의정부지방법원 2024타경3555. 경기도 남양주시 진접읍 부평리 528-26 소재 물건입니다. 감정평가상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 지상 2층 세멘벽돌조 건물이 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다.

권리 구조의 출발점은 2007년 2월 27일 설정된 김선규 명의의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2007년 12월 3일 원정민에게 이전됐고, 원정민이 임의경매를 신청했습니다. 이후 소유권은 상속을 원인으로 서옥향에게 이전됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 다만 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 만큼, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 할인율을 구분해야 합니다. 권리상 인수액이 없더라도 상가 점유 해소와 이용상태 확인은 별도 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당권

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 김선규이고, 채무자는 김석복이며, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 설정 당시 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재됐습니다.

이 근저당권은 2007년 11월 29일 확정채권양도를 원인으로 원정민에게 이전됐습니다. 2007년 12월 3일의 근저당권 이전등기는 별도의 선순위 담보권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.

이후 원정민의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으며, 별도로 인수되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 신은주 1명입니다. 점유 부분은 1층 일부 우측 상가이며, 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 400,000원입니다.

신은주의 전입일은 2024년 10월 26일로, 말소기준권리 설정일인 2007년 2월 27일보다 늦습니다. 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 임차보증금 5,000,000원을 낙찰자가 당연히 승계하는 구조로 계산하지 않습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 배당순위 및 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다

감정가는 442,640,250원, 현재 최저매각가는 309,848,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70% 수준으로 낮아졌습니다.

하지만 동일 지역의 유사 토지·건물 실거래가와 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지, 감정가 자체가 현재 시장 상황에 부합하는지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,848,000원 가정)

현재 회차의 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권은 원정민에게 이전됐으나 배당표에는 김선규로 표기돼 있어 채권자 명의와 실제 배당관계 확인이 필요합니다. 소유자 잔여 124,710,128원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 부평1리마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 상가주택, 다세대주택, 전·답 등 농경지가 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 141.0㎡, 공부상 지목 잡종지, 현황 대지이며 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 확인됩니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역에 포함됩니다. 토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m) 접합 등 관련 사항이 확인됩니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시돼 있습니다. 적용 범위와 입찰·취득 절차에 미치는 영향은 원본 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,255,000원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세와 동일한 값이 아니므로 이를 기준으로 매각가격의 저렴함을 판단하지 않습니다.
• 건물. 세멘벽돌조 슬라브지붕 지상 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다. 내부 벽체·바닥 및 설비내역은 확인되지 않았습니다.
• 이용상태. 단독주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다. 주거와 상가가 혼합된 이용 형태이므로 각 부분의 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠, ㉡이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 구조, 건축물대장, 평가 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 혼합 용도 건물이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 가격 수준을 판단하기 어렵습니다. 주택 부분과 근린생활시설 부분의 이용상태를 각각 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 442,640,250원과 최저가 309,848,000원만으로 저가 여부를 결정하지 마세요. 주변 유사 토지·건물의 최근 실거래와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자는 김선규이나 현재 등기상 이전받은 권리자는 원정민입니다. 배당표의 김선규 표기와 신청채권자 원정민의 배당액 0원 표시가 일치하는지 원본에서 확인하세요.
• 상가 임차인. 신은주의 보증금 5,000,000원, 월 차임 400,000원, 전입일 2024.10.26을 확인하고 실제 점유 범위와 계약관계를 대조하세요.
• 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제 적용 가능성 및 실제 배당순위를 점검하세요.
• 점유·명도. 1층 우측 상가의 점유 해소와 영업시설 정리, 주택 부분의 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물 ㉠·㉡의 현황 및 소유관계를 감정평가서·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시, 도로접면 및 지목 차이가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 건물 상태. 내부 마감과 설비내역이 확인되지 않았습니다. 현장 방문을 통해 노후도, 누수, 수선 필요 여부와 추가 비용을 점검하세요.
• 미납 비용. 세금, 공과금, 관리비 등 추가 비용의 존재와 낙찰자 부담 여부를 별도로 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.09.30 매각 진행 여부와 최저매각가, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이 사건은 2007년 근저당권을 말소기준으로 하고, 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 상가 임차인 신은주도 말소기준 이후 전입한 것으로 조사돼 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 인수 부담이 없다는 점과 수익성은 별개의 문제입니다. 최저매각가가 감정가의 70%인 309,848,000원까지 낮아졌지만 최근 실거래 시세가 없어 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 단독주택·근린생활시설 혼합 이용, 제시외 건물 포함, 상가 점유 및 토지 이용상태도 추가 확인이 필요합니다.

특히 근저당권이 김선규에서 원정민에게 이전된 사실과 예상배당표의 채권자 표기가 일치하지 않으므로 배당관계 검증이 필요합니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 시세·점유·배당관계 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 보수적 접근이 적절합니다.