의정부지방법원 2025타경64207. 고양시 덕양구 행신동 서정센텀퍼스티지 405동 5층 501호 아파트입니다. 등기상 소유자는 황선갑이고, 2008.08.18 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.08.21 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 307,625,000원이며 2024.02.06 변경등기에는 290,250,000원이 기재되어 있습니다.
말소기준 이후에는 국 압류, 볼보파이낸셜서비스코리아의 가압류, 마스턴캐피탈 근저당과 케이드래곤대부로의 이전, 경매개시결정, 정유진 가압류 등이 이어집니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 실제 점유관계, 조세 우선순위, 그리고 427,000,000원이 현 시세에 적정한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 1068 서정센텀퍼스티지 405동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 황선갑 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 427,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 194,422,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자가 소유자인지, 별도 점유자가 있는지는 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자가 있다면 전입일, 확정일자, 보증금을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 할인 여부는 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 427,000,000원으로 감정가 610,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 298,900,000원(49%), 그 다음은 209,230,000원(34.3%)입니다. 다만 이번 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 30% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가는 기준가격일 뿐 실제 매매시세와 같은 개념이 아니므로, 현재 회차의 실질취득액 427,000,000원을 인근·동일 단지의 최신 실거래와 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,670,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 307,625,000원 | 307,625,000원 |
| 2. 가압류 · 볼보파이낸셜서비스코리아 주식회사 | 124,800,754원 | 112,705,000원 |
| 3. 가압류 · 정유진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 482,425,754원 중 420,330,000원이 배당되고 62,095,754원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아람초등학교 북측 인근으로, 주위에는 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교·생활편의시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 5층이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행신2택지개발), 교육환경 보호구역, 비행안전제2구역·제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 가격 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가 427,000,000원의 시장 대비 매력도는 별도 실거래 대조 후 판단하는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 대조. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 427,000,000원을 비교하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 별도 점유자가 있으면 전입일·확정일자·보증금을 원문으로 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 고양세무서장 압류의 세액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위와 매수인 부담 가능성을 점검하세요.
- 신청채권자 배당 구조. 현재·2회·3회 유찰 시나리오에서 케이드래곤대부의 배당이 모두 0원으로 계산되어 있으므로 경매기록상 채권관계와 절차 진행상태를 재확인하세요.
- 배당액 기준 대조. 삼성화재 근저당은 최초 307,625,000원에서 2024.02.06 290,250,000원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 원문에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납관리비와 현 점유자의 명도 가능성을 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2020.08.21 삼성화재 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 권리분석의 뼈대 자체는 비교적 명확합니다. 다만 감정가 610,000,000원에서 1회 유찰되어 427,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
또한 임대관계 미상, 국 압류의 조세 우선순위, 신청채권자 배당 0원 시나리오는 반드시 원본 경매기록으로 재확인해야 할 지점입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 ‘70%라는 할인율’ 자체가 아니라 427,000,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.
