대전지방법원 2025타경10071. 아산시 도고면 기곡리 도고오피스텔 11층 1104호입니다. 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이고, 건물은 철골 철근콘크리트구조 18층 중 11층에 위치합니다. 사용승인일은 1997.04.18.입니다. 사건 숫자만 보면 감정가 46,000,000원짜리 물건이 9회 유찰돼 1,856,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 등기부상 2012.12.12. 설정된 전세권이 있고, 2014.12.17. 디와이오토주식회사로 이전됐으며, 2021.06.18. 변경등기에서 전세금이 57,000,000원으로 변경됐습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 전세권을 “매수인이 인수함”이라고 명시합니다. 따라서 최저가 1,856,000원에 낙찰받는다고 보더라도 전세금 57,000,000원을 함께 고려한 실질취득은 58,856,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 도고온천로 154, 11층1104호 (도고오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철골 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 내 11층 1104호 · 사용승인일 1997.04.18. |
| 소유자 | 구을회 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 1,856,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 망 이유근의 소송수계인 미합중국인 / 352,284,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 전세권 5,700만원이 낙찰자에게 남는다
이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.01.09. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2012.12.12. 전세권은 선순위에 놓입니다. 해당 전세권은 처음 전세금 35,000,000원으로 설정됐고, 2014.12.17. 디와이오토주식회사로 이전된 뒤 2021.06.18. 전세금 57,000,000원으로 변경됐습니다. 매각물건명세서 역시 이 권리를 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 별도의 임차인 관계를 근거 없이 확정할 수는 없지만, 등기된 전세권 자체는 독립적인 권리로 존재하며 매각물건명세서상 인수 대상입니다. 전세권 변경등기에는 존속기간이 2014.12.11.부터 2023.06.10.까지로 기재돼 있으나, 현 매각물건명세서가 인수를 명시하고 있으므로 존속기간 경과만으로 인수 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘인수 포함 총부담’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 감정가와 현재 입찰구조만 놓고 보면, 최저가 1,856,000원은 감정가 46,000,000원보다 매우 낮아졌지만, 전세금 57,000,000원을 인수하는 전제로 계산한 실질취득은 58,856,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,408원 |
| 2. 을구 4-3번 전세권 | - | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 망 이유근의 소송수계인 미합중국인 | 352,284,585원 | 1,422,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 신청채권자 청구액 352,284,585원 중 1,422,592원만 배당되고, 350,861,993원이 미배당으로 남는 계산입니다. 선순위 전세권은 배당으로 소진되는 항목이 아니라 매각물건명세서상 매수인 인수 권리이므로, 전세금 57,000,000원은 위 매각대금 배분과 별도로 봐야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 도고면 기곡리 ‘기곡교’ 동측 인근. 주변은 온천휴양시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 평지로 오피스텔 등의 부지로 이용중이며, 건물 남측과 동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·온천보호지구(도고온천)이며, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다. 공시지가는 533,800원/㎡입니다.
- 환금성. 사용승인일이 1997.04.18.인 오피스텔이고, 온천휴양시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 별도 현장·거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원문 확인. 매각물건명세서가 2012.12.12. 설정된 을구 순위4번 전세권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 입찰 전 해당 문구와 등기 현황을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 전세금 57,000,000원 확인. 2021.06.18. 변경등기에서 전세금이 57,000,000원으로 변경됐습니다. 실질취득 계산에서 이 금액을 빼면 사건 성격이 완전히 달라집니다.
- 존속기간과 현재 권리상태 확인. 변경등기상 존속기간은 2023.06.10.까지지만, 매각물건명세서상 인수 표시가 존재합니다. 말소·소멸 여부를 임의로 추정하지 말고 원본 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 10회 유찰 시 1,299,200원, 11회 유찰 시 909,440원으로 내려가도 선순위 전세권 인수 부담은 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 미납 관리비·당해세 등 별도 부담도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “185만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 46,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가가 1,856,000원까지 내려왔습니다. 그러나 법원경매는 최저가가 아니라 낙찰 뒤 무엇이 남는지로 판단해야 합니다. 이 물건에는 2012.12.12. 설정돼 2021.06.18. 전세금 57,000,000원으로 변경된 전세권이 남아 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수라고 명시합니다.
현재 최저가에 이를 단순 합산하면 실질취득은 58,856,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 메리트까지 단정할 수 없고, 사용승인일 1997.04.18.인 오피스텔이 9회 유찰된 상태라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가는 매우 낮지만, 권리 부담은 매우 크다. 이 사건은 최저가가 아니라 전세권 인수의 법적·경제적 실체를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 고위험 물건입니다.
