200,900,000원
의정부지방법원 2025타경64693. 파주시 야당동 우리하임 101동 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이창석으로, 2022.03.24. 거래가액 202,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심은 2023.07.19. 설정된 정유미의 주택임차권 250,000,000원과, 그보다 뒤인 2025.03.25. 파주시 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 지정돼 있어, 정유미 임차권은 원칙적으로 매각만으로 끊기지 않는 선순위 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 2026.06.10. 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 현재 회차 배당표상 정유미의 미배당액 52,712,600원은 통상적인 선순위 임차권 사건처럼 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아니라 실질 인수 0원*으로 봅니다.
하지만 이 확약은 정유미 임차권에 대한 해결책일 뿐입니다. 같은 302호에는 이현영·이보민이 별도로 조사돼 있고, 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 이현영은 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상이고, 이보민은 확정일자와 배당요구 여부까지 확인되지 않습니다. 따라서 확약 밖의 승계 가능액은 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 226-23 우리하임 101동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제3층 제302호 |
| 현재 소유자 | 이창석 (2022.03.24. 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.25. 갑구 9번 압류 · 파주시 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖 임차인은 별도 확인
2016년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 162,000,000원은 2021.03.08. 이미 말소됐습니다. 2021년 삼성카드 가압류 6,568,358원도 같은 해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.03.25. 파주시 압류이고, 정유미 임차권은 그보다 앞선 2023.07.19. 등기이므로 원칙적으로 매수인에게 연결되는 구조입니다. 이후 2025.11.10. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약 적용은 정유미 임차권
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유미 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2022.06.02 | 2022.04.25 | 250,000,000원 | 2023.07.19 | 대항력 있음 | 우선변제 | 0원* |
| 이현영 | 302호 · 주거 | 2024.10.02 | 2022.04.25 | 미상 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 행사 가능 | 미상 |
| 이보민 | 302호 · 주거 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최신 시세보다 높다
우리하임101동102동은 총 16세대이고, 실거래 비교면적은 60.67㎡입니다. 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 231,333,333원이지만, 이 숫자는 2021~2022년 230,000,000원~270,000,000원 거래가 함께 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.31㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2022.03 | 57.67㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 60.67㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 2021.10 | 65.31㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 57.67㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 57.67㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 231,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 186,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 2026.06.의 186,000,000원입니다. 현재 최저가 200,900,000원은 이 최근 가격의 108.0%로, 이미 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래 수준이 과거 거래군 대비 -22.6%라는 것입니다. 전체 평균 231,333,333원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 하락 추세를 반영하면 그런 판단은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 임차인 정유미 보증금 | 250,000,000원 | 197,287,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 정유미 미배당액은 52,712,600원이나 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 다만 이현영·이보민의 보증금은 미상이라 위 배당표에 그 승계 위험은 금액으로 반영돼 있지 않습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 정유미 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 200,900,000원 | 52,712,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 140,630,000원 | 112,138,820원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,441,000원 | 153,730,938원 | 0원* |
위 0원*은 정유미 임차권에 한정한 확약 효과입니다. 이현영·이보민의 미상 보증금 위험에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 302호로, 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 926,300원/㎡, 토지면적은 1,077.0㎡입니다.
- 규모·환금성. 우리하임101동102동은 총 16세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 이현영 보증금 확인. 전입 2024.10.02., 확정일자 2022.04.25., 배당요구 2026.02.02.가 확인되지만 보증금은 미상입니다.
- 이보민 권리 확인. 전입 2024.10.02. 외에 확정일자·보증금·배당요구가 확인되지 않아 대항력 및 승계 범위를 확정하지 못합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 231,333,333원보다 최신·최근 12개월 186,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 거래군보다 -22.6% 낮아, 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 계산하지 않아야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 200,900,000원은 최근 시세의 108.0%이므로 현재 회차를 저가 매수 구간으로 보기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목과 최신 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 아직 닫힌 계산이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 정유미의 250,000,000원 임차권은 선순위이지만 2026.06.10. 확약 때문에 현재 회차 룰상 미배당 52,712,600원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 이 부분은 실질 0원*입니다. 둘째, 그렇다고 전체 인수위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 이현영·이보민의 보증금이 모두 미상이라 추가 승계 가능액이 열려 있습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 200,900,000원은 최신·최근 12개월 거래 186,000,000원의 108.0%이고, 시장 추세는 -22.6%입니다. 주된 임차권 리스크는 크게 완화됐지만, 남은 임차인 불확실성과 최근 시세 이상의 가격이 동시에 존재합니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 확약 밖 임차관계를 완전히 확인하기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
