의정부지방법원 2025타경63601. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 303호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 공부 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임진주 씨의 273,000,000원 임차보증금입니다. 임차인은 2020.10.28. 전입·점유를 시작했고 2020.11.02. 확정일자를 받았으며, 2022.12.08. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2023.04.18. 고양시 압류이므로 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차인은 대항력을 바탕으로 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 최저가 241,500,000원 기준 임차인 예상배당은 237,319,000원, 부족액은 35,681,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 2026.06.16. 주택도시보증공사 제출 확약서가 기재돼 있고, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 3층 303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·연립주택) · 대상면적 50.0208㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김용성 · 2020.10.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 241,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.18. 고양시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.04.18. 고양시 압류입니다. 임진주 씨는 2020.10.28. 주민등록·점유를 시작하고 2020.11.02. 확정일자를 갖췄으며, 2022.12.08. 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 임진주 1명입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임진주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.28. | 2020.11.02. | 273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
임차인은 2022.12.08. 임차권등기와 함께 배당요구를 한 것으로 정리돼 있습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분은 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 별도의 확약으로 그 승계 위험이 실질적으로 제거된 사례입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 241,500,000원’으로 본다
이 사건은 확약 적용 후 실질 인수가 0원이므로, 실질취득은 최저매각가와 같은 241,500,000원입니다. 시세 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
현재 실질취득 241,500,000원은 최근 12개월 평균의 84.8% 수준입니다. 최신 거래 2026.05.의 280,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 그대로 적용된다는 전제에서는 현 회차 가격에 시세 대비 할인 여지가 있습니다.
다만 가격 방향은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -10.2% 내려왔습니다. 전체 평균 300,833,333원에는 2022년의 415,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 전체 평균 대비 80.3%라는 숫자만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,181,000원 |
| 1. 임차인 임진주 보증금 | 273,000,000원 | 237,319,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 35,681,000원입니다. 그러나 2026.06.16. 제출 확약서로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대, 감정평가상 공부 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 아파트로 전제해 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층이며 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 87세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수 4.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 환금성은 신중하게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 대상 임차인과 효력 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 실질 인수 0원의 핵심 근거가 임차인의 말소 동의이므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 보다 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.2% 낮습니다. 84.8%라는 할인율만으로 추가 하락 위험을 무시하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 같은 단지 경매 평균 유찰횟수 4.9회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 자금 회수 가능성을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 최저가만 보면 345,000,000원에서 241,500,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 먼저 273,000,000원 보증금의 대항력 임차인입니다. 확약이 없었다면 현 회차의 미배당 35,681,000원이 매수인에게 남아 실질취득이 달라졌을 사건입니다.
이번에는 상황이 다릅니다. 2026.06.16. 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 241,500,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 84.8%여서 가격상 여지는 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -10.2%로 하락하고 있고, 단지 경매 통계도 평균 4.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있는 압류 3건도 확인이 필요합니다. 결론은 “권리의 큰 인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세와 환금성 때문에 보수적으로 접근”입니다.
