의정부지방법원 2025타경64847. 파주시 금촌동 프로방스16 비동 3층 302호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.10.18. 설정된 김상구 근저당권보다 먼저 전입한 박건의 임차보증금 175,000,000원입니다. 박건은 2019.12.23. 확정일자를 받고 2020.02.06. 주민등록을 마쳤으며, 임차권등기 경정 내용상 점유개시일은 2020.02.07.입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 임차관계로서 원칙적으로 대항력 인수 문제가 발생합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.05.12. 주택도시보증공사가 “임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 적용되는 박건 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 배당계산 자체에는 미배당 52,944,400원이 남지만, 그 금액을 매수인이 추가로 부담하는 구조로 보지 않는다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 512-2 프로방스16 비동 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 큰새꽃길 34-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2019.01.17. |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.10.18. 김상구 근저당권 100,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.01.30. 독산1동새마을금고 근저당권은 2020.02.07. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 김상구 근저당권이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건 | 전입 2020.02.06. 임차권 경정상 점유개시 2020.02.07. | 2019.12.23. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.05.12. 확약 적용 |
| 김민환 | 전입 2025.07.22. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박건의 임차권등기는 2022.03.14. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입은 2020.02.06.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2022.05.03. 임차권 경정에서는 점유개시일이 2020.02.07.로 정정됐습니다. 반면 김민환은 2025.07.22. 전입해 말소기준권리 이후이므로 현재 확인 내용상 대항력이 없습니다. 김민환의 보증금은 확인되지 않았지만, 선후관계상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지는 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 기준
이 사건은 원래라면 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 124,600,000원에서 박건에게 예상 배당되는 금액은 122,055,600원이고, 보증금 175,000,000원 중 52,944,400원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 매수인 총부담은 최저가에 이 미배당액을 더한 수준으로 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 124,600,000원 | 52,944,400원 | 0원 | 124,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 87,220,000원 | 89,749,960원 | 0원 | 87,220,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,053,999원 | 115,444,973원 | 0원 | 61,053,999원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 52,944,400원 → 89,749,960원 → 115,444,973원으로 커져, 총부담은 보증금 175,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약 때문에 박건 관련 실질인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 124,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,544,400원 |
| 1. 임차인 박건 보증금 | 175,000,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 근저당권 · 김상구 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박건의 미배당 보증금은 52,944,400원입니다. 다만 2026.05.12. 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질인수는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선배당 구조가 달라질 수 있으며, 실제 배당액도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2019.01.17.입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 금촌초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 금릉역과 금촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 평가서에는 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 관리비·세금·명도 체크
- 체납관리비. 현장 공지에는 2026.01.16. 기준으로 3세대 합계 2,057,120원의 체납관리비가 존재한다고 적혀 있습니다. 이 금액 전부가 본건 채무라고 단정할 수 없으므로 관리주체에 호수별 내역을 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 서초세무서·용산세무서·강서세무서 관련 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 해당분은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 김민환 점유. 2025.07.22. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차는 별개의 실무 문제입니다.
- 박건 임차권. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고, 2026.05.12. 확약은 미배당 보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 2026.05.12. 제출 확약서의 당사자·대상 임차권·대항력 포기 문구·말소 동의 범위를 반드시 원문으로 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 124,600,000원 + 확약 반영 인수 0원 = 실질취득 124,600,000원입니다.
- 확약 전후 구분. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 인수는 52,944,400원이고, 유찰이 더 진행될수록 89,749,960원·115,444,973원으로 증가합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 최근 거래·매물·전월세 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세 압류 3건의 당해세 여부와 체납액을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 관리비 확인. 현장 공지의 3세대 합계 체납액 중 본건 귀속액과 공용부분 체납 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 김민환의 실제 점유 상태와 퇴거 가능성, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리위험을 줄였지만, 가격 검증은 별개”
이 사건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차보증금 175,000,000원이 감정가와 비슷한 수준이라 매우 부담스러워 보입니다. 실제로 현재 최저가 124,600,000원만 놓고 원칙적인 배당을 계산하면 박건에게 52,944,400원이 미배당됩니다. 그러나 2026.05.12. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 금액은 매수인의 실질인수로 보지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 124,600,000원입니다.
다만 권리위험이 줄었다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 124,600,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 국세 압류, 관리비 공지, 김민환의 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원문과 세금·점유를 재확인하고 시세 검증까지 마친 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
