의정부지방법원 2025타경63067. 경기도 파주시 문산읍 선유리 722에 소재한 다세대주택 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 원영화이며, 2022년 9월 16일 소유권이전과 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사이며, 등기에는 변경 전 채권자가 주식회사 신한은행으로 기재돼 있습니다. 신청채권 청구액은 203,076,606원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 비율은 경매 진행에 따른 가격 하락을 보여줄 뿐, 인근 실거래 시세 대비 할인 폭을 입증하지는 않습니다. 여기에 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 가격만 보고 입찰하기보다 임차관계와 명도 가능성을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후의 권리를 확인한다

말소기준권리는 을구 2번 신한은행 근저당권으로, 접수일은 2022년 9월 16일이고 채권최고액은 213,400,000원입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.

등기상 근저당권의 채권최고액과 경매 신청채권의 청구액은 서로 다른 금액입니다. 채권최고액 213,400,000원을 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 되며, 실제 배당과 채권 회수액은 원금·이자·집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금 확인은 필수

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 정재홍 1명입니다. 전입일은 2025년 4월 21일로 말소기준권리 설정일인 2022년 9월 16일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.

보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고가 아니라, 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 임차인의 보증금이나 권리관계를 확인하지 않은 채 우선변제 가능성을 단정하거나, 반대로 명도 부담이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가의 49%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 약 49%입니다. 2회 유찰을 거친 가격이라는 점은 분명하지만, 인근 동일 유형의 최근 실거래와 비교하지 않고는 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 문산읍 내 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 전용면적·층·건물 상태를 대조해야 합니다.

유찰 시나리오는 회차별 매각가와 미배당액을 비교하기 위한 계산입니다. 실제 매각가격이나 다음 회차의 진행 결과를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 77,910,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 이자, 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 그 자체가 낙찰자의 인수금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 문산동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 3층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 기본 소방설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역 및 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 상대보호구역 관련 사항은 파주교육지원청에 재확인해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 지역이라도 면적·층·건물 상태·주차·관리 상태 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 매도 가능성을 검토한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 정재홍의 전입일, 보증금, 확정일자, 임대차관계와 추가 기재사항을 확인하고 현황조사서와 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 실제 거주자와 점유 범위를 확인하고, 임대차계약서 및 퇴거 협의 가능성을 점검하세요. 대항력이 없다는 판단과 명도가 수월하다는 판단은 별개입니다.
• 등기부 재확인. 말소기준권리인 2022년 9월 16일 신한은행 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 채권·배당 검증. 채권최고액 213,400,000원과 신청채권 청구액 203,076,606원을 구분하고, 실제 피담보채권 잔액 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 시세 검증. 문산읍의 유사 다세대주택 최근 실거래, 면적, 층, 건물 상태를 비교하세요. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
• 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 수선비, 관리비 체납 여부, 명도 관련 비용을 별도로 계산해 총투입자금을 산정하세요.
• 토지이용 규제 확인. 상대보호구역 등 토지이용계획상 제한을 관계기관에 확인하고, 필요한 경우 파주교육지원청에 문의하세요.
• 입찰가 상한 설정. 실거래 비교와 비용 검토가 끝나기 전에는 최저가를 곧바로 적정가로 간주하지 말고, 감당 가능한 총투입자금에 맞춰 상한을 설정하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 실질 위험이다

이 물건은 두 차례 유찰로 최저매각가가 77,910,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 권리분석상 임차인의 대항력과 보증금 인수는 없는 것으로 추정되지만, 임차인 1명의 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 반드시 확인해야 합니다.

예상 미배당액 137,292,380원은 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 반대로 인수액이 0원으로 추정된다고 해서 명도와 취득 비용까지 사라지는 것도 아닙니다. 인근 실거래에 근거한 가격 검증이 완료되지 않은 현재로서는 최저가만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.

권리관계는 말소기준권리와 임차인 확인이 핵심이고, 입찰 판단은 시세·명도·총투입자금 검증 이후에 내려야 합니다. 원본 서류와 현장 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.