의정부지방법원 2025타경64603. 삼송동 현대썬앤빌 24층2429호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 원득진이며 2021.05.31 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 330,000,000원입니다. 등기부에는 2022.08.09 민간임대주택등기도 존재합니다.
권리의 기준점은 2024.03.05 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 120,000,000원입니다. 그 뒤 2024.11.27 한에프앤아이대부주식회사 근저당 150,000,000원과 2025.10.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 앞서 움직인 임차인입니다. 조아라의 전입일은 2023.10.05로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64603 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 289 현대썬앤빌 24층2429호 · 삼송로 210 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 지하6층/지상29층 · 제2429호 |
| 소유자 | 원득진 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 103,279,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
말소기준권리는 2024.03.05 삼성화재해상보험주식회사 근저당입니다. 2024.11.27 한에프앤아이대부주식회사 근저당과 2025.10.31 임의경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 그러나 조아라의 전입일은 2023.10.05로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 매수인이 임차보증금을 인수할 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 2026.01.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조아라는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자를 알 수 없으므로 우선변제 범위나 최종 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 결론낼 시세 근거가 없다
감정가는 375,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 262,500,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한에프앤아이대부주식회사 | 150,000,000원 | 138,025,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권 270,000,000원 중 258,025,000원이 배당되고 11,975,000원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 조아라의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 11,975,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 89,622,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 143,975,751원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 103,279,680원에 대해 시뮬레이션상 138,025,000원이 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 60,377,500원, 3회 유찰 시에는 6,024,249원으로 줄어드는 구조입니다. 다만 이 역시 임차보증금의 실제 권리관계가 반영되기 전의 채권자 배당 시나리오로 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼송역 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 삼송역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 50~60m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 조아라의 보증금이 얼마인지 확인하지 않으면 실제 인수액과 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위 역시 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.09 민간임대주택등기가 존재하므로 원본 등기와 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 가격판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표와 임차권 분리. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·문건접수 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
이 사건의 등기상 구조 자체는 단순합니다. 삼성화재해상보험주식회사 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 조아라가 2023.10.05 전입해 말소기준인 2024.03.05보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가 262,500,000원이 감정가 375,000,000원의 70%라는 사실보다 실제 임차보증금과 인수 가능액을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 상태이므로 가격 측면 역시 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸, 임차인 인수는 미확정. 이 물건의 판단은 그 한 줄에서 시작해야 합니다.
