의정부지방법원 2025타경64568. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타비즈7에스티해링턴타워 10층 1014호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자는 이원정 씨이며, 2024.06.03. 소유권을 이전받은 날 신한은행 근저당권 채권최고액 312,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 주식회사지에이개발·삼성카드·서울보증보험의 가압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 차정석 씨가 확인됩니다. 보증금 4,000,000원, 월세 400,000원이고 전입일은 2025.02.10.입니다. 이는 말소기준일 2024.06.03.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 480 디엠씨스타비즈7에스티해링턴타워 10층 1014호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상15층 내 제10층 제1014호 |
| 소유자 | 이원정 · 거래가액 409,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 234,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 555,589,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.06.03. 이원정 씨 앞으로 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사지에이개발의 가압류와 강제경매개시결정, 삼성카드 가압류, 신한은행 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차정석 | 53.7100 | 4,000,000원 | 400,000원 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 — 1회 유찰로 234,500,000원
감정가는 335,000,000원이고 현재 최저매각가는 234,500,000원으로, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 164,150,000원, 3회 유찰 시 114,905,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 공부상 업무시설(사무소)이고 현재 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, “감정가 대비 30% 하락했다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수금액이 없다는 점과 시장가격의 적정성은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,083,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 312,000,000원 | 230,417,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사지에이개발 | 787,702,847원 | 0원 |
| 4. 주식회사지에이개발 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,735,910원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 555,589,120원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,614,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,083,000원을 제외한 230,417,000원이 신한은행 근저당권에 배당되고 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 1,741,642,817원 중 배당액은 230,417,000원, 미배당액은 1,511,225,817원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·주상용부동산·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)입니다. 외벽은 대리석 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방·소화설비, 승강기 및 화물용 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 12미터 포장도로, 동측 약 5미터 보행자도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 차정석 씨의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 해당 여부는 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 업무시설 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 업무시설의 매매사례와 임대료를 확인하세요.
- 공실·임대수익 점검. 공부상 사무소이므로 실제 점유상태, 임대차 지속 가능성, 관리비와 공실 비용을 함께 계산해야 합니다.
- 채권액과 인수액 구분. 미배당 채권 규모가 크지만 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원입니다. 후순위 등기의 소멸 여부를 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.03. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 차정석 씨도 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 234,500,000원은 감정가 335,000,000원의 70%라는 의미일 뿐, 업무시설의 실제 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세 비교 없이 단순 유찰률만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 사무소의 임대료·공실·동일 건물 거래를 확인해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
