🏷️ 425,600,000원 🧾 인수 0원 📊 최근시세 대비 83.9% 📉 추세 -8.3%
425,600,000원
의정부지방법원 2025타경63755. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트 1701동 15층 1502호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.97㎡입니다. 현재 소유자는 박영복으로 2012.05.23. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2019.03.08. 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 서울원예농업협동조합 근저당권, 주식회사경인대부 근저당권·전세권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 처리되며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 단계와는 상황이 달라졌습니다. 감정가 608,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 425,600,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 507,142,857원, 최신 거래는 2026.08. 560,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.9% 수준이어서 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 거래수준은 이전 거래 대비 -8.3%로 낮아졌으므로, 과거 전체 평균만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 90 강선마을아파트 1701동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 84.97㎡ · 15층 건물 내 15층 1502호 |
| 소유자 | 박영복 · 2012.05.23. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 425,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 219,069,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.03.08. 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 282,000,000원이고, 등기에는 2024.07.18. 채권최고액 257,000,000원으로 변경된 기록도 있습니다. 제공된 배당 시나리오는 흥국생명보험주식회사 채권액을 282,000,000원으로 적용하고 있습니다.
그 뒤 2023.08.30. 서울원예농업협동조합 근저당권 156,000,000원, 2024.07.23. 주식회사경인대부 근저당권 26,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2025.07.28. 및 2025.12.23. 경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
강선마을17단지동성 동일면적 84.97㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 526,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 507,142,857원이고 최신 거래는 2026.08. 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 17 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 17 | 560,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 11 | 615,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 7건 | 507,142,857원 |
전체 12건 실거래 범위는 460,000,000원~615,000,000원입니다. 현재 최저매각가 425,600,000원은 최근 12개월 평균 507,142,857원의 83.9%이고, 전체 평균 526,250,000원의 80.9%입니다. 따라서 현재 회차는 신건 감정가와 달리 최근 실거래 수준 아래에서 출발합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,656,000원 |
| 2. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울원예농업협동조합 | 156,000,000원 | 136,944,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사경인대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사경인대부 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 474,000,000원 중 예상 배당은 418,944,000원이며, 미배당은 55,056,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기영상과학고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주엽역(지하철3호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1502호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 강선마을17단지동성은 476세대이며 준공일은 1994.01.07.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,551,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 전입·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.03.08. 흥국생명보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 507,142,857원, 최신 거래 560,000,000원과 현재 최저가 425,600,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래수준이 이전 기간보다 -8.3% 낮으므로 전체 평균 526,250,000원만 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 297,920,000원, 3회 유찰 시 208,544,000원 시나리오가 제시되어 있어 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 함께 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 점유와 가격”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.08. 흥국생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 608,000,000원에서 1회 유찰되어 425,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 507,142,857원의 83.9%입니다. 신건 단계보다 가격 조건은 분명 좋아졌습니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 -8.3% 낮아졌고 임대관계도 미상이므로, 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래. 다만 점유 확인과 하락 추세 반영이 필수”로 정리할 수 있습니다.
