의정부지방법원 2025타경63067. 파주시 문산읍 선유리 722, 722-1, 722-6 소재 지상 5층 건물 내 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 확인됩니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16. 접수된 주식회사신한은행 채권최고액 213,400,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 정재홍은 2025.04.21. 전입했습니다. 말소기준권리보다 약 2년 7개월 뒤의 전입이므로 현재 조사자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 뒤 인도·명도 절차 자체는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63067 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 722 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 선유울1길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2 및 발코니 등 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 원영화 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 203,076,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
2022.07.25. 갈현동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.13. 고양시 압류 역시 2023.11.16. 해제돼 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.16. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025.05.07. 경매개시결정의 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사이며 등기 내용에는 변경 전 채권자로 주식회사 신한은행이 기재돼 있습니다. 2026.04.15. 파주시 압류도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재홍 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가 159,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아 실거래 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 현재 회차 | 111,300,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 77,910,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 54,537,000원 · 감정가 34.3% |
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 213,400,000원 | 108,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 213,400,000원 중 108,941,800원이 배당되고 104,458,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문산동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립/다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기본 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 일부 필지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 정재홍의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정은 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최신본을 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 최근 시세 자료가 없어 현재 최저가 111,300,000원이 시장가 대비 싼지는 확인되지 않았습니다.
- 배당표 확인. 현재 회차에서는 근저당 미배당이 104,458,200원 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2022.09.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 정재홍의 전입은 2025.04.21.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 111,300,000원으로 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 최근 실거래 자료가 없기 때문에 “70%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 맞습니다.
