의정부지방법원 2025타경73790. 의정부동 우주마루6차 7층 704호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 박상호의 임차권은 2022.01.10 전입, 2021.11.15 확정일자, 보증금 280,000,000원으로 강제경매개시결정일인 2025.12.11보다 앞섭니다. 원칙만 보면 대항력 있는 선순위 임차권이라 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 186,200,000원을 기준으로 집행비용 3,406,800원을 먼저 빼면 임차보증금에 182,793,200원이 배당되고, 계산상 97,206,800원이 남습니다. 이 상태라면 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액이 보증금 280,000,000원에 가까워져 최저가가 내려가도 실익이 커지지 않는 전형적인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다고 포기하고, 주택임차권등기 말소에도 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박상호 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 191-4 우주마루6차 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 64.744㎡ · 지하2층/지상19층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 손미경 (2019.11.30 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인 | 2018.07.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.12.11 강제경매개시결정입니다. 박상호의 주택임차권등기는 2024.01.18 접수됐고, 그 안에 기재된 전입일은 2022.01.10, 확정일자는 2021.11.15입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권을 가진 임차권입니다. 등기 순서만 보면 매수인 인수 위험이 명확한 권리입니다.
| 신고인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박상호 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 박상호 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 1명, 박상호입니다. ‘시보증’ 신고는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 박상호 보증금 280,000,000원과 별개인 추가 임차보증금이 존재하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
우주마루6차의 최근 실거래 12건 평균은 270,458,333원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 266,214,285원, 최신 거래는 2026.05의 290,000,000원입니다. 현재 최저가 186,200,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.45㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 64.55㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.03 | 60.95㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 64.74㎡ | 13 | 242,000,000원 |
| 2025.09 | 70.45㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 60.95㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 64.74㎡ | 9 | 257,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 266,214,285원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -3.7%이므로 시장 방향은 하락입니다. 즉 186,200,000원이 최근 평균보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 전체 평균 270,458,333원만 보고 가격 점수를 높게 잡아서는 안 됩니다. 최신 290,000,000원과 최근 12개월 평균 266,214,285원을 기준으로 봐도 현재 가격은 낮은 편이고, 동시에 최근 가격 흐름은 약세라는 두 사실을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,406,800원 |
| 1. 임차인 박상호 보증금 | 280,000,000원 | 182,793,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박상호 보증금의 기계적 미배당액은 97,206,800원입니다. 주택도시보증공사의 280,000,000원 청구는 박상호 보증금의 보증기관 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. *매각물건명세서 비고의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 경전철 의정부중앙역·1호선 의정부역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상19층 건물의 7층 704호입니다.
- 설비. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지면적 836.4㎡, 공시지가 3,489,000원/㎡이며 과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 우주마루6차는 65세대, 사용승인일은 2018.07.18입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이번 물건의 권리판단은 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 박상호 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금 280,000,000원을 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 266,214,285원이지만 최근 대비 과거 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 270,458,333원만 기준으로 응찰 상한을 잡지 마세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 협의 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권이 현재 최저가 186,200,000원을 크게 넘습니다. 확약이 없다면 미배당액 97,206,800원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조라 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 수 없습니다. 하지만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 포기·말소 동의가 그 결론을 바꿉니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 186,200,000원입니다.
그 가격은 최근 12개월 실거래 평균 266,214,285원의 69.9%로 가격 여유가 있습니다. 최신 거래도 290,000,000원입니다. 다만 거래 추세가 -3.7%로 하락하고 있으므로 ‘최근 평균보다 낮다’는 이유 하나로 공격적으로 평가해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약 원문 확인, 가격의 핵심은 하락 추세를 반영한 응찰 상한 설정입니다.
