의정부지방법원 2025타경73082. 포천시 가산면 가산리 290-1 일대의 대지·토지와 제2종근린생활시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무소·창고 및 제조업소 등으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층입니다. 현재 소유자는 함중국이고, 말소기준권리는 2023.04.10 가산농업협동조합의 채권최고액 1,404,000,000원 근저당권입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준권리 뒤의 추가 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 단독 건물 경매보다 확인할 요소가 많습니다. 농지취득자격증명원, 분묘, 공유지분, 통행제한 가능성, 임대관계 미상이 동시에 표시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73082 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 가산리 290-1 · 경기도 포천시 가산면 시우동길 129-43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소-창고) · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 소유자 | 함중국 |
| 감정가 / 최저가 | 1,756,335,000원 / 1,229,435,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 | 2,252㎡ · 지목 대 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.10 가산농업협동조합
2022.08.30 설정된 의정부농업협동조합의 근저당권 두 건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.04.10 가산농업협동조합 근저당권이고, 이후 2023.04.18 가산농업협동조합 근저당권, 2023.04.26 김보경 근저당권, 2025.09.02 임의경매개시결정, 2025.09.16 토스뱅크주식회사 가압류, 2025.09.24 국 압류, 2025.11.11 포천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 1,756,335,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 1,229,435,000원으로 내려왔다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,229,435,000원 | 1,214,740,650원 | 526,783,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 860,604,500원 | 849,598,455원 | 891,925,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 602,423,150원 | 593,998,918원 | 1,147,525,432원 | 0원 |
가격이 내려가도 배당받지 못하는 채권액은 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 현재 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,229,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,694,350원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 1,404,000,000원 | 1,214,740,650원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 김보경 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 51,524,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,741,524,350원 중 현재 회차 예상 배당은 1,214,740,650원, 미배당은 526,783,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 매각조건 — 권리보다 더 중요한 현장 리스크
- 일괄매각. 제시외건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 제시외건물. 기호1 지상에 제시외건물이 소재합니다.
- 경계 확인. 토지는 측량 시 면적과 경계가 달라질 수 있다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
- 공동묘지. 기호4는 공동묘지(가산면 제2공설묘지)에 저촉돼 있습니다.
- 이동물. 농작물·적치물 등은 별도 평가하지 않았고, 울타리와 바닥포장 등은 토지에 포함해 평가했습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정기안선생묘 북서측에 위치하며, 인근은 공장·전·묘·임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측에 세종포천고속도로, 남측에 수도권제2순환고속도로가 있습니다.
- 건물. 사무소-창고와 제조업소 등으로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·전기설비와 옥외 6대 주차시설이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역을 포함하고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 217,100원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록5의 발급 가능 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록4 분묘의 위치와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분. 목록7·8은 지분매각이므로 공유관계와 실제 이용범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 통행. 목록7의 타인 통행제한 가능성을 현장 진입로와 함께 확인해야 합니다.
- 경계. 토지의 정확한 면적·경계가 중요한 물건인 만큼 필요 시 측량 검토가 필요합니다.
- 가격. 최근 실거래 기준이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원 = 단순한 물건”은 아니다
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리가 분명하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 토지·근린시설 경매의 핵심은 등기만이 아닙니다. 농지취득자격증명원, 분묘와 분묘기지권, 지분매각, 통행제한 가능성, 임대관계 미상이라는 요소가 동시에 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저매각가 1,229,435,000원이 시장 대비 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 권리 인수는 단순하지만, 이용과 현장확인은 복잡한 물건. 이 사건은 가격보다 먼저 매각조건과 현장 리스크를 해소할 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.
