대전지방법원 2025타경825. 둔포면 행정복지센터 서측 인근 중로변의 점포·세차장 사무실·자동차정비소와 토지를 묶어 파는 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 점포 2칸인 ‘태광인력’과 ‘세차장 사무실’, 자동차 정비소인 ‘자동차병원’이며, 주위는 면소재지 내 간선도로변의 성숙 중인 상가지대입니다.
권리의 기준점은 2015.09.23. 둔포농업협동조합 근저당권 1,248,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 김래수 지분 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 이호철은 2012.06.04., 오무근은 2014.08.13. 점유 신고로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경825 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 둔포리 436-1 제에이동호 · 도로명주소 충청남도 아산시 둔포면 충무로 1761 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 점포 2칸(태광인력·세차장 사무실) · 자동차 정비소(자동차병원) |
| 건물 구조 | 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 · 파이프조 함석지붕 단층 · 사용승인 1994.11.17. 및 증축 1998.09.22. |
| 소유자 | 김래홍 지분 11분의 5 · 김래수·김래철·김래영 각 지분 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,207,553,000원 / 591,701,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔포농업협동조합 / 336,543,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
| 토지 표기 | 871.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유는 남는다
현재 공유자는 김래홍·김래수·김래철·김래영입니다. 2015년 둔포농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2022년 김래수 지분에 설정된 후순위 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년부터 2019년 사이 김래수 지분에 붙었던 압류·가압류와 종전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정 10,000,000원, 추가 인수는 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차·점유 관계로 신고된 사람은 5명입니다. 이 가운데 이호철은 대항력과 인수액이 구체적으로 확인되고, 오무근은 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호철 | 세차장 및 카센터 | 2012.06.04. | 10,000,000원 / 400,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 오무근 | 미상 | 2014.08.13. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 가능 |
| 오민근 | 미상 | 2022.07.06. | 5,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래수 | 인력 및 부동산사무실 | 2017.03.15. | 20,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민국 | 미상 | 2024.12.13. | 1,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김래수는 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로 임차 신고돼 있습니다. 따라서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 임대차계약서, 보증금 지급자료, 사업자등록 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
2회 유찰로 최저가는 591,701,000원, 감정가 1,207,553,000원의 49.0%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인된 실질취득 하한 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 591,701,000원 | 601,701,000원 + 미상 가능 | 914,616,010원 | 충족 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 414,190,700원 | 424,190,700원 + 미상 가능 | 1,090,351,207원 | 충족 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 289,933,490원 | 299,933,490원 + 미상 가능 | 1,212,925,579원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 591,701,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,317,010원 | - |
| 인수 · 이호철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 잠재 인수 · 오무근 보증금 | 미상 | 미상 | 미상 가능 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 둔포농업협동조합 | 1,248,000,000원 | 583,383,990원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 김래철·김래영 | 250,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 총 채권액 1,498,000,000원 중 583,383,990원이 배당되고 914,616,010원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 청구액과 원본 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물인 다용도실·창고·세차장·자동차정비 작업장·자동차정비 사무실·화장실·기계실이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록6과 목록10은 지목이 전이지만 현황은 잡종지·주차장용지 등입니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지전용 확인. 농지전용허가 여부는 아산시청에 확인해야 합니다. 허가 없이 농지 현황이 변경됐다면 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다.
- 건물 현황 차이. 목록3 화장실 5.76㎡ 부분은 철거·소멸됐고, 정비고 31.2㎡ 부분은 제시외 정비작업장 36.8㎡ 부분과 합체해 이용 중입니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.
- 접근성. 제반 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통이며, 둔포면 행정복지센터 서측 인근 중로변 상가지대에 위치합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오무근 보증금 확인. 임대차계약서·사업자등록·보증금 지급자료와 매각물건명세서 원본을 대조해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 이호철 인수 반영. 입찰가에 보증금 10,000,000원을 더한 금액을 최소 실질취득가로 계산해야 합니다.
- 김래수 임차관계 검증. 공유자·근저당 채무자와 동일 이름이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 농취증 발급 가능성 선확인. 입찰 후가 아니라 입찰 전에 둔포면 및 아산시청에서 농지취득자격증명 발급과 농지전용허가 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외·합체 건물 확인. 매각 포함 범위, 철거된 화장실 부분, 정비작업장 합체 이용 상태를 현장에서 실측·확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 상업용 임대수익·토지가치·수리비·명도비와 인수액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 최저가는 591,701,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 하지만 매수인이 실제로 부담할 금액은 최저가로 끝나지 않습니다. 이호철 보증금 10,000,000원을 더한 601,701,000원이 확인된 하한이고, 오무근의 보증금이 존재하며 대항력이 인정되면 추가 부담이 생깁니다.
여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 농지전용허가와 원상회복 가능성, 제시외 건물 및 합체 이용 상태까지 확인해야 합니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 점유·토지 인허가·현황 차이는 낙찰자가 직접 해결해야 할 수 있습니다. 결론은 등기순위는 정리되지만 총취득가와 행정 리스크는 미확정입니다. 오무근 보증금과 농취증 발급 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 결정을 내려서는 안 됩니다.
