의정부지방법원 2025타경64422. 파주시 문산읍 독산로 7-1, 지상 8층 건물의 7층 702호이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 황석현이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 119,472,948원입니다. 네 차례 유찰되어 감정가 110,000,000원에서 최저매각가가 26,411,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 안치성은 2022.08.01 주민등록, 2022.09.15 확정일자를 갖고 있고 2024.07.30 109,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음” 및 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰가격 판단에서는 대항력 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 7층 702호 · 도로명주소 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상 8층 중 7층 702호 |
| 소유자 | 황석현 · 2022.08.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,472,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘대항 임차인’이 핵심
등기 흐름에는 2020.09.11 수협은행의 채권최고액 492,000,000원 근저당이 있었으나 2020.12.21 해지로 이미 말소됐고, 2020.11.16 파주시 압류 역시 2021.05.06 해제됐습니다. 이후 황석현의 소유권이전, 민간임대주택 등록, 안치성의 임차권등기가 이어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안치성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.08.01 확정 2022.09.15 임차권등기 2024.07.30 | 109,000,000원 차임 없음 | 대항력 有 명세서 명시 | 미상 배당요구 2024.07.30 | 없음 |
| 송태웅 | 702호 · 주거 | 전입 2025.01.08 확정일자 미상 | 4,500,000원 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이 중 송태웅은 2025.01.08 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사됐으므로 별도의 인수 보증금으로 더하지 않습니다. 반면 안치성은 매각물건명세서가 명시적으로 대항 가능성을 인정하고 있어 109,000,000원 보증금의 미배당 잔액이 핵심 인수 위험입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.09억으로 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로 낙찰가 + 인수액 ≈ 임차보증금이 됩니다. 이 사건의 안치성 보증금은 109,000,000원이므로, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 109,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,411,000원 | 82,589,000원 | ≈109,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 90,512,300원 | ≈109,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,390원 | 96,058,610원 | ≈109,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 875,398원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,472,948원 | 25,535,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 서울보증보험 주식회사 청구액 중 93,937,346원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 안치성의 대항력 있는 임차보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 파주고등학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 소재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리 경의중앙선 문산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 유찰 신호. 이미 4회 유찰된 물건으로, 표면 최저가 하락과 별개로 실제 응찰 판단에서는 임차보증금 인수까지 합산해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안치성 보증금 109,000,000원. 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 반드시 취득원가에 합산해야 합니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 26,411,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 인수형 적용 시 현재 실질취득은 약 109,000,000원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회 유찰 시 18,487,700원, 6회 유찰 시 12,941,390원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총액은 약 109,000,000원으로 유지됩니다.
- 송태웅 점유. 보증금 4,500,000원·월차임 300,000원이며 전입일은 2025.01.08입니다. 대항력 없는 임차인으로 조사됐으나 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 원본 내용과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 직접 대조하고, 특히 임차보증금 실제 배당액과 인수 잔액을 입찰 직전 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,641만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 26,411,000원입니다. 감정가 110,000,000원에서 네 번 유찰되어 24.01%까지 내려왔기 때문에 극단적인 할인물건처럼 보이지만, 매각물건명세서가 인정하는 안치성의 대항력 임차보증금이 109,000,000원입니다.
현재가로 낙찰받으면 인수 추정액은 약 82,589,000원, 합산 실질취득은 약 109,000,000원입니다. 한 번 더 유찰되어 18,487,700원이 되거나, 두 번 더 유찰되어 12,941,390원이 되어도 인수액이 늘어 총액은 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 세금 압류와 실제 배당결과까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “저가 낙찰형”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수형”으로 봐야 하며, 네 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
