의정부지방법원 2025타경73840. 의정부시 호원동 ‘르네상스시티’ 1동 4층 413호, 전용 15.64㎡의 원룸형 아파트입니다. 소유자 현태희는 2018년 6월 매매를 원인으로 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 이민정의 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.09, 주민등록일과 점유개시일은 2022.06.30이며, 2024.07.29 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
강제경매개시결정은 2025.12.18 주택도시보증공사를 채권자로 접수됐습니다. 따라서 이민정의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매각대금에서 다 받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 413호 · 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 15.64㎡ · 원룸형 · 지하1층 지상13층 중 4층 |
| 이용상태 | 방 및 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실, 보일러실, 현관 등 |
| 소유자 | 현태희 (2018.06.21 매매 · 2018.06.28 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 포기·말소 동의가 핵심
말소기준은 2025.12.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이민정의 2024.07.29 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.06.09로 대항력이 있고 우선변제권을 행사하는 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 현재 매각가 56,700,000원에서 배당받지 못한 부분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민정 | 제413호 전부 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 | 이민정 보증금 승계 | 0원 | 권리 승계 | 권리 승계 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 이민정 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이민정은 2024.07.29 배당요구가 접수되어 있고, 보증기관 승계 신고도 배당요구가 되어 있습니다. 주택도시보증공사의 포기·말소 동의는 이민정 보증금 승계분에 적용되며, 확약 밖의 별도 임차인 인수위험은 현재 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최신 거래와는 가깝다
르네상스시티는 176세대, 2017.01.17 준공이며 대상 면적은 전용 15.64㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 69,333,333원, 최저는 58,000,000원, 최고는 95,000,000원입니다. 현재 최저매각가 56,700,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
평균만 보면 최저매각가가 확실히 낮습니다. 다만 최신 거래는 2026.07의 58,000,000원으로, 현재 최저가 56,700,000원과 매우 가까운 가격대입니다. 같은 2026.07에도 95,000,000원 거래가 있어 실거래 편차가 크므로, 최근 12개월 평균 대비 81.8%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트를 단정하기보다는 최신 거래와 개별 호수의 층·상태를 함께 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 임차인 이민정 보증금 | 100,000,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이민정 보증금의 미배당액은 44,720,600원입니다. *다만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 망월사역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층. 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 토지는 정방형의 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,195,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 176세대·전용 15.64㎡ 원룸형으로, 최근 실거래가 58,000,000원부터 95,000,000원까지 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 동의 원문 확인. 이 물건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 동의에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이민정 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께. 최근 12개월 평균은 69,333,333원이지만 최신 거래는 58,000,000원입니다. 평균 대비 81.8%라는 할인율만으로 응찰가를 높이지 않는 것이 좋습니다.
- 원룸형 수요 확인. 전용 15.64㎡ 원룸형이며 단지 경매 평균 유찰은 2.6회입니다. 실수요·임대수요와 재매각 시 매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 관리비·점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 현장 점유 상태와 미납 관리비를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 포기·말소 동의가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 56,700,000원보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다. 실제 현재 회차 계산도 미배당액 44,720,600원이 나옵니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 56,700,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 69,333,333원의 81.8%라 평균 대비로는 낮지만, 최신 거래 58,000,000원과는 가까운 구간입니다. 따라서 권리 위험은 포기·말소 동의로 크게 줄었지만, 가격은 평균만 보지 말고 최신 거래와 원룸형 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다. 권리조건 확인이 끝까지 유지된다는 전제에서 종합 판단은 B가 적절합니다.
