의정부지방법원 2025타경73830. 포천시 신읍동 242의 건물·토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김보겸·박성진 각 2분의 1 공유이고, 2019.09.25 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023.03.23 주식회사우리은행 근저당권 816,000,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 추가 근저당, 에스케이에너지 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건은 일반 주거용 물건처럼 “인수 0원이니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 감정평가상 건물은 사무실 등으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 본건을 주유소로 지칭하면서 제시외 주유기·지하유류저장탱크·기계기구의 포함 여부를 따로 적고 있습니다. 특히 목록 2 토지는 농지취득자격증명원이 필요하고, 전용허가 관련 원상회복 가능성도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73830 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 242 · 경기도 포천시 포천로 1651 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 김보겸 2분의 1 · 박성진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,149,017,000원 / 804,312,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 803,862,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 정보 | 710.0㎡ · 지목 주유소용지 · 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 543,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2023.03.23 우리은행 근저당이 기준
기준권리는 을구 13번 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 816,000,000원입니다. 같은 날 을구 14번 우리은행 근저당 120,000,000원, 다음 날 에스케이에너지주식회사 근저당 54,000,000원이 설정됐고, 이후 신용보증기금·서울보증보험·경기신용보증재단·농협은행의 가압류와 포천시 압류, 중소기업은행 가압류 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
감정가는 1,149,017,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 804,312,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 804,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,443,120원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 주식회사우리은행 | 816,000,000원 | 793,868,880원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 에스케이에너지주식회사 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 56,100,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 133,301,640원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 경기신용보증재단 | 198,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 농협은행주식회사 | 75,685,366원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 25,591,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,478,678,731원 중 예상 배당은 793,868,880원이고, 684,809,851원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 토지·시설 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구를 포함해 일괄매각합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2 토지는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않습니다.
- 전용허가·원상회복. 2026.01.14 포천시장의 회신에 따르면 목록 2는 2020.11.27 전용허가됐고, 허가자 변경 미신청 시 농지 원상회복이 필요하다는 내용이 있습니다. 원상회복명령 가능성은 주무관서 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 2 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘나지’입니다.
- 주유기 제외. 본건 주유소의 제시외 주유기 총 5개는 에스케이에너지주식회사가 지원대여한 물품으로 확인돼 매각에서 제외됩니다.
- 지하유류저장탱크. 제시외 지하유류저장탱크 4기는 본건 주유소 이용에 필수적인 종물로 보아 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2023-53호가 있으나 확인불능 부분은 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도의료원 포천병원 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 노선수와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 경량철골조 스라브 판넬지붕의 1층 건물이며, 현황은 조적조 스라브지붕입니다. 위생·급배수 설비와 전기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 대로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에도 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 2 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 원상회복 비용 확인. 전용허가의 허가자 변경 및 토지 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성을 포천시 등 주무관서에 확인해야 합니다.
- 설비 소유관계 확인. 주유기 5개는 매각 제외이고 지하유류저장탱크 4기는 포함됩니다. 현장 설비별 소유·점유·반출 가능성을 구분해 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자 운영 여부와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교할 실거래 시세가 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 조건부 리스크가 더 중요하다
이 사건은 현재 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 등기 순위만 보면 2023.03.23 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조가 분명합니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리말소가 아니라 농지취득자격증명과 원상회복 가능성, 매각에서 빠지는 주유기 5개, 포함되는 저장탱크 4기, 확인불능 기계기구, 임대관계 미상입니다. 실거래 시세도 없어 804,312,000원이 시장가보다 싼지 자체를 확인할 자료가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 시설·토지 조건은 반드시 선확인이 이 사건의 핵심입니다.
