, 가격 판단 보류’입니다. 실제 구획과 독립 이용 가능성, 관리비, 공실 원인, 매매·임대 수요가 확인될 때 비로소 8,438,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
