대전지방법원 2025타경790. 천안시 서북구 백석동 ‘천안백석하우스토리엔시티’ 제2층 제222호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이었습니다. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층에 위치하며, 소유자 김재민이 2021년 7월 6일 거래가 99,400,000원에 취득했습니다.

같은 날 신한은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류 18,781,688원, 국민건강보험공단 압류, 케이뱅크 가압류 121,801,833원과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 국민건강보험공단 압류는 2025년 12월 10일 해제로 이미 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 인수가 아니다

말소기준은 2021년 7월 6일 신한은행 근저당권입니다. 최저가 34,300,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 33,282,600원이 신한은행에 배당되고, 신한카드와 케이뱅크에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당 채권들은 낙찰자가 떠안는 채무가 아니라 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다

현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 용도와 이용상태가 함께 나타나는 구분건물은 일반 주거용 물건과 임대수요·대출조건·환금성이 다를 수 있으므로, 같은 건물 또는 인근의 업무시설·오피스텔 거래와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

총 채권액 224,583,521원 중 예상 채권자 배당은 33,282,600원이며 미배당액은 191,300,921원입니다. 미배당 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 자금구조

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가가 더 내려갈수록 권리 위험이 커지는 구조는 아니지만, 이미 두 번 유찰된 물건의 시장성·이용수요·점유상태를 확인하지 않은 채 단순히 가격 하락만 기다리는 전략도 신중해야 합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 천안시 서북구 백석동, 천안제3일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설과 상업나지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대체로 가로장방형의 평지이며 동측 포장도로에 접합니다. 도로접면은 중로한면입니다.
• 토지. 대지 전체 면적은 6,715.1㎡이고 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다. 준주거지역·도시지역· 지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비에 포함되며 중로1류와 완충녹지에 접합니다.
• 공부 차이. 특이사항과 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율보다 같은 건물과 인근 업무시설·오피스텔의 실제 거래·임대수요를 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 열람, 사업자등록 및 현장 점유자를 다시 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용의 관계를 건축물대장, 집합건축물대장과 관리규약으로 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 유사 호실의 매매가와 임대료를 직접 비교하세요.
• 대출 가능성. 근린시설과 업무시설은 주거용 물건과 담보평가·대출조건이 다를 수 있으므로 자금조달 가능 금액을 입찰 전에 확인하세요.
• 체납 비용. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 주차·시설 이용 관련 체납 여부를 확인하세요.
• 배당 외 채무. 후순위 채권 미배당액 191,300,921원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 확신은 아직 없다

이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 191,300,921원이 미배당되더라도 그 금액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.

그러나 가격 측면에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 비교할 최근 실거래가 없고 임대관계도 미상입니다. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용이 함께 나타나는 만큼 일반 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단입니다.