86,100,000원
의정부지방법원 2025타경63124. 고양시 덕양구 성사동 성사루체하임 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 근저당이 아니라 김지수의 주택임차권입니다. 과거 2019년 설정됐던 근저당권들은 2019.09.20 이미 말소됐고, 현재 권리관계에서 말소기준은 2025.05.14 강제경매개시결정입니다. 그런데 김지수의 주민등록일은 2019.10.07이고 점유개시일은 2019.09.20으로 훨씬 빠릅니다. 등기부 분석도 이 임차권을 말소기준 이전 권리 → 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
등기된 임대차 내용은 1차 계약 2019.08.12, 보증금 120,000,000원, 확정일자 2019.08.27이고, 2차 계약은 2023.09.19, 보증금 126,000,000원이며 2차 확정일자는 없습니다. 따라서 최신 보증금 전체가 우선변제로 완전히 회수된다고 전제할 수 없고, 대항력에 의해 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 남을 가능성을 반드시 가격에 포함해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 성사동 704-5 성사루체하임 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 고양대로 1391 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 지하4층 지상15층 중 8층 |
| 사용승인 | 2018.12.05 |
| 소유자 | 주식회사루체하임종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 김지수 / 130,777,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.07 점유개시 2019.09.20 | 1차 120,000,000원 2차 126,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 1차 확정 2019.08.27 · 2차 없음 | 미배당분 인수 |
김지수는 2025.01.02 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 한 것으로 정리됩니다. 주목할 부분은 임차권자 김지수와 강제경매 채권자 김지수가 동일인이라는 점입니다. 동일인 기재 때문에 가장임차인 여부 또는 관계인 여부, 그리고 청구금액 130,777,643원이 임대차보증금과 어떤 관계에 있는지는 원본 채권서류와 임대차계약서를 통해 확인해야 합니다.
③ 가격의 진짜 모습 — 8,610만원이 아니라 약 1.28억원
현재 회차의 매각가정액은 86,100,000원입니다. 여기서 집행비용 1,949,800원을 제외한 84,150,200원이 김지수에게 배당되는 구조입니다. 김지수의 최신 임차보증금 기재액 126,000,000원을 기준으로 동일인에게 이 금액이 배당된다고 보면, 남는 보증금은 41,849,800원입니다.
따라서 매수인이 부담할 경제적 총액은 86,100,000원 + 41,849,800원 = 127,949,800원 수준입니다. 감정가 123,000,000원보다 약 4,949,800원 높고, 감정가의 약 104.0%입니다. 즉 표면 최저가는 감정가의 70%지만, 대항력 보증금을 반영한 실질취득가는 감정가를 넘어섭니다.
| 회차 | 매각가 | 김지수 배당 | 청구 미배당 | 보증금 미배당 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 46,627,443원 | 41,849,800원 | 127,949,800원 |
| 2회 유찰 시 | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 71,992,504원 | 67,214,861원 | 127,484,860원 |
| 3회 유찰 시 | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 89,748,046원 | 84,970,403원 | 127,159,402원 |
보증금 미배당 추정은 최신 등기 보증금 126,000,000원에서 각 회차의 김지수 예상배당액을 차감한 값입니다. 청구금액 130,777,643원의 미배당액 전체를 곧바로 매수인 승계액으로 본 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 경매채권자 · 김지수 | 130,777,643원 | 84,150,200원 |
| 미배당 | - | 46,627,443원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
청구채권 기준 미배당액과 임차보증금 승계액은 같은 개념이 아닙니다. 매수인 승계 판단은 대항력 있는 임차보증금의 실제 미회수액을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 말소·인수 권리 정리
- 과거 근저당. 2019.01.08 주식회사윈즈에프앤아이대부 채권최고액 825,000,000원, 건설캐피탈주식회사 채권최고액 150,000,000원이 설정됐으나 2019.09.20 이미 말소됐습니다.
- 과거 가압류. 이종목의 2019.03.21 가압류 1,300,614,384원과 2020.02.13 가압류 900,000,000원도 등기부상 말소된 상태입니다.
- 말소기준. 현재 말소기준은 2025.05.14 김지수의 강제경매개시결정입니다.
- 임차권. 김지수의 주민등록·점유는 말소기준보다 앞서며 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼 미배당 보증금 승계 위험이 있습니다.
- 후순위 압류. 2025.07.15 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 원당역 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 원당역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물의 8층 801호이며, 급·배수·위생·소화·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터 내외, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 광로3류 및 소로2류 접합, 과밀억제권역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 86,100,000원만 보지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합쳐 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 1차 보증금 120,000,000원, 2차 보증금 126,000,000원의 계약관계와 현재 유효 보증금을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 1차 계약에는 2019.08.27 확정일자가 있지만 2차 계약에는 확정일자가 없습니다. 증액분 6,000,000원의 배당순위와 실제 미회수액을 별도로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매채권자가 모두 김지수입니다. 임대차보증금 채권과 청구금액 130,777,643원의 구성 및 관계를 확인해야 합니다.
- 말소 여부 확인. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 김지수 임차권이 실제로 매수인에게 어느 범위까지 승계되는지 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 표면 가격과 실제 부담액이 전혀 다르게 움직입니다. 현재 최저가는 86,100,000원이지만 대항력 있는 김지수의 최신 보증금은 126,000,000원이고, 현재 회차 예상배당을 반영한 미배당 보증금은 약 41,849,800원입니다. 이를 합치면 실질취득은 약 127,949,800원으로 감정가 123,000,000원을 넘어섭니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어 실질취득액은 약 127,000,000원대에 머무는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마까지 내려가느냐가 아니라, 실제 승계되는 임차보증금이 얼마인지입니다. 특히 임차권자와 경매채권자가 김지수로 동일하므로 임대차계약, 채권 구성, 배당요구 및 매각물건명세서를 원본으로 확인하지 않고 가격만 보고 입찰하기에는 권리분석 난도가 높은 사건입니다.
