의정부지방법원 2025타경62631. 파주시 아동동 팜스프링아파트 118동 9층 902호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년부터 점유·전입한 임차인 정대진과 2025년 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 정대진은 보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.01.11, 전입·점유 2022.02.28이며 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형으로, 최저가가 내려가도 매수인의 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.29. 주택도시보증공사가 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정대진 임차권에 적용되므로, 현재 회차에서 산식상 남는 88,250,000원은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원문과 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 118동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 지하1층/지상23층 중 9층 |
| 소유자 | 최소진 (2016.04.26 매매 · 거래가액 176,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,800,215원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 과거 하나은행·한국스탠다드차타드은행·현대캐피탈·에이원대부캐피탈·리드코프의 근저당과 삼성카드 가압류, 파주시·마포구 압류가 있었지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 선언된 말소기준은 2025.03.17 강제경매개시결정입니다. 정대진 임차권의 전입·점유는 2022.02.28로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정대진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.11 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 승계·보증기관 중복 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 정대진은 보증기관 명의의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기록돼 있으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 대상입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 175,000,000원 중 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 임차인 보증금에 배당됩니다.
② 가격 구조 — 최저가 175,000,000원, 실질취득도 175,000,000원
현재 최저매각가는 감정가 250,000,000원의 70%인 175,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 임차인이 존재하지만 확약이 적용되므로, 현재 회차의 매수인 실질취득은 175,000,000원입니다. 확약을 제외한 기계적 산식에서는 88,250,000원이 추가 인수되지만, 해당 임차권에 대한 대항력 포기·말소 동의가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 정대진 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,800,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정대진 보증금의 미배당액은 88,250,000원입니다. 다만 2026.06.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상23층 건물의 9층 902호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고 평탄한 광평수 부정형 토지의 공동주택 부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며, 교육환경 보호구역과 군사기지·군사시설 관련 제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 조건과 적용대상을 매각기일 전 반드시 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 정대진 임차권의 말소 방식과 시점을 실제 집행 단계에서 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 산식상 미배당은 88,250,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 회차가 내려가도 착시 주의. 확약이 없다면 2회 유찰 시 미배당 140,015,001원, 3회 유찰 시 176,193,501원으로 오히려 인수액이 늘어납니다.
- 신청채권자 배당. 현재 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 청구 267,800,215원에 대한 배당액이 0원입니다.
- 관리비·세금 등 별도 확인. 집행비용 외 실제 배당과 인도 과정에 영향을 주는 비용은 원본 자료와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 구조를 뒤집는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 175,000,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 88,250,000원이 미배당되고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 더 커집니다. 그러나 2026.06.29 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되면서 결론이 달라집니다. 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 175,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 확약의 효력과 실제 말소 이행을 원문으로 확인하는 것입니다.
