의정부지방법원 2026타경166. 포천시 소흘읍 송우리 청솔빌라(C동) 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장성진이고, 2007.07.20 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.11.18 설정된 김현순의 근저당권, 채권최고액 50,000,000원입니다. 2026.04.22 같은 근저당권자 김현순이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 배당가정상 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 김현순 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준으로는 16,717,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 근저당권자의 배당 부족분이고, 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득 기준 금액도 현재 최저가와 같은 34,300,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 609-14 시동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 송우로186번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 방3, 거실 및 주방, 욕실겸 화장실, 보일러실, 베란다 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스페니쉬 기와지붕 4층건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 장성진 (2007.07.20 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현순 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 있어도 매수인 인수는 0원
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 확인 범위에서 발생하지 않습니다. 현재 유효한 핵심 권리는 2013.11.18 김현순 근저당권이며, 이것이 말소기준입니다. 2026.04.22 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세 지표의 73.0%
청솔빌라(C동)은 총 12세대이며 준공일은 1996.09.21입니다. 확인되는 실거래는 3건이고, 시세 지표상 최근 12개월 평균은 47,000,000원, 최신 거래도 2024.04의 47,000,000원입니다. 현재 실질취득 34,300,000원은 이 기준의 73.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 49.95㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2022.03 | 53.3㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 49.95㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 44,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 47,000,000원 |
전체 3건 평균 44,333,333원만 놓고 봐도 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단은 더 최근 지표인 47,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 구간과 과거 구간 비교치는 +9.3%로, 제공된 시세 지표에서 하락 추세는 나타나지 않습니다. 감정가 49,000,000원은 최신 거래 47,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 그보다 12,700,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 김현순 | 50,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 김현순의 미배당액은 16,717,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.0% 추정치이며 당해세 등 실제 배당 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 16,717,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 26,822,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 33,895,526원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 권리구조 때문에 낙찰가가 내려갈수록 별도 인수액이 늘어나는 유형이 아니라는 점이 이 사건의 장점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신봉초등학교 북서측 약 1km 지점. 주변은 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 280,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호로 기본 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 청솔빌라(C동) 총 12세대, 준공일 1996.09.21. 확인되는 실거래는 2021.09·2022.03·2024.04의 3건입니다.
⑥ 반드시 확인할 특이사항 — 대지권 목적 토지 면적 차이
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 김현순 근저당의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아님을 구분해서 보세요.
- 시세 표본 재확인. 최근 시세 기준은 47,000,000원이지만 최근 12개월 평균 표본은 1건, 전체 확인 거래도 3건입니다. 현장 매물과 실제 매수수요를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지 면적 차이. 송우리 609-15가 등기상 289㎡, 토지대장·토지이용계획서상 287㎡로 다릅니다. 대지권 표시와 권리범위를 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 자료는 없지만 실제 현황 점유자와 인도 가능 여부는 매각 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 34,300,000원, 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원으로 시나리오가 내려가지만, 유찰 여부 자체는 확정된 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납·토지관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 할인됐지만, 표본과 토지표시는 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.11.18 김현순 근저당이고, 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 임차인 보증금 승계도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 34,300,000원입니다.
가격 역시 최근 시세 지표 47,000,000원 대비 73.0%로 수치상 여유가 있습니다. 다만 거래표본은 3건, 최근 평균 표본은 1건에 불과하고 최신 거래도 2024.04입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 289㎡·287㎡ 표기 차이까지 있으므로, “권리상 인수 없음 + 가격 할인”은 장점, “얇은 거래표본 + 토지표시 확인”은 남은 과제로 정리하는 것이 적절합니다.
