의정부지방법원 2025타경72498. 의정부시 민락동 795, 송현로52번길 6-11 소재 물건입니다. 토지는 562.7㎡, 지목은 주차장이며, 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 자동차관련시설 및 제1종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현황은 1층 근린생활시설, 2층 주차장, 3층 종교시설 및 일부 주거용·주차관리실 등으로 구성돼 있어 단순 주거용 물건과 달리 임차관계와 실제 이용상태를 함께 봐야 하는 복합형 물건입니다.
권리의 기준점은 2023.06.30 설정된 영등포농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류, 상가건물임차권은 자료상 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기부의 담보권만이 아닙니다. 말소기준 이전부터 대항력을 갖는 임차인의 보증금은 별도로 남을 수 있고, 이 사건에는 그 금액이 이미 65,000,000원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72498 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 795 · 경기도 의정부시 송현로52번길 6-11 |
| 물건종류 / 현황용도 | 대지 + 토지 · 자동차관련시설 및 제1종 근린생활시설 · 3층 종교시설 및 일부 주거용 |
| 토지 | 562.7㎡ · 지목 주차장 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,418,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2015.12.04 |
| 소유자 | 오정수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,824,776,100원 / 2,824,776,100원 (신건) |
| 청구금액 | 1,433,336,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2023.06.30 을구 6번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 근저당권 360,000,000원, 2024.01.19 을구 8번 120,000,000원, 2024.09.03 을구 9번 정찬숙 근저당권 120,000,000원 및 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 6·7·8번 근저당권은 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차인 분석 — 확정 65,000,000원 + 300,000,000원 미상
| 임차인 / 점유 | 신고·점유 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동일 · 1층 서울우유송산대리점 | 2017.12.13 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
| 한아름희 · 1층 103호 | 2020.12.11 · 배당요구 2025.06.26 | 15,000,000원 | 850,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 15,000,000원 인수 |
| 김부연 · 1층 아기숟가락 | 2022.02.16 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 이종일 · 3층 | 미상 | 300,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 추가 인수 가능성 |
| 이윤지 · 건물 1층 중 도면표시 부분 | 2023.11.10 · 배당요구 2025.12.22 | 12,500,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 | 등기 임차권 소멸 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 이윤지의 상가건물임차권은 2025.12.22 등기됐고, 임대차계약일 2023.11.09, 사업자등록신청일 2023.11.10, 점유개시일 2023.12.04, 확정일자 2023.12.05로 기재돼 있습니다. 말소기준 2023.06.30보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 분석돼 있으며 등기 임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’부터 계산
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 2,824,776,100원입니다. 여기에 배당표상 확정된 매수인 인수액 65,000,000원을 더하면 기준 실질취득은 2,889,776,100원입니다. 이 금액에도 3층 이종일의 300,000,000원 보증금은 포함하지 않았습니다. 대항력이 확인되면 별도의 추가 인수 위험이 생길 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확정 인수 | 기준 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,824,776,100원 | 65,000,000원 | 2,889,776,100원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,259,820,880원 | 65,000,000원 | 2,324,820,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,807,856,704원 | 65,000,000원 | 1,872,856,704원 | 19,831,001원 |
실거래 근거가 확인되지 않은 만큼 이 사건에서 “신건이 싸다” 또는 “유찰되면 시세보다 저렴하다”는 가격 평가는 하지 않습니다. 특히 자동차관련시설·근린생활시설·종교시설·일부 주거가 혼재하는 물건이므로, 단순한 주거용 거래가격처럼 비교하기 어렵습니다. 응찰 판단에서는 최저가보다 확정 인수액을 더한 실질취득과 3층 미상 임차관계를 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,824,776,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,647,761원 |
| 인수 · 김동일 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한아름희 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김부연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 정찬숙 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,209,138원 | 7,209,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 986,919,201원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 1,807,209,138원이 전액 배당되고 미배당은 0원이며, 소유자 잔여는 986,919,201원입니다. 다만 김동일·한아름희·김부연 보증금 65,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송현고등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 어룡역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 현황 이용. 1층은 피자가게·서울우유·열정국밥·짬뽕순두부·아기숱가락·차량 리프트, 2층은 주차장, 3층은 종교시설인 천국가는 교회 및 일부 주거용·주차관리실 등으로 이용 중입니다.
- 공부상 용도와 현황. 3층 공부상 용도는 자동차관련시설인 주차장이지만 현황은 종교시설 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물 옥탑은 건축물대장에 등재된 건물입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)이며 소로1류에 접하고, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 자동차관련시설·근린생활시설·종교시설·일부 주거용이 한 건물에 섞여 있어 단일 용도의 주거용 물건보다 이용자와 매수층을 개별적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이종일 300,000,000원부터 확인. 3층 점유자의 신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 점유 시작과 사업자등록·전입 관련 원본을 확인해 말소기준 2023.06.30과 선후관계를 확정해야 합니다.
- 확정 인수 65,000,000원 반영. 김동일 30,000,000원, 한아름희 15,000,000원, 김부연 20,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수입니다. 입찰가와 별개의 취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 0순위 차감이 발생하고 후순위 미배당이 생길 수 있습니다.
- 현황 용도 확인. 3층은 공부상 자동차관련시설(주차장)이지만 현황 종교시설 등으로 이용 중입니다. 실제 점유 범위와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 옥탑은 건축물대장에 등재돼 있습니다. 매각 대상의 범위와 실제 구조를 원본 도면과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 2,824,776,100원이 아니라 확정 인수까지 더한 2,889,776,100원을 최소 기준으로 보고, 300,000,000원 임차보증금의 추가 인수 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
- 시세를 임의로 가정하지 않기. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 복합용도 건물에 맞는 별도 가격 검증을 거쳐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 점유관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2,824,776,100원”만 보면 핵심을 놓친다
이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차관계의 확정입니다. 말소기준 이후 담보권과 압류는 매각으로 정리되지만, 김동일·한아름희·김부연의 보증금 65,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 현재 신건의 기준 실질취득을 2,889,776,100원으로 끌어올립니다.
그리고 3층 이종일에게는 300,000,000원의 보증금이 있습니다. 신고일이 미상인 만큼 대항력을 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수 위험은 분명히 남아 있다”입니다. 300,000,000원의 선후관계를 확인하기 전에는 최저가만으로 가격 매력을 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
