의정부지방법원 2025타경64207. 고양시 덕양구 행신동 서정센텀퍼스티지 405동 5층 501호 아파트입니다. 소유자는 황선갑이고, 등기상 말소기준은 2020년 8월 21일 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 볼보파이낸셜서비스코리아 주식회사 가압류, 케이드래곤대부 주식회사 관련 근저당권 및 임의경매개시결정, 정유진 가압류는 모두 말소기준 이후에 위치합니다.
임차인 신고 내역은 없으며 실제 임차인은 0명입니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 인수형 사건은 아닙니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 610,000,000원이므로, 가격 측면에서는 감정가 자체의 적정성을 별도로 점검하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 1068 서정센텀퍼스티지 405동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상8층 건물 내 제5층 제501호 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트경사지붕 |
| 소유자 | 황선갑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 610,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 194,422,189원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리형
실제 임차인 0명. 따라서 대항력·우선변제·보증기관 승계가 문제되는 임차관계는 없습니다. 핵심 기준점은 2020.08.21 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 압류와 가압류, 후순위 담보권 및 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
② 신건 가격 — 권리 안전과 가격 메리트는 별개
현재 회차는 0회 유찰로 감정가 610,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 488,000,000원, 2회 유찰 시에는 390,400,000원입니다. 임차보증금 인수가 없어 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액이 다시 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 610,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 488,000,000원 | 1,705,754원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 390,400,000원 | 98,291,354원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 채권 미배당액과 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다. 현재 610,000,000원에서는 계산상 채권 미배당이 0원이고 소유자 잔여금도 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 307,625,000원 | 307,625,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 볼보파이낸셜서비스코리아 주식회사 | 124,800,754원 | 124,800,754원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 정유진 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,074,246원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 482,425,754원에 대해 482,425,754원이 배당되고, 소유자에게 119,074,246원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아람초등학교 북측 인근. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행신2택지개발), 교육환경 보호구역, 비행안전제2구역·제5구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 2025.08.26 외국인등을 대상으로 주거용 토지에 관한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.21 을구 6번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 기준입니다.
- 변경등기 대조. 을구 6번은 2024.02.06 채권최고액 290,250,000원 변경이 있으므로 예상배당의 307,625,000원과 실제 적용액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계. 케이드래곤대부 주식회사 청구액 194,422,189원과 을구 12번 근저당권 이전 관계, 시나리오상 신청채권자 배당 0원 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계. 실제 임차인은 0명으로 파악되지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 분리 판단. 신건 610,000,000원, 1회 유찰 488,000,000원, 2회 유찰 390,400,000원의 각 회차 가격을 권리 안전성과 별개로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 신건 가격은 별도 판단”
이 사건의 권리 구조에서 가장 분명한 장점은 실제 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2020.08.21 삼성화재해상보험주식회사 근저당 이후의 권리도 매각으로 정리되는 흐름입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 사건과 달리, 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 낙찰가에 반영되는 구조입니다.
다만 배당 숫자에는 확인할 지점이 있습니다. 을구 6번 근저당의 최초 채권최고액은 307,625,000원이고 2024.02.06 변경등기에는 290,250,000원이 기재돼 있지만, 현재 예상배당은 307,625,000원으로 잡혀 있습니다. 또한 신청채권자 청구 194,422,189원은 각 시나리오에서 배당 0원으로 표시됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 배당·채권액 원본 대조는 필수. 현재 신건 최저가 610,000,000원의 적정성까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
