의정부지방법원 2026타경155. 양주시 광적면 석우리 715-9의 토지와 건물로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 165.0㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 건물은 철근콘트리트구조 철근콘크리트지붕 2층이며 일반적인 관리상태는 보통으로 조사됐습니다.
권리구조의 출발점은 2016.08.01 설정된 신우신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이어 2016.08.16 설정된 신우신용협동조합 근저당과 2026.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 석우리 715-9 · 경기도 양주시 광적면 가래비15길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 | 165.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안세진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,314,700원 / 387,314,700원 (신건) |
| 청구금액 | 156,154,373원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
임차인 없음. 예상배당에서도 임차보증금 승계나 미배당 인수액은 잡히지 않으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2016.08.01 근저당권의 채권최고액은 119,600,000원, 2016.08.16 후순위 근저당권은 65,000,000원으로 계산상 두 근저당 채권최고액 합계는 184,600,000원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 387,314,700원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 대비 시세 할인율을 계산할 근거는 없습니다. 따라서 감정가보다 낮아 보인다는 이유도, 시세보다 싸다는 이유도 만들 수 없습니다. 이 물건은 토지와 1층 근린생활시설·2층 주택을 함께 평가해야 하는 복합용도인 만큼 실제 거래사례와 임대·매매 수요를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 387,314,700원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 309,851,760원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 247,881,408원 | 0원 | 0원 |
제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 309,851,760원, 2회 유찰 시 247,881,408원까지 내려가도 두 근저당권의 채권최고액 184,600,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 이 시나리오 범위에서는 권리 인수보다 응찰가 자체의 적정성이 더 중요한 판단 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,314,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,222,406원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 119,600,000원 | 119,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,492,294원 |
현재 회차 매각가에서는 집행비용 6,222,406원과 두 근저당권 채권최고액 184,600,000원을 반영한 뒤 소유자 교부액이 196,492,294원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광적면행정복지센터 북측 인근으로, 부근은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 성숙중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 버스 등 일반대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 주택입니다. 1층은 외관상 공부상 용도와 같이 상가로 사용하는 것으로 보이나 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘트리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽 페인팅, 내벽 타일·벽지, 알미늄샷시 창호이고 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수시설·상하수설비 및 도기가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 165.0㎡의 대지로 평지·세로장방이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 515,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 비행안전구역에 포함되며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 물건이며 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 1층 상가 현황 확인. 현황조사상 현재 영업하지 않는 것으로 보이는 만큼 내부 상태와 실제 사용·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복합용도 가격 검증. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 수요·임대가치가 다르므로 주택 가격만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 최신 권리관계 대조. 2026.06.26 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 최신 등기와 실제 배당수령관계를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 증축·용도변경 계획이 있다면 관련 규정을 별도 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 387,314,700원은 감정가 387,314,700원과 동일합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장형
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 현재 회차와 제시된 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 두 근저당 채권최고액 합계 184,600,000원도 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 현재 최저가가 감정가와 동일한 신건이고 실거래 비교자료가 없으며, 실제 이용도 1층 근린생활시설·2층 주택입니다. 특히 1층 상가는 현재 영업하지 않는 것으로 조사돼 현장 상태와 상권 수요가 낙찰 후 활용가치를 좌우할 수 있습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격과 복합용도 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
