의정부지방법원 2023타경83172. 남양주시 별내동 남양주별내리슈빌 2105동 2층 201호입니다. 전용면적은 실거래 비교 기준 84.97㎡, 감정평가상 방3·주방/식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니·대피공간·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자 이경화는 2013.10.07. 매매를 원인으로 352,663,636원에 취득했고, 2013.10.14. 소유권이전과 함께 신한은행 근저당이 설정됐습니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 보여도 기준은 명확합니다. 2013.10.14. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 디지비캐피탈 근저당, 케이비캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 제이티캐피탈·비엔케이캐피탈·페퍼저축은행 등 일부 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83172 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내5로 119, 2105동 2층 201호 (별내동, 남양주별내리슈빌) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 방3·주방/식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니·대피공간·현관 등 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 이경화 · 2013.10.07. 매매 · 거래가액 352,663,636원 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 459,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 / 청구액 | 주식회사디지비캐피탈 / 99,645,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2013.03.25 / 627세대 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 말소기준은 명확하다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 발생하지 않고, 배당 부족이 생기더라도 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 현재 회차 459,900,000원 가정 배당에서는 채권자 전체 청구 500,437,120원 중 452,901,000원이 배당되고 47,536,120원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격이 달라졌다
동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026년 6월과 7월에 집중돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 653,500,000원, 최저 거래는 600,000,000원, 최고 거래는 727,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 84.97㎡ 2층 612,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 612,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 727,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 678,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 616,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 627,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 8 | 664,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 673,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 655,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 653,500,000원 |
현재 최저가 459,900,000원은 최근 12개월 평균 653,500,000원의 70.4%입니다. 최신 2층 거래 612,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 감정가 657,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 가까웠지만, 1회 유찰로 최저가가 70%까지 내려오면서 신건 때 없던 가격 메리트가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,999,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 103,701,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 31,237,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 459,900,000원 가정 시 채권자 청구 합계 500,437,120원 중 452,901,000원이 배당되고 47,536,120원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 459,900,000원 | 452,901,000원 | 47,536,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 321,930,000원 | 316,622,980원 | 183,814,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 225,351,000원 | 221,396,086원 | 279,041,034원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자 배당 부족이 아니라 실제 낙찰가를 최근 저층 실거래와 비교해 얼마까지 써낼 것인가에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람중학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지조건 및 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 2층 201호, 사용승인일 2013.03.25. 급배수·위생·지역난방·도시가스·승강기·지하주차장 설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터, 남측 폭 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 627세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인돼 비교 가능한 실거래 표본이 충분합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 사건진행 확인. 매각기일은 2026.08.19.입니다. 과거 매각불허가결정 송달 기록이 있으므로 현 기일이 그대로 진행되는지 사건기록을 확인하세요.
- 2층 시세를 우선 비교. 단지 평균 653,500,000원뿐 아니라 2026.07. 2층 거래 612,000,000원·616,000,000원을 응찰가 판단의 직접 비교군으로 보세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2013.10.14. 신한은행 근저당입니다. 등기부 최신본과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임대관계는 감정평가상 미상이고 별도 임차인 신고는 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비 확인. 아파트의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰가’가 승부처
이 사건은 등기 건수만 보면 복잡하지만 결론은 단순합니다. 2013.10.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인도 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수 0원으로 권리 쪽의 큰 변수가 적습니다.
가격은 신건과 현재 회차의 평가가 완전히 달라집니다. 감정가 657,000,000원은 최근 12개월 평균 653,500,000원과 거의 같은 수준이었지만, 1회 유찰 후 최저가는 459,900,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균의 70.4%이고 최신 2층 거래 612,000,000원보다도 낮습니다. 권리는 합격, 현재 가격도 검토할 만한 구간. 다만 2층이라는 개별 조건과 과거 매각불허가결정 이력은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
