의정부지방법원 2025타경64422. 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5, 도로명주소 독산로 7-1에 있는 7층 702호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 제7층입니다. 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 현재 최저가 53,900,000원까지 내려왔으니 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.
매각물건명세서는 임차인 안치성에 대해 보증금 109,000,000원, 전입일 2022.08.01, 확정일자 2022.09.15를 기재하면서 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적고 있습니다. 따라서 최저가 53,900,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 인수 가능 잔액이 커져 실질가격이 임차보증금 1.09억대에 수렴하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 7층 702호 · 도로명주소 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 황석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,472,948원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.11 수협은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차보증금’이 문제
등기상 말소기준은 2020.09.11 수협은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차인을 별도로 명시하고 있어, 낙찰자는 임차보증금 109,000,000원의 미배당 잔액 인수 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 실제 임차인으로 보이는 사람은 송태웅과 안치성 2명이며, 가격 판단의 핵심은 임차권등기와 명세서 인수 문구가 붙은 안치성 보증금 109,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송태웅 | 702호 · 주거 | 2025.01.08 / 미상 | 4,500,000원 / 300,000원 | 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 안치성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.01 / 2022.09.15 | 109,000,000원 / - | 인수 문구 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시 | 배당요구 2024.07.30 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 492,000,000원 | 52,529,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,472,948원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 611,472,948원 중 예상배당은 52,529,800원, 미배당은 558,943,148원입니다. 지방세 압류 등은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 후순위 미배당은 더 커질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 건 최저가, 남는 건 인수 위험
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 558,943,148원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 574,822,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 585,937,346원 | 0원 |
현재 회차만 보면 감정가 대비 49%입니다. 그러나 안치성 보증금 109,000,000원 인수 가능성을 반영하면, 최저가가 내려가도 실질가격은 단순히 낮아지지 않습니다. 이 사건은 가격이 내려간 경매가 아니라, 보증금 인수 위험 때문에 낮아질 수밖에 없는 경매에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 “파주고등학교” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 “문산역”이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역, 제3종일반주거지역이며 문산리 69-6은 소로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가 산정은 최저가 53,900,000원이 아니라 안치성 보증금 109,000,000원 인수 가능성을 기준으로 계산해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차인” 및 “잔액을 매수인이 인수” 문구가 핵심입니다. 입찰 전 원본 명세서를 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권은 임차보증금 109,000,000원, 임대차계약일자 2022.09.14, 점유개시일자 2022.07.22, 확정일자 2022.09.15로 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 문구가 등기되어 있습니다. 승계 여부와 실무 처리 확인이 필요합니다.
- 당해세 변수. 지방세 압류 등은 당해세 해당 시 배당표보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 관리비·명도. 오피스텔은 체납 관리비와 실제 점유자 인도 문제가 가격보다 더 크게 작동할 수 있습니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 인수형”
이 물건의 표면 가격은 감정가 110,000,000원 대비 최저가 53,900,000원, 즉 49.0%입니다. 그러나 핵심 임차인 안치성의 보증금은 109,000,000원이고, 명세서는 매수인 인수 가능성을 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아진 만큼 싸진 물건이 아닙니다. 실질가격은 감정가의 99.1% 수준인 1.09억대로 보는 것이 맞습니다. 권리 소멸 구조보다 임차보증금 인수 여부가 결론을 좌우합니다. 가격 메리트는 낮고, 인수 리스크 검증이 우선입니다.