의정부지방법원 2025타경72809. 양주시 회정동 ‘양주회정범양아파트’ 103동 7층 702호, 전용 75.79㎡대 아파트입니다. 권리의 핵심은 하나입니다. 전 소유자였던 김현성이 2021년 10월 15일 임대차계약을 체결하고, 2021년 12월 29일 확정일자, 2022년 1월 7일 전입·점유를 갖춘 뒤 2024년 1월 12일 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025년 7월 23일이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 원칙만 보면 매수인이 미배당액을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 김현성 보증금의 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

등기부상 과거 국민은행·우리은행·삼성생명보험의 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 7월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 1월 12일 김현성의 임차권등기는 대항력을 갖추고 있어 원칙상 매수인 인수 대상입니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 153,300,000원

양주회정범양 동일 평형의 최근 거래는 전용 75.78~75.95㎡를 중심으로 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 195,125,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 193,750,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 실질취득 153,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%입니다.

다만 가격 흐름은 마냥 강하지 않습니다. 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 -2.1% 낮습니다. 최신 거래는 2026년 7월 184,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 193,750,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세를 무시하고 과거 전체 평균만 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

배당 계산상 김현성 보증금의 부족분은 89,646,200원입니다. 원칙상 대항력 있는 임차보증금의 미배당액은 매수인 인수지만, 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 대항력 임차권이 그대로 살아 있다면 단순히 유찰될수록 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 매각물건명세서의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 적용되면 실질 인수는 0원*이어서 유찰에 따른 매각가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 회정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가와 개발 중인 회천 택지개발지구 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성과 인근 버스정류장 거리·노선수 등을 기준으로 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 단지. 양주회정범양은 883세대, 2003년 7월 9일 준공 단지이며 동일 평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
• 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사지붕 지상20층/지하1층 건물 내 7층 702호입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 문구 원본 확인. 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’ 신고는 김현성 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 관계인 구조 확인. 김현성은 과거 소유자이자 현재 임차권자입니다. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차의 실제 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 193,750,000원이지만 최근 거래 구간은 이전보다 -2.1% 낮습니다. 과거 전체 평균만으로 목표가를 높이지 마세요.
• 배당표 재확인. 현재 회차 배당표상 임차보증금 부족분은 89,646,200원입니다. 실제 세금·배당순위 등에 따라 숫자는 달라질 수 있으므로 매각 직전 문서를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 2.4억”보다 중요한 것은 포기·말소 문구

표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 153,300,000원보다 커서 경계해야 할 전형적인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고도 원칙상 미배당액은 89,646,200원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시하면서 결론이 달라집니다.

그 문구를 그대로 적용하면 실질 인수 0원*, 실질취득은 153,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 193,750,000원의 79.1%입니다. 다만 최근 가격 추세는 -2.1%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 “1회 유찰 할인”이 아니라 확약의 법적·문서상 적용을 원본으로 확인한 뒤 그 할인폭을 평가하는 것입니다. 확약 확인 시 가격 메리트, 확약 불확실 시 인수형 리스크. 두 조건을 분리해서 봐야 합니다.