의정부지방법원 2024타경75154. 이 사건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(11),(12)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.05.27입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1,865,177,000원입니다.
등기 권리만 보면 핵심은 2022.09.15 접수된 남양주동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액 724,800,000원의 을구 3번 근저당권이 말소기준이 되고, 같은 날 설정된 을구 4번 근저당권 626,400,000원과 2024.04.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 이향오는 2023.03.20 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1 |
| 등기 건물 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380 주1동 · 경기도 남양주시 화도읍 녹촌로199번길 15-16 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호(11),(12) 1, 2층 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김호순 |
| 감정가 / 최저가 | 2,664,538,600원 / 1,865,177,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,251,539,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
을구 1번 남양주시 근저당권 15,000,000원은 2022.09.02 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.09.15 설정된 을구 3번 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 화도새마을금고를 거쳐 2023.08.30 확정채권양도로 새마을금고중앙회에 이전됐습니다. 을구 4번 근저당권도 같은 방식으로 새마을금고중앙회에 이전됐습니다.
② 임차인 — 이향오, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이향오 | 건물 전체 | 2023.03.20 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이향오의 전입일 2023.03.20은 말소기준일 2022.09.15보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 실질적인 핵심 위험
또한 제시외 건물 가운데 감정평가서상 ㉢·㉣은 일괄매각에 포함되지만, 소유자 미상의 ㉡·㉤·㉥·㉦은 이동 및 철거가 용이하다는 이유로 평가와 매각에서 제외됩니다. 등기상 인수액 0원과 별개로, 현장 건물의 귀속·철거·토지사용관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,865,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,051,770원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 남양주동부새마을금고 | 724,800,000원 | 724,800,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남양주동부새마을금고 | 626,400,000원 | 626,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 492,925,230원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 1,351,200,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,865,177,000원 | 1,351,200,000원 | 0원 | 492,925,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,305,623,900원 | 1,290,167,661원 | 61,032,339원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 913,936,730원 | 902,397,363원 | 448,802,637원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 대곡마을회관 남동측 인근이며, 단독주택·공장·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 주택. 기호(11),(12)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 생산관리지역, 계획관리지역 일부, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건축신고. 목록 1·3·7, 목록 5 일부, 목록 13·14는 건축신고 관련 확인이 필요하며, 감정평가 당시 일부 건축신고사항은 유효한 것으로 확인됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·5·7·14의 발급 가능 여부와 각 목록별 선행조건을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 문제가 직접 발생합니다.
- 목록 1 원상회복. 농지취득자격증명 발급을 위해 원상회복이 필요한 조건이 기재돼 있으므로 실제 이행 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 목록 7 농지전용허가. 농지전용허가의 양도양수가 선행되는 조건이므로 행정청 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 건물. 건축공사가 중단된 제외 건물 1개동의 소유관계와 점유·철거 가능성, 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 건물과 제외 건물을 현장에서 구분하고, 제외 건물의 이동·철거 가능 여부를 실제로 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 이향오는 대항력이 없지만 건물 전체 점유자로 조사됐으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만 보고 가격을 평가하지 말고, 토지·건물·농지·제외건물 조건을 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 조건’이 어려운 사건
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.15 근저당권이고, 임차인 이향오는 그 이후인 2023.03.20 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 결코 낮지 않습니다. 목록 1·3·5·7·14의 농지취득자격증명, 목록별 원상회복과 농지전용허가 양도양수 조건, 매각에서 제외되는 건축중단 건물, 그리고 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 쟁점이 함께 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 1,865,177,000원의 가격 우위 역시 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 가격보다 농취증 발급 가능성 → 제외건물의 권리관계 → 현장 이용상태 → 최종 가격 검증이 되어야 합니다.
