의정부지방법원 2025타경64760. 경기도 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층109호 근린시설입니다. 감정평가 당시 음식점 ‘노군꼬치’로 이용 중이며, 감정가 1,470,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,029,000,000원입니다. 등기상 소유자는 오정란이고, 2024.02.29. 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29. 설정된 신한은행 근저당이 말소기준이고, 경기신용보증재단과 케이비국민카드의 가압류, 2025.11.24. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인 양하준 역시 전입일이 2024.09.10.로 말소기준 뒤에 있어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64760 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점(노군꼬치) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 24층 · 사용승인 2023.08.04. |
| 소유자 | 오정란 · 2024.02.29. 소유권이전 · 거래가액 1,490,200,582원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,000,000원 / 1,029,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 960,201,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.02.29. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 이후 2025.03.04. 경기신용보증재단 가압류 17,500,000원, 2025.03.21. 케이비국민카드 가압류 12,666,416원, 2025.11.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사이고, 등기 내용에는 변경 전 채권자가 주식회사 신한은행으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양하준 | 47.6400 | 2024.09.10. | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2026.02.19. 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
양하준의 전입신고는 말소기준권리인 2024.02.29.보다 늦은 2024.09.10.이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 2,400,000원이며 2026.02.19. 배당요구를 접수했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,029,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 1,016,310,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,666,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 1,029,000,000원을 기준으로 채권자 총 청구 1,110,166,416원 중 1,016,310,000원이 배당되고 93,856,416원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 빠르게 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,029,000,000원 | 1,016,310,000원 | 93,856,416원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 720,300,000원 | 710,697,000원 | 399,469,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 504,209,999원 | 496,767,899원 | 613,398,517원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 현재 확인되는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 2회 유찰 시 채권 미배당은 399,469,416원, 3회 유찰 시 613,398,517원으로 증가합니다. 이 미배당 자체가 매수인 승계금으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 음식점 ‘노군꼬치’로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북측 인근이며, 주위에 업무용 빌딩·아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35미터 내외, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물이며 사용승인은 2023.08.04.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 2025.07.10.자 위반건축물 표시와 무단증축 파이프비닐 1.8㎡의 현존 여부·시정 여부를 확인하세요.
- 임차 현황 재확인. 양하준의 보증금은 30,000,000원, 차임은 2,400,000원이며 대항력은 없습니다. 현재 점유·영업 상태와 명도 조건은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,029,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 근린시설은 임대료·수익률·공실 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 93,856,416원은 매수인 인수액이 아닙니다. 확인되는 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 자체’를 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,029,000,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 건축물대장에 2025.07.10.자 위반건축물 표시가 있으므로, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 무단증축 확인과 음식점 영업공간의 실제 수익성·환금성 검증입니다.
