의정부지방법원 2025타경1029. 고양시 덕양구 오금동 ‘고양삼송한강듀클래스’ 8층 840호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 육수옥이며, 2022.12.01 소유권이전과 같은 날 하나은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽은 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 199,500,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 별도의 실제 거래가격 근거 없이 가격 메리트를 확정적으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1029 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층 840호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 육수옥 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 237,413,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차보증금 인수 문제는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.12.01 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 2025.03.07 임의경매개시결정과 2025.11.12 고양시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 199,500,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 139,650,000원, 그 다음은 97,755,000원입니다.
다만 이 물건은 가격 비교의 기준을 단순히 감정가에 둘 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭이 커져도 실제 거래가격과 비교하지 않으면 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘감정가보다 낮아졌다’는 사실까지만 인정하고, ‘시세보다 저렴하다’는 평가는 보류하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 195,907,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 199,500,000원 기준으로 집행비용 3,593,000원과 하나은행 195,907,000원이 배당되는 시나리오이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 92,093,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양오금초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·창고시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 8층 840호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕, 지하2층·지상9층 규모이며 승강기·급배수·난방설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 서측·남측·동측·북측으로 폭 약 20미터·15미터·10미터·8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 할인율과 실제 시장가격을 혼동하지 말고, 공장(지식산업센터) 거래사례와 직접 비교하세요.
- 권리 원본 확인. 2022.12.01 하나은행 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용·영업 가능 범위와 관련 규정을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표의 집행비용과 배당액은 가정 시나리오이므로 실제 배당 시 세금 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.12.01 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 큰 인수 함정은 드러나지 않습니다.
그러나 현재 최저가 199,500,000원이 감정가 285,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 거래가격과 용도별 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요한 물건입니다.
