의정부지방법원 2025타경62329. 일산서구 탄현동 ‘일산에듀포레푸르지오’ 111동 4층 406호 아파트입니다. 소유자는 조준상이고, 2021년 7월 2일 대천서부수산업협동조합이 채권최고액 476,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 KB국민카드 6,425,099원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 38,757,856원, 서울신용보증재단 33,144,000원의 가압류가 차례로 붙었고 2025년 2월 14일 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 438,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 306,600,000원입니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 427,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 423,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.7%로, 제공된 실거래 표본과 비교하면 가격 차이가 뚜렷합니다.
핵심지표
306,600,000원
감정가 438,000,000원의 70%
427,333,333원
최근 12개월 12건
0원
확인된 임차인 없음
71.7%
최저가 ÷ 최근 12개월 평균
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62329 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1650 일산에듀포레푸르지오 111동 4층406호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 탄현로 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 74.7735㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 |
| 소유자 | 조준상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 306,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 420,340,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019년 2월 1일 설정된 우리은행 근저당권 238,700,000원은 2021년 7월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 대천서부수산업협동조합 근저당권 476,400,000원입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 71.7%
일산에듀포레푸르지오는 총 1,690세대, 사용승인일은 2018.10.17입니다. 대상 면적 74.7735㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 427,333,333원입니다. 최저 거래는 415,000,000원, 최고 거래는 445,000,000원이며, 가장 최근 거래는 2026년 8월 14층 423,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.96㎡ | 14 | 423,000,000원 |
| 2026.07 | 74.91㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 74.96㎡ | 24 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 74.91㎡ | 17 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 23 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 74.96㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 74.91㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 74.91㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 74.91㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 427,333,333원 |
현재 최저가 306,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 최근 거래 표본의 최저가 415,000,000원보다도 108,400,000원 낮고, 최신 거래 423,000,000원보다 116,400,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득 역시 306,600,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,092,400원 |
| 1. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 476,400,000원 | 301,507,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,425,099원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 38,757,856원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 33,144,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 554,726,955원 중 예상 배당액은 301,507,600원이며, 미배당액은 253,219,355원입니다. 후순위 채권이 미배당되더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 306,600,000원 | 301,507,600원 | 253,219,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 214,620,000원 | 210,815,320원 | 343,911,635원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 150,234,000원 | 147,330,724원 | 407,396,231원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 신청채권자의 미회수액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 420,340,188원 전액이 충족되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호곡중학교 북측 인근이며, 일대는 공동주택이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 일산에듀포레푸르지오는 1,690세대이며 사용승인일은 2018.10.17입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 12~15미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급탕·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이며, 과밀억제권역·제한보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,553,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 표시 대조. 매각물건명세서에는 목록상 2~25층의 층별 면적이 집합건축물대장상 면적과 상이하며 등기사항전부증명서상 오기로 보인다는 기재가 있습니다. 등기부와 집합건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
- 실점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.02 대천서부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
- 실거래 층 차이. 대상은 4층이고 최근 비교거래는 3층부터 24층까지 분포합니다. 층·향·내부상태 차이는 별도 감안해야 합니다.
- 배당 미충족과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 크지만 제공된 권리·배당 구조상 그것이 매수인 인수액으로 이어지지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 말소기준인 대천서부수산업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 306,600,000원이 최근 12개월 동일 면적대 평균 427,333,333원의 71.7%이고 최신 거래 423,000,000원보다 낮습니다. 다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 감정평가상 ‘임대관계 미상’은 서로 구분해서 봐야 하며, 층별 면적 오기 가능성 기재도 원본 대조가 필요합니다. 권리와 가격은 긍정적이고, 실제 점유·면적 표기를 확인하는 것이 마지막 관문인 사건입니다.
