의정부지방법원 2025타경64760. 이번 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차의 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가 당시 음식점 ‘노군꼬치’로 이용 중인 상가이며, 소유자는 오정란입니다. 소유권이전 등기에는 2024.02.06. 매매를 원인으로 한 거래가액 1,490,200,582원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당과 두 건의 가압류, 임의경매개시결정이 현재 경매의 주요 권리관계를 형성하고 있습니다.

권리분석의 출발점은 2024.02.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 경기신용보증재단과 케이비국민카드의 가압류가 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 판단과 해당 상가의 투자 가치가 충분하다는 판단은 별개입니다. 이번 물건에서는 임차관계 확인, 위반건축물 문제, 상권 및 시세 검증이 낙찰가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

최초 소유권보존 단계에서는 케이비부동산신탁주식회사가 신탁재산의 소유자로 등기되어 있었으나, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 이후 오정란 명의로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 신한은행 근저당이 설정되었습니다.

2025.03.04. 경기신용보증재단 가압류 17,500,000원, 2025.03.21. 주식회사 케이비국민카드 가압류 12,666,416원이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.11.24. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 인수액은 0원

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 양하준 1명입니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,400,000원입니다. 전입신고일은 2024.09.10.로, 말소기준권리인 2024.02.29. 신한은행 근저당 설정일보다 늦습니다.

이에 따라 조사된 임차인은 대항력 없음으로 분석되며, 보증금 전액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 최저매각가 720,300,000원에서 매수인 인수금액은 0원, 인수금액을 합산한 실질취득 기준액도 720,300,000원입니다. 취득세 및 기타 취득 부대비용은 별도입니다.

따라서 인수보증금 0원이라는 분석과 별개로, 음식점 영업 중인 점포의 실제 점유관계, 임대차계약의 존속 여부, 낙찰 후 인도 및 영업시설 정리 문제는 확인해야 합니다. 인수할 보증금이 없더라도 점유자와의 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 720,300,000원으로 감정가 1,470,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰된 상태이며, 향후 추가 유찰을 가정한 회차별 가격과 미배당액은 아래와 같습니다.

여기서 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 가격이 감정가에서 크게 내려왔다는 사실은 명확합니다. 둘째, 실제 상가 시세보다 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다. 동일 건물 또는 주변 근린시설의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 층별·호실별 가치 등을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 720,300,000원 가정)

집행비용 9,603,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권잔액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 710,697,000원이 근저당권 배당에 배정되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체의 예상 미배당액은 399,469,416원입니다.

이 금액은 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 인수금액을 의미하지 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수금액은 0원으로 분석됩니다.

⑤ 위반건축물 — 이번 물건의 핵심 실물 리스크

위반건축물 문제는 단순히 증축 면적만으로 판단할 수 없습니다. 해당 부분이 음식점의 영업공간과 어떻게 연결되어 있는지, 원상복구가 필요한지, 시정명령 또는 이행강제금과 관련된 사항이 있는지 확인해야 합니다. 위반 상태가 실제 매수 후 이용이나 임대에 미칠 영향도 함께 검토할 필요가 있습니다.

특히 감정평가 당시 본건은 음식점으로 이용 중이므로, 위반 부분이 실제 음식점 시설과 관련되는지 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰 전 건축물대장과 관할 행정기관의 관련 기록, 현장 상태를 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 업무용 빌딩, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 이용상태. 원흥베네하임3차 1층 근린시설로, 감정평가 당시 음식점 ‘노군꼬치’로 이용 중입니다. 실제 영업 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 15m 폭의 포장도로와 접합니다. 실제 해당 호실의 출입구 위치와 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축. 2023.08.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 24층 건물이며 기본적인 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 용도 및 행위 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 공실, 상권 경쟁력과 실제 영업환경에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율 외에 임대·매매 시장 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2024.02.29. 신한은행 근저당을 기준으로 등기부상 후순위 권리의 소멸 여부와 최신 권리변동을 다시 확인하세요.
• 임차인 대항요건 확인. 양하준의 보증금 30,000,000원, 월차임 2,400,000원 및 전입일을 확인하고, 상가 사업자등록·점유·확정일자·배당요구와 최우선변제 해당 여부를 검토하세요.
• 위반건축물 확인. 건축물대장상 2025.07.10.자 무단증축(파이프비닐 1.8㎡) 표시의 현재 상태, 시정 가능성 및 원상복구 관련 사항을 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 거래가격과 임대조건을 확인해 720,300,000원이 실제 시장가치 대비 적정한지 판단하세요.
• 점포 현장조사. 음식점 이용 상태, 실제 점유자, 영업시설의 소유관계, 출입구 위치, 가시성 및 이용 가능 면적을 확인하세요.
• 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 및 위반건축물 조치 비용을 별도로 검토하세요. 권리인수액 0원이 전체 부대비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 매각조건과 보증금. 매각기일 2026.10.28.의 실제 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금과 특별매각조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 감정평가서를 대조하고 필요한 경우 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 가치”

이 물건의 긍정적 요소는 분명합니다. 감정가 1,470,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 720,300,000원으로 내려왔고, 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행 근저당 이후의 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 조사된 임차인 1명의 실제 상가 대항요건과 위반건축물 표시를 확인해야 하며, 인근 상가 실거래 및 임대수익에 근거한 가격 검증도 필요합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.

권리인수는 긍정적, 물건 상태와 가격 타당성은 확인 필요. 이 물건은 단순한 할인율보다 실제 사용 가능성, 임대수익과 위반건축물 문제의 해결 가능성을 검증한 뒤 접근해야 하는 근린시설 경매입니다.